丁彦皓（可信财商）：人民币升值已是必然，翻倍的套利空间必然加倍推高部分地区的房价

人民币升值已是必然，翻倍的套利空间必然加倍推高部分地区的房价

在“丁彦皓聊投资”周日公益直播中的演讲

文\丁彦皓-可信财商（公众号）

一、1994年，中国实施汇率改革的关键是当时中国经济的禀赋极具大规模发展劳动密集型外贸出口产业的优势，但也直接引爆了东南亚金融危机

汇率问题之所以复杂是因为决定不同国家汇率走向的主导因素不同，叠加被持续人为干预，在不同的时间段决定汇率走向的因素也截然不同，需要具体问题具体分析，断然没有绝对统一的标准与理论

图 1994-2023年美元兑人民币汇率

1994年1月1日，中国实行以市场供求为基础的，紧盯美元，有管理的浮动汇率制度，实行银行结售汇制，取消外汇留成和上缴，建立银行之间的外汇交易市场，改进汇率形成机制

取消汇率双轨制与“外汇调剂市场”汇率价格，只保留“官方汇率”，“官方汇率”一次性贬值33%，从5.2贬值到8.7，向原有的“市场汇率”靠拢，且确定每日的汇率浮动不可超过基准价的0.3%

1994年，中国实施汇率改革的关键是当时中国经济的禀赋极具大规模发展劳动密集型外贸出口产业的优势，基于此中国通过人民币汇率大幅贬值，叠加中国经济的禀赋优势，承接全球劳动密集型产业的转移

最终结局就是东南亚与日韩台的劳动密集型产业大规模迁入中国，使其实体产业中空，为了维系发展，不得不实施无底线的货币宽松，让天量增量货币推高房价与股市，形成资产泡沫

在这一过程中，东南亚诸国与日韩台允许资本自由进出，最终让索罗斯为首的国际资本多次多空收割，使其外汇储备透支殆尽、汇率崩盘与前期积累的国民财富被大幅收割，发展倒退数十年    

而中国却凭借这次汇率改革，不但有效地抵制了东南亚金融危机，而且在这一危机过程中坚守人民币汇率不贬值，吸引盘踞在东南亚与日韩台的资本大规模涌入，夯实了劳动密集型产业的发展模式

但是人民币兑美元的汇率也被定格在了1:8.27

二、我国对外贸易出口量连年高速增长与持续巨额贸易顺差，赚取了大量的外汇导致G7国家逼迫人民币汇率升值

自2001年加入WTO以来，我国对外贸易出口量连年高速增长与持续巨额贸易顺差，赚取了大量的外汇

那几年我国的外汇储备增幅惊人，从2000年底的1600亿美元增长到了2004年底的6100亿美元，年均增幅接近40%

自然也引起了以美国为首的G7国家不满，基于此G7集团就开始要求我国放开汇率管制、允许人民币升值，但中国为了维系前期的发展态势，与以美国为首的G7国家持续“打太极”

2005年7月21日，央行发布《关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，宣布即日起开始实行“以市场供需为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度”，人民币不再盯住单一美元，而是形成更富弹性的汇率机制

2005年7月21日19时，美元兑人民币汇率调整为1:8.11，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价    

本次汇改结束央行维持了长达7年之久的固定汇率制度，重启汇率的“市场化改革”，不再单一盯住美元，而是根据我国的多边贸易、投资、外债等情况，选择“一篮子货币”进行汇率定价

逐步放大汇率浮动范围，2007年5月，单日波动由0.3%调整为0.5%，2012年4月，波动由0.5%调整为1%，2014年3月，单日波动由1%调整为2%

2005年721重启汇率市场化改革后，人民币开始了长达三年的单边升值，直到2008年全球金融危机时才结束这一趋势，人民币兑美元的汇率由8.11升值到6.8

图 2005年汇改后至2008年人民币兑美元开启单边升值

2005年721汇改特点就是“主动、可控、渐进”，让市场有个适应的过程

三、811汇改重要的意义在于真正的纳入一篮子货币，更能满足人民币在国际市场上的多边供求关系

2008年，由美国“次贷危机”引发的金融海啸席卷全球，人民币暂停了升值步伐，重回“盯住美元”的固定汇率机制，没有参与国际上的竞争性货币贬值，在稳定了外需的同时，也抵御国际金融危机的冲击

