滨江服务(03316.HK)：扎根杭州辐射全国增值业务助力业绩腾飞-格隆汇

机构：开源证券
研究员：齐东

　　扎根杭州辐射全国，增值业务助力业绩腾飞，给予“买入”评级滨江服务扎根杭州辐射全国，物业服务定位高端，在管面积增速、物管费水平和盈利能力行业领先，关联公司销售拿地稳健，项目储备充足，后续资源输送可期；拓展硬装业务后5S 增值服务收入高增，有望成为全新利润增长点。我们预计公司2024-2026 年归母净利润为5.83、7.02 、8.29 亿元，对应EPS 为2.11、2.54、3.00 元，当前股价对应PE 为7.1、5.9、5.0 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。
　　物业管理定位高品质，在管规模不断拓展
　　物业管理作为公司核心主业，对公司收入贡献超50%，2023 年公司实现物业管理收入15.50 亿元，同比增长29.9%。从在管规模来看，公司持续深耕杭州、拓展长三角区域，截至2023 年末公司在管建面54.8 百万方，同比增长30.7%，其中住宅占比达82%，杭州区域占比63.6%；合约建面82.2 百万方，同比增长19.0%，为公司后续业绩增长提供支持。公司物管费处于行业较高水平，2015-2023 年期间，公司共上调物业管理费53 次，2023 年平均物业管理费约4.21 元/月/平米。
　　第三方拓展比例提升，关联方项目储备充足
　　公司持续自市场化运作以来，第三方在管面积占比逐年增加，截至2023 年末，第三方在管建筑面积比例达56.5%，同比提升1.4pct，其中2023 年新增在管面积中第三方占比达61.3%。公司关联方滨江集团销售排名不断提高，2023 年销售市占率提升至1.3%；2023 全年取得土地33 宗及代建项目2 个，拿地强度38%，总土储1320 万方，杭州土储占比71%，储备物管规模充足。
　　非业主增值收入稳增，硬装业务发展迅速
　　公司非业主增值服务包括交付前服务、咨询服务及社区空间服务，2023 年收入5.81 亿元，同比增长7.5%，受房地产开发行业整体影响，毛利率下降11.9pct 至33.2%。公司5S 增值服务是提供围绕房屋资产一站式打理保养的优质服务，是全新盈利增长点，2023 年由于公司拓展了硬装业务，实现收入6.78 亿元，同比增长172.5%，毛利率由于硬装业务稀释下降16.0pct 至32.3%。
　　风险提示：项目拓展不及预期、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

滨江服务(03316.HK)：扎根杭州辐射全国 增值业务助力业绩腾飞

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