越秀地产(00123.HK)：投资稳健土储充裕维持全年销售目标-格隆汇

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

　　投资稳健土储充裕，中期派息比率保持稳定，维持“买入”评级越秀地产发布2024 年中期业绩。公司营收保持增长，毛利率承压拖累利润，销售排名提升，投资拿地多元化方式且聚焦高能级城市，TOD 和城市更新业务进展顺利。我们维持盈利预测，预计2024-2026 年公司归母净利润分别为35.2、39.7、44.3 亿元，对应EPS 为0.88、0.99、1.10 元，当前股价对应PE 估值分别为4.0、3.5、3.2 倍，公司已售未入账金额充足，业绩企稳回升可期，维持“买入”评级。
　　毛利率同比承压，派息比率保持稳定
　　公司2024 上半年实现营收353.4 亿元，同比+10.1%；实现归母净利润18.3 亿元，同比-15.9%；实现核心净利润17.4 亿元，同比-18.8%；毛利率13.7%，同比下降4.1pct；实现经营性净现金流61.3 亿元，期末现金481.4 亿元，较年初+4.4%；中期每股派息0.189 港元，派息比率维持核心净利润的40%。截至上半年末，公司已售未结金额1909.1 亿元，较年初-4.2%。
　　销售规模下降排名提升，投资稳健土储充裕
　　公司上半年实现合同销售金额554.0 亿元，同比-33.8%，克而瑞销售排名上升至第9，全年销售目标维持1470 亿元不变；其中大湾区和广州市销售金额占比分别为47.1%和41.6%，保持广州市场份额第一。公司上半年通过“6+1”多元化增储平台新增12 幅土地，总建面172 万方，其中一线城市新增6 宗土地，于广州获得琶洲南TOD 二期项目，多元化拓储占比达66%。截至上半年末，公司拥有总土储2503 万方，其中大湾区和广州占比分别为41.2%、36.7%，一二线城市占比达94%；其中广州和杭州TOD 项目土储310 万方，占总土储比例为12.4%。
　　商住并举战略深化，融资成本继续压降
　　公司上半年直接持有的商业实现租赁收入2.97 亿元，同比+41.3%；持股38.88%的越秀房产基金收入10.34 亿元，同比-2.5%；持股66.95%的越秀服务收入和归母净利润同比分别+29.7%、+12.1%，其中社区增值服务收入同比+61.2%。公司上半年三道红线维持绿档，剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为68.3%、58.6%和1.53 倍，加权平均借贷成本同比下降41 个基点至3.57%，期末平均融资成本3.47%。
　　风险提示：政策调控风险、销售回款不及预期、TOD 项目开发进程不及预期。

越秀地产(00123.HK)：投资稳健土储充裕 维持全年销售目标

越秀地产(00123.HK)：投资稳健土储充裕维持全年销售目标