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机构：光大证券
研究员：何缅南/韦勇强
绿城服务发布2024H1 业绩公告，实现营收91 亿元，同比增长10.6%，实现毛利17.4 亿元，同比增长14.0%，毛利率19.2%，同比提升0.5pct；核心经营利润8.9 亿元，同比增长25.8%；归母净利润5.0 亿元，同比增长21.5%。
点评：业务发展均衡，经营效率提升，核心利润高速增长，员工激励提升积极性。
1）业务发展均衡，收入稳健增长。24H1 公司核心业务稳健开展，物管/园区服务/咨询服务分别实现收入60.2/17.6/11.3 亿元，同比+14.6%/+6.1%/+5.3%，物业服务是公司最大收入和利润来源，截至2024 年6 月30 日，物业管理在管项目3356 个，在管面积4.8 亿平，储备面积3.6 亿平，项目储备丰富，为未来业绩增长提供较强的保障；从地区分布来看，公司17.2%的在管面积集中在大杭州地区，7.0%位于宁波，35.4%位于长三角其他区域，在管项目密度较高。
园区服务聚焦业主生活和资产管理需求，社区零售/居家生活/空间服务/资产运营/文化教育服务五大业务收入增速为+11.4%/+21.1%/+6.1%/-13.3%/+9.1%，社区零售业务依然是最大的板块收入来源（占比36.6%），通过小程序、园区前置仓、园区市集等载体，持续提供优质的产品及服务，增强规模效应。
2) 经营效率全面提升，核心利润高速增长。上半年公司集中优化制度流程，降低流程数量，提升流程效率，实现了管理费用率同比下降0.6pct，同时全面实行以收定支，强化成本改善，推动重大亏损项目止损，实现了整体毛利率同比提升0.5pct 至19.2%，其中物管/园区服务/咨询服务/科技业务毛利率分别为14.9%/23.9%/32.1%/38.7%，同比分别变动+1.1pct/-0.4pct/+2.0pct/+2.1pct。
一系列提质增效措施推动公司上半年核心利润实现25.8%的高速增长。
3）现金储备充裕，员工激励提升积极性。截至2024 年6 月30 日，公司现金及现金等价物30 亿元，定期存款13 亿元，资金储备较为充裕；上半年公司市场拓展新签约年饱和收入15.7 亿元，6 月26 日，公司根据前期股权激励方案向若干董事、高管及雇员合计授出约7124 万份购股权，将员工利益与公司成长绑定，在行业面临外拓竞争加剧以及复杂的业务环境背景下，充分调动员工积极性，人均效能有望持续提升。
盈利预测、估值与评级：公司核心经营稳健，品牌美誉度高，独立发展能力、外拓能力是业内标杆，2024 年上半年公司经营效率全面提升，随着股权激励股份授出，公司有望进一步调动员工积极性，持续提质增效，我们维持公司2024-2026年归母净利润预测为7.5/9.1/10.8 亿元，对应预测PE 分别为14/12/10 倍，公司业绩稳健增长，重视股东回报，维持“买入”评级。
风险提示：外拓不及预期，增值服务开展不及预期，非经营性因素持续影响利润。