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社区
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机构：天风证券
研究员：王雯/鲍荣富
业绩双位数增长，毛利率稳步提升
收入端，公司24H1 年实现78.71 亿元，同比+10.2%；其中，物业管理、非业主增值、社区增值服务收入分别为55.93、10.28、12.50 亿元，分别同比+16.1%、-2.1%、-1.8%。
利润端，公司24H1 实现归母净利润8.46 亿元，同比+10.8%。管理规模扩大支撑业绩稳步增长。公司24H1 整体毛利率20.46%，较23 年同期下降0.71pct；物管、非业主、社区增值服务毛利率分别为16.79%、18.05%、38.85%，较23 年同期分别-0.24、-1.53、+0.73pct。公司24H1 净利率10.86%，较23 年同期下降0.02pct。费用管控方面，公司24H1 销管费率较23 年同期降1.07pct 至6.27%，精益管理继续夯实盈利能力。
市拓稳定注入业绩动力，践行“高质量拓展”
截止24H1 末，公司合约、在管面积分别为9.50、7.57 亿方，分别同比+12.8%、+16.4%，合约在管比达1.26 倍。2024H1 大股东保利发展实现签约面积954.25 万方，受益于保利系资源支持，公司潜在交付增量充足。从项目来源看，截止24H1 末，来自保利发展和第三方的合约面积分别为占总合约面积的36.8%、63.2%，第三方占比较23 年同期提升1.5pct。24H1 内公司新拓展第三方项目的单年合同金额12.0 亿元，同比-13.6%;其中四大核心经济带新拓第三方占比达77.0%，同比提升10.5pct；新拓展第三方单年合同金额超千万元的项目达35 个，占比达约64.3%，同比提升约5.7pct。从业态分布看，截至24H1 末，公司住宅、非住宅物业在管面积分别为2.99、4.58 亿平，分别占比39.5%、60.5%。非住管理面积占比较23 年同期提升2.0pct，其中商业及写字楼、公共及其他物管面积分别占总在管的4.7%、55.8%，占比较23 年同期分别提升1.2、0.8pct；24H1 新拓展第三方商写、公共及其他的单年合同金额分别达约4.30、6.22 亿元，分别同比+27.0%、-9.8% 。公司上半年呈现出第三方及公服拓展增速放缓迹象，或与转向”高质发展”的策略有关，我们认为长期来看利好公司利润表现及品牌塑造。
社区增值显现韧性，物管单价平稳提升
社区增值服务方面，24H1 实现收入12.50 亿元，同比-1.8%，占营收比重约15.9%，面对消费意愿波动、竞争加剧等挑战，公司实现了业务规模与盈利规模企稳，呈现出业务结构优化聚焦、核心产品加速成型的良好势头。非业主增值服务方面，24H1 实现收入10.28 亿元，同比-2.1%，占营收比重约13.1%，主要因提供案场协销服务的项目数量下降，及写字楼租赁业务收入由于市场波动出现小幅下降。上游地产业务收缩背景下，公司非业主收入规模仍保持在相对稳定水平。从物管单价看，截止24H1 公司住宅物管单价2.33 元/平/月，来自保利发展和第三方的住宅物管单价分别为2.44、1.82 元/平/月，较23 年同期均增加0.04 元/平/月，物管单价平稳提升。
投资建议：公司背靠龙头央企保利集团，股东优势强大，内生增长动力强劲，同时外拓积极，规模、盈利双双稳健增长，我们预计在管理层聚焦精益管理策略下未来业绩目标有望稳步兑现。考虑上半年公司利润增速有所回落，我们调整公司24-25 年归母净利润为15.27、18.39 亿元（原值：16.36、19.33 亿元），预测26 年归母净利润为20.31 亿元，维持“买入”评级。
风险提示：业务拓展不及预期、业务经营存在不确定性、政策调控不确定性