机构:长江证券
研究员:刘义/袁佳楠
公司2024H1 年实现营收339.0 亿元(-18.8%),归母净利润13.2 亿元(-42.2%),扣非归母净利13.2 亿元(-32.0%)。
事件评论
表内交付量价齐跌拖累营收表现,高盈利商业运营收入占比提升推升毛利率。公司高度重视竣工交付,2024H1 实现竣工面积690 万平(同比+3.7%),全口径结算面积494 万平(+2.6%);但由于结算端并表比例下降,公司表内交付面积319 万平(-19.5%),表内交付均价下跌(-5.9%至8645 元/平),最终开发结算收入同比-24.2%;尽管物业出租及管理业务营收同比+19.3%有所对冲,公司最终整体营收仍同比-18.8%至339 亿元。结算毛利率再次下行1.3pct 至10.9%,但高盈利性商业运营业务继续扩张有力推升毛利率,2024H1 公司综合毛利率仍同比提升2.6pct 至21.6%,公司实现毛利同比-7.9%。但期间费率提升(尤其利息资本化率下降带来财务费用大幅提升)、投资收益下降、资产减值损失加大(2024Q1 计提无形资产减值准备2.11 亿元,影响归母净利润1.58 亿元)等进一步压制了业绩表现,最终公司2024H1 归母净利润13.2 亿元(-42.2%),扣非归母净利13.2 亿元(-32.0%)。后续展望方面,2024 年公司竣工目标1392 万平(较2023 实际-31.0%),近年销售均价下行或对后续结算均价有所压制,收入端或将承压;但收入端或仍有一定底线保障,截至2024H1 公司总预收较年化结算收入覆盖倍数仍达1.0X,全口径已售未结货值仍有1403 亿元;结算端毛利率继续下行空间有限,高盈利商业运营总收入持续增长(2024 年目标125 亿元,较2023 年实际+10.4%)将有力向上拉动毛利率;再次大笔减值压力或有所下降,公司后续业绩有望边际修复。
销售端量价依旧承压,供货规模与质量对后续销售形成压制。受供货节奏与市场信心等影响,公司销售端表现依旧承压,2024H1 实现销售金额236 亿元(-44.4%)、销售面积326万平(-36.9%)、销售均价0.72 万元/平(-12.0%)。中期修正后公司2024 年开工目标216万平(较2023 年实际-51.0%),供货规模与质量承压或对后续销售形成持续压制,但考虑截至2024H1 公司仍有3349 万平可售土储,后续销售绝对量仍有望维持一定体量。
自持业务稳健增长,成为重要的盈利与现金流来源。截至2024H1,公司实现137 个大中城市201 个综合体布局,吾悦广场开业面积1528 万平,平均出租率97.2%。2024H1 公司实现商业运营总收入62.1 亿元(+19.4%),完成全年目标的49.7%,成为公司重要的现金流与盈利补充。除了最为直接的租管费现金回流,公司依托优质物业获取经营性物业贷等融资渠道,对公司资金安全性提供了重要保障。此外,公司5 月成功发行中债增担保的中票13.6 亿元,资金链愈发安全,市场风险偏好有望逐渐修复。
自持业务增长稳健,资金安全性提升后估值仍存修复空间。自持业务稳健增长,成为公司重要的现金流、盈利与融资来源;开发端压力已在当前估值充分体现,持续跟踪后续政策、销售与融资表现。预计公司2024-2026 年归母净利为7.1/7.5/8.7 亿元,对应PE 为33X/31X/27X,考虑到短期盈利与销售拿地仍有一定压力,维持“增持”评级。
风险提示
1、后续销售表现存一定不确定性;2、后续公司融资情况存一定不确定性。