招商局商业房托(01503.HK)：稳中求进，以优质资产韧性抵御市场波动

面对当前市场供给的持续增加、有效办公需求的相对不足，以及企业办公方式向更加灵活和多样化的转变等多重因素的影响，近年来，商办楼宇的经营遭遇着较大压力。在行业面临发展不确定性的背景下，仍然不乏企业通过出色的经营能力，展现了逆流而上的一面。

8月14日，招商局商业房托公布2024年中期业绩，期内基金录得收益2.66亿元，同比增长11.9%；物业收益净额2.01亿元，同比增长12.5%；每基金单位分派0.06港元，较去年同期0.045港元大增26.3%。

1、稳健经营，优质资产彰显成长韧性

从财报上来看，此次财报的核心亮点便在于公司每基金单位分派实现了大幅增长。这一数据对外释放了积极的信号，显示出了招商局商业房托健康的经营状态和良好的盈利前景。

对于寻求稳定收益的投资者来说，较高的分派是重要的吸引因素，这一提升趋势显然也将进一步增强公司在市场的吸引力。

不可否认，分派的增长通常建立在公司稳健的财务基础之上，而招商局商业房托的这份中期成绩单就给出了有力印证。

具体来看，公司收入主要来自物业组合收入，其中多处资产的经营表现稳健。

报告期内，公司物业租金收入达2.38亿元，同比大幅增加9.7%。

（来源：公司公告）

各物业的出租率同样表现不俗。上半年公司整体物业组合的出租率由86.8%上升至92.7%，较2023年底上涨了5.9个百分点。写字楼的平均出租率提升至94.7%，涨幅达到4.7个百分点。

（来源：公司公告）

具体来看，科技大厦与科技大厦二期呈满租状态，其他三项写字楼的出租率均有所明显提升。其中，数码大厦出租率上涨了9.7个百分点至91.1%，招商局航华科贸中心上涨了9.2个百分点至91.1%。花园城在经历升级改造后，出租率更是由73.7%大幅上涨11.3个百分点至85.0%。

可见，即使外部环境复杂多变，从招商局商业房托的各项经营数据中仍然能够清晰的看到其稳健经营的态势。

而这一成绩的取得与公司良好的运营能力分不开。

一方面，尽管写字楼市场竞争激烈，整体压力不小，招商局商业依旧采取了相对灵活的策略，如通过以价换量的方式，即适当调整租金价格以吸引和保留租户，从而保持了较高的出租率和资产的流动性。这种策略在短期内尽管可能会对收入产生一定影响，但从长远来看，有助于稳定公司的现金流和市场地位。

此外，公司还通过优化租户结构、提升服务质量和物业升级改造等措施，增强了资产的吸引力和竞争力。在租户结构方面，公司注重引入科技、医疗等高增长潜力行业，这些行业的稳定性和成长性为公司提供了更为可靠的租金收入来源。

仅从科技大厦二期和数码大师来看，其科技与信息技术的租户占比分别就达到了50%和38%。而科技大厦的租户为健康医疗行业，出租率不仅维持100%，租金还实现了稳步提升，2024年06月30日的出租单价达137.4元平米，上涨了3.8元/平米。

（来源：公司公告）

此外，对物业的改造与升级，也成为了助力公司经营迈向新台阶的重要驱动力。

从花园城项目来看，其在2023年底完成了封闭式分区装修，并已于2024年对外开放营业，公司采取了积极的租赁策略，提供了更具吸引力的出租单价，取得了不俗的反响。上半年，出租率迅速提升了11.3%，随着新租户的入驻，花园城不仅增强了其商业活力，也为未来的运营打下了坚实的基础。

良好的运营能力之外，公司资产质量的优越性也是招商局商业房托稳健发展的重要支撑。

其资产主要分布在一线城市的核心商业区域，这些区域通常具有较高的经济活力和市场需求，不仅为资产保值增值提供了坚实的基础，也有效规避了市场波动带来的资产贬值风险。实际上，可以看到，即便在近年来整体市场环境不利的条件下，公司的物业估值依然保持稳定，显示出较强的市场抗压能力。

（来源：公司公告）

此外，招商局商业房托在2023年通过贷款置换显著降低了融资成本，这一策略不仅减轻了公司的财务负担，也有效增强了其在不确定市场环境中的抗风险能力。对此，中报还特别提到，去年的再融资预计将为本年度节省近1500万元的利息支出，这进一步证明了公司在财务管理上的前瞻性。通过审慎的财务管理和成本控制，招商局商业房托不仅保持了健康的财务状况，还为应对市场的不确定性做好了充分准备。

2、多重因素催化，助力价值提升

展望后市能够清晰的观察到招商局商业房托面临多个潜在的催化剂。

首先，政策面来看，一揽子支持经济复苏的政策下，为经济回升带来驱动，为招商局商业房托的经营提供了良好的外部环境。

与此同时，资本市场的深化改革也为房托基金带来了新的机遇。从REITs市场来看，早在今年4月，中国证监会和香港证监会就层联合宣布，将房地产投资信托基金（REITs）纳入沪深港通机制。

作为市场上的头部房托基金，倘若相关政策落地，招商局商业房托有望成为直接的受益者，吸引更多的投资者，获得估值修复乃至重估的机遇。

其次，当前伴随美联储降息预期不断增强，对港股市场也构成利好。

对此，国泰君安证券此前表示，从历史经验来看，目前美国部分经济数据已达到过去降息周期启动时的水平。随着美联储降息周期启动，国内政策空间更加广阔。美联储降息周期开启后，港股市场上涨空间进一步打开。在港股市场的提振效应下，像招商局商业房托这样以稳健收益和优质资产为特征的投资工具，预计将吸引更多投资者的关注。

最后回到招商局商业房托的基本面。

公司各大物业资产位于一线城市核心商业区域，与当地的消费景气度密切相关。随着下半年政策成效显现下，办公及消费需求持续增长，有望进一步助力公司业绩增长。

特别是，招商局商业房托在物业改造升级上，潜力也有望进一步释放，以花园城项目来看，改造升级后的市场推广活动和会员福利有效提升了客流量和会员数量。

值得一提的是，花园城G层四海地铁口已于7月正式启用，交通便利性得到了显著提升。与此同时，招商局商业房托也采取提供深圳湾口岸免费穿梭巴士等方式，吸引更多港客，这也进一步增强了其收入的预见性。

3、结语

近日，华夏首创奥莱REIT公众发售获得投资者踊跃认购，创消费REITs公众发售倍数新高。这一定程度反映出市场对Reits产品的青睐。

眼下随着提振经济和促进消费的政策不断出台，经济迎来修复趋势。同时，市场对美联储本轮加息周期即将结束的预期逐渐升温，这为低波动、稳收益的房托基金产品带来了上行机遇。

在这一背景下，招商局商业房托在经营层面展现出更强的稳健性，有望成为市场关注的焦点，迎来价值提升的新契机。