图 次贷危机爆发后，人民币重回“盯住美元”的固定汇率机制，一直持续到2010年的6月20日

次贷危机之后，美国宣布启动量化宽松，天量的美元被印了出来，美元持续贬值，指数萎靡不振

2010年6月19日，中国人民银行宣布，在2005年721汇改的基础上，进一步推进人民币汇率的市场化改革，人民币重新进入升值通道

一致的升值预期，使得人民币多次上演“极端行情”，外汇市场上经常出现没有足够对手盘的现象，即开盘没多久，就触及浮动上限，买单上积累了大量的美元无法兑换成人民币

2014年10月，美国结束了自“次贷危机”以来的量化宽松，美元不再贬值，在之后短短的半年里，美元快速升值，美元指数从8月的80重回100    

图 美国结束次贷危机以来的量化宽松政策后，美元指数大幅升值

受美元升值影响与我国对外贸易增速趋缓，2014年开始，人民币汇率也终于停止了单边升值的趋势，转头下跌贬值，因此开始酝酿下一轮汇率改革的政策

2015年股灾后，大量资金试图出逃，当时的汇率制度并非完全市场化，直接损害了国家的利益和社会的财富被收割

诸如2014年，国际资本在1500点，以1美元兑6.2元人民币进入A股，2015年4、5月的4500点退出，相当于是6.2元人民币变成了18.6元人民币

但是美元指数却已从一年前的80涨到了100，相当于美元已经升值25%，人民币被严重低估，具有极大的套利空间，就成了国际资本套利的空间

基于此，2015年8月11日，中国央行宣布调整人民币对美元汇率中间价报价机制，即人民币汇率中间价为前一日收盘价叠加一篮子货币的汇率变化

同时为修正人民币中间价与市场均衡汇率大幅偏离的状况，降低人民币价格扭曲程度，央行也让人民币汇率中间价一次性贬值1.86%

811汇改重要的意义在于真正的纳入一篮子货币，更能满足人民币在国际市场上的多边供求关系，让人民币更加的灵活且稳定，富有弹性、又富有韧性，更像是为“人民币国际化”做准备    

2015年11月30日，IMF宣布批准人民币纳入SDR，于2016年10月1日生效，意味着“人民币国际化”正式拉开序幕

2017年5月，引入“逆周期因子”，人民币汇率定价机制变为：中间价 = “收盘汇率” + “一篮子货币汇率变化“ + “逆周期因子”

2015年8·11汇改后，我国的人民币兑美元汇率一直在6.2到7.3之间波动，迄今为止，共经历了三轮人民币贬值、和两轮人民币升值

四、“后汇改时代”，人民币的升贬值既受美元周期的影响，也受本国经济周期的影响，但相较于2015年以前，美元影响的比重小了很多

央行的干预在“后汇改时代”也降低了许多，央行更多的是从“外汇储备”、“外汇风险准备金”等方面干预外汇市场，相较于以前的行政式的干预，更加灵活、更加贴合市场

2015年12月11日，中国外汇交易中心正式发布CFETS人民币汇率指数，该指数货币篮子包括13种货币，采用考虑转口贸易因素的贸易权重法计算货币权重，其中美元权重26.4%，欧元权重21.4%，日元权重14.7%

2015年8·11汇改以后，开启了一轮一年半的人民币贬值，从2015年7月底的6.2一路贬值到了2016年12月的6.9，贬值幅度达到了10%，结束了此前自2005年7·21汇改以来长达10年的人民币单边升值

2015、2016两年，早期进入的投资属性的国际资金与国际热钱有获利了结、快速出逃的需求以及诸多国内富豪的资金也有出海的需求，导致人民币兑美元的汇率大跌    

2017年全年，美元指数下跌，叠加国内外汇政策上的打击与前期获利资金出逃压力基本释放完成三大因素，人民币汇率进入"超贬回调"的阶段

2017年全年，人民币对美元汇率从2016年底的6.9升值到2018年4月的6.3，升值幅度约9.5%

2018年3月，特朗普擅自发动中美贸易战，，我国对外贸易的出口受到了一定的损害，直接导致人民币后来长达两年的贬值

诸如，2017年9月美国市场份额占我国外贸出口金额的20.68%，但是到2019年底，该数字下降到了14.49%，人民币兑美元汇率也从2018年4月的6.3贬值到了2019年底的7.0

