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机构：中金公司
研究员：孙元祺/谭钦元/张宇/裴佳敏
领展房产基金公布2024 财年业绩：收入及净物业收入（NPI）分别同比增长11.0%及9.5%至135.8 亿港元及100.7 亿港元（主要系新购入物业开始贡献收入）；每份额股利（DPU）及每份额净资产（NAV）分别同比下降4.3%及5.4%至2.63 港元及70.02 港元（分别系基金份额增加、资产组合公允价值下降），符合市场预期。
整体经营稳健。公司位于中国香港物业经营平稳，其中零售物业收入同比增长2.2%，2024 财年末出租率维持98%，2024 财年全年续租租金提价率同比提升0.8ppt 至7.9%；停车场及相关业务收入同比增长3.4%。公司位于海外物业延续良好的经营态势，新加坡、澳洲零售出租率分别为97.8%、99.7%。此外，公司位于中国内地的物业表现略有分化，零售物业边际回暖，办公物业持续承压，出租率分别为96.6%及92.3%（同比+1.4ppt 及-3.2ppt），24 财年全年续租租金提价率分别为2.8%及-10.2%。
资产组合估值下滑。受资本化率抬升及汇率贬值影响，2024 财年末公司物业组合资产估值同比下降0.6%至2,360 亿港元。除中国香港停车场及中国内地物流外，其余资产类型物业均现不同程度下滑。
资产负债表健康。截至2024 财年末，公司净负债率1为19.5%（同比上行1.7ppt），平均借贷成本为3.78%（较2023 年9 月末上行4bps），固定利率债务占总债务比例达70%，整体风险可控。
发展趋势
关注中国香港零售消费趋势变化。尽管2024 财年公司位于中国香港的零售商户销售增速优于市场整体趋势，但伴随港人赴内地消费增加，2024 财年下半年销售额同比增速已有所放缓。往前看，我们认为受内地影响较大的超市等业态或面临较长时间挑战，建议关注消费趋势变化对业绩带来的影响。
盈利预测与估值
考虑中国香港零售物业表现趋于疲软，我们下调2025 财年DPU 4%至2.57港元，并引入2026 财年DPU 预测2.57 港元（同比持平）。维持跑赢行业评级，下调目标价15%至40 港元，主要反映盈利预测调整及更为审慎的中长期盈利能力判断。目标价隐含6.4%2025 财年预期股息率，较当期股价具备17.3%的上行空间，当前股价交易在7.5%的2025 财年预期股息率和7.5%的2026 财年预期股息率。
风险
中国香港本地零售物业表现不及预期；海外商业资产价格超预期下行。