上海拍地叫停:政府、企业、人民之间的囚徒困境

2016-08-25 19:38 周晓天 阅读 6743

昨天下午,上海土地交易市场公告,中止上海市普陀区苏州河滨河地区控详规划调整pt0265-01南部(长风8号西地块南侧零星用地/长风8号西地块煤气包南侧)地块出让活动。

这是继8月17日,静安110亿地王诞生后一周内,上海中止的第四块住宅地出让。 

8月17日,融信中国(03301.hk)以楼板价100,315元/平方米,总价110.1亿的价格摘得位于上海静安(原闸北)中兴社区的N070202单元332-01-A、333-01-A住宅地块,使得该地块成为近几年中国拍地史上新的地王。楼面价超过10万,这是创记录的事件。

而在8月23日,融信中国在业绩发布会上表示,为什么会拿到地王?主要原因是,上海静安这个地方,如果是你去拿地,也是这个价,现在如果再让上海ZF在附近开个地出来拍,照样是这个价,再比如,如果现在在北京的二环内开块地出来拍卖,楼面价估计二十万也挡不住吧! 

如果从表面上看,按照融信的说法,为什么会产生这么高的楼价,完全体现的是市场价格。但深思熟虑过后,就像诺依曼大师在前天的文章《如何看当下房地产价格:以杠杆去杠杆?接还是不接?》中写道的那样,房价有多高,就表示整个市场有多看空中国。 

目前,中国的房地产市场,已经陷入了ZF、企业、人民之间的囚徒困境。 

囚徒困境讲的是,两个嫌疑犯作案后被警察抓住,分别关在不同的屋子里接受审讯。 

警察知道两人有罪,但缺乏足够的证据。警察告诉每个人:如果两人都抵赖,各判刑一年;如果两人都坦白,各判五年;如果两人中一个坦白而另一个抵赖,坦白的放出去,抵赖的判十年。 

于是,每个囚徒都面临两种选择:坦白或抵赖。然而,不管同伙选择什么,每个囚徒的最优选择是坦白,然后将责任都推给对方。囚徒困境所反映出的深刻问题是,人类的个人理性有时会导致集体的非理性,聪明的人类会因为自己的聪明而作茧自缚。 

囚徒困境之ZF 

对于ZF,如果不卖地,财政根本扛不住。随着2015年房地产市场的火爆,中国整体GDP增速从7.3%下降到6.7%,所有人都知道,中国的经济在倒退,在筑底,而进入2016年以来,一线城市住宅用地供地,开始持续缩紧,这让地方财政面临极大的挑战。北京和深圳,整个7月,没有住宅用地入市,北京年内已有3个月无宅地推出,4个月无宅地成交,土地市场把控的十分严格,也略显冷清。 

在这样的大背景下,既然推地数量下来了,那好不容易有一块地拿出来卖,所有人都当个宝,价格自然就要上去了。 

中原地产有组统计数据:截至8月22日,全国卖地最多的50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平米,与2015年同期基本持平。但土地出让金累计达到了1.39万亿,相比2015年同期的9342.8亿,上涨幅度达到了49.22%。 

可见,提价限量还是ZF目前为了维持财政正在使用的策略,而这正是囚徒困境中的做法,所以的责任和接盘都甩给了企业,因为,毕竟真正拿钱买地的,是企业。

换句话说,政府既不希望自己债务破掉,又不希望房价的泡泡破掉,所以地卖多了也不是,卖少了也不是。

囚徒困境之企业 

作为房地产企业,看似今年的业绩都很好,受到房价上涨的整体环境影响,各家房地产的中期财务数据,都非常漂亮,相信全年数据会更靓丽。增速基本平均可以达到50%以上,其中本文开头提到的拿了地王的融信,增速是197%。 

正如融信业绩会上说的,之所以上海拍地价格这么高,那都是市场原因,我们也不想那么高,但是它就是那么高。原因不在企业,在于ZF和市场。 

现在中国的房地产企业,绝大多数都在趁着这波楼价上涨,赶紧甩卖。但是,作为传统地产公司,又不能放弃掉现在这个处于白银时代的地产行业,毕竟毛利率还能到平均20%左右,还是有利可图的,总比钱放在银行等着降息强。所以,业务还要继续做,要继续买地,开发,卖楼。 

但是时代不同了,现在地价太贵,房地产企业甩卖了旧有的楼盘后,又不能不继续发展,所以只能扛着舆论,放着杠杆,买贵的地,买一线城市的地,因为只有一线城市,泡泡才不会那么容易破。 

也只有这样,才能帮助ZF顶起来财政,但是越来越贵的地价大大提高了房地产开发的成本,进一步的压缩了利润,这也是为什么所有人都知道房地产的毛利率会逐年下跌了。 

房地产企业不甘心,没有便宜的地,又要继续活下去,硬着头皮上才是硬道理,至于地价抬高到这个程度,当然要说,这都是市场决定的,而市场,却又是所有人决定的,和地产商真的关系不大吗? 

囚徒困境中说的好,聪明的人类会因为自己的聪明而作茧自缚。而目前,这就是中国房地产企业的状态,今年前总以为自己是聪明人,但是现在自己也明白了,都是作茧自缚,不知道几年后会是什么样! 

囚徒困境之人民 

要说人民,即是百姓。有人说,百姓是最无辜的,无端端的却要承受如此之高的楼价。 

目前,在深圳,北京,上海,你的朋友圈中,总能或多或少的看到一些房产中介,吆喝着,某某某地超筍楼盘,6.9万每平方,首付只要269万,1500万的房子,下个月就看不到了…… 

我不知道深圳、北京、上海有多少富豪,但是我知道1,500万对于中国的小康家庭,绝对仍然是一个天文数字,即使把这个天文数字平摊到月供30年,首付300多万,绝对也是正常家庭爸爸妈妈这一辈人一辈子的积蓄了。 

我们身边,经常充斥着谁谁谁,现在在深圳有几套房子,现在整天都在到处玩,收租收到手软,一言不合就卖楼去周游世界这样。 

确实有不少人,通过炒楼,基本已经可以说是财务自由了,过去这十年,不,这二十年,干实业的,不如创业的,创业的,不如做互联网的,做互联网的,不如炒楼的。没有一个行业,比炒楼来钱更快。 

而中国人往往炒作一个东西,总能炒上天,就像去年的股市一样,4,000才是牛市起点的话,当时没有多少人觉得有问题吧,现在想想却是多么可笑。 

作为人民,百姓,中国房地产市场目前的状态,我们没有一点责任吗?也许,每个人都该反省,不管你有房子的还是没有房子的,是刚需自主亦或是在炒作赚钱的。 

就像囚徒困境中的囚徒一样,每个人都认为自己没有问题,能聪明的赖、混过去,但最终收获的,往往都是那个最悲伤的结局。ZF,企业,人,都是一样的。

相关股票:
融信中国 hk03301 +自选
万科企业 hk02202 +自选
中国恒大 hk03333 +自选