2019年底至2020年初，全球爆发了新冠疫情，我国积极应对、有效阻断疫情的传播链，为全球提供全方位的产成品，对外贸易快速增长，人民币汇率也强劲升值，自2020年5月至2021年底，人民币兑美元汇率升值幅度达到12%

五、过去几十年人民币汇率改革主要是围绕外贸出口来推进，但是在未来决定人民币汇率的更多是产业升级转型与全球投资

2022年初，美国正式进入加息周期，基准利率由0.25%上涨至5.25%，人民币对美元也相应的开启贬值周期，从2022年3月的6.25贬值到2022年11月的7.25，贬值率为16%

目前美联储货币政策即将逆转，进入宽松周期，人民币兑美元的汇率也相应的进入升值周期

其实，在过去几十年人民币汇率改革的过程中，主要是围绕外贸出口来推进，但是在未来决定人民币汇率的更多是产业升级转型与全球投资    

目前中国处于产业升级转型的关键期，更多是基于产品出口，依然需要一个低估的人民币扩大出口，但是中国产业升级转型的进程远超预期，如果对外产业投资大于产品出口时，则需要一个强势的人民币推动全球投资

全球所有的汇率都受人为操纵，使其符合本国经济的现实需求，一直以来，中国在蒙代尔不可能三角中，选择维持货币政策独立与汇率稳定，而放弃了资本的自由流动

但是，随着中国经济持续产业升级转型，未来必然会选择维持货币政策独立与资本的自由流动，而放弃对汇率的管控

目前人民币兑美元的汇率主要受美元走势和国内宏观经济所决定，但长期必然由中国的国际影响力、产业附加值、产业国际化以及人民币的国际化共同主导

事实未来最终决定人民币汇率走势的终极因素是对第四次工业革命主导权的掌控与红利分配的比例

六、接下来大幅降息已成为中国经济的必然选择，从而导致人民币兑美元的汇率大幅升值，自然会让国际资本流入中国房地产市场多重套利

目前中国产业升级转型的进程远超预期，这就意味着人民币兑美元汇率升值是必然

尤其当前中国面临信用扩张被遏制，内循环无法形成规模性的关键是利率过高，且中国的实际利率已经达到3.75%，比美国和全球主要经济体都高，在当今的经济环境下，没有其他国家能在如此高的实际利率之下还能够保持经济的增长

这就意味着，接下来大幅降息已成为中国经济的必然选择，只有降低实际利率，才能降低偿债成本和融资成本，推动中国的持续增长与产业升级转型    

我国经济正在逐步向潜在水平靠近，基本面支撑更加稳固，理论上2024年人民银行应该以实际利率为中介目标，通过迅速降息把实际利率压低到2%以内，直至价格持续回正，推动经济体走出通缩区间，从而导致人民币兑美元的汇率大幅升值

初步估计，2030年人民币兑美元的汇率将会由7.3升级至3.5，具有一倍的套利空间

在人民币长期升值的大背景下，中国全面放开了对房地产的限购与限售政策，使其完全暴露在各类资本之下，尤其是天量的国际资本

而中国房地产也正在走出低谷期，进入上行期，无论是产业升级转型、人口净流入，还是货币政策宽松等共同决定部分地区的房价将会进入大幅上行期

这为寻求套利的国际资本提供了极佳的获利时机，基于此，必然大规模的涌入中国的房地产市场寻求基本面提升、货币投放以及汇率升值的三重套利机会，推动房价的上涨

七、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机

其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即

1、市场演变路径

2、国家的政策导向    

但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就

张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期

科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建

图 张江长三角科技城区位图

上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区    

最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城就五个特征，即

1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持

2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势

3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应

4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与社会平均接盘力6万有4.7万的差距

5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，在最佳的时间撬高杠杆

6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨

7、极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1.3万，且还送车位，买到手就能让首付款赚2.5倍

八、凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元    

8年一遇的房地产机遇期已经到来，但这一轮行情的获益者必然是极少数，未来这种机会必然越来越少，务必珍惜

张江长三角科技城的房产具有绝对的投资价值，但是目前只是个刚刚规划的新区，社会认可度有限，不得已该科技城部分楼盘与可信财商（本文作者丁彦皓）达成合作

凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2024年

只需10万首付，就可以让子女在上海获得一席之地，直接决定家族的未来

凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元

购房请关注“可信财商”或“丁彦皓聊投资”自媒体矩阵，私信获取优惠券

可信财商-所有评论都对投资有所帮助！

   作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教