丁彦皓（可信财商）：地产股短期内没任何机会，能躲多远就躲多远

地产股短期内没任何机会，能躲多远就躲多远

文\丁彦皓-可信财商、珂芯资产

一、中国城市存量住房严重过剩的现实决定开发的空间极其有限，自然股价很难有大的作为

在过去20多年中，中国将房地产支柱产业的属性发挥到了极致，尤其叠加外汇结售汇发行的巨额增量货币迫使房价持续非理性繁荣的现实，导致政府、企业以及学术界忽视了经济周期的基本规律，在大周期的末端盲目的大幅扩张，最后陷入债务困境

房地产大开发是任何经济体发展初期的必然流程，只是中国14亿人在短期内急速城市化导致房地产支柱产业的属性更强劲，带动了系列相关行业的大发展

但是，发展至今，中国房地产市场出现了几大根本不可逆的特征，即

1、中国的住房总量已经严重过剩，据统计目前中国人均城市住房面积是34平米，超出G20国家的平均值

2、中国的城市化已达65%的事实决定人口曾经从农村到城市的城市化演变为涌入长三角与珠三角的大城市化

3、开发商由于对行业周期的认识不深与政府政策逆转急速，且力度过猛导致诸多大型开发商已经事实严重资不抵债，失去了腾挪了空间，破产出清成了唯一出路

4、政府对房地产的态度也从曾经一味基于市场，推动经济增长演变为管控金融风险、解决基本居住与改善型需求以及稳经济等多元化

目前中国房地产开发市场最大的特征是除人口净流入的长三角、珠三角城市集群供不应求外，其他地区的住房供给严重过剩，人口净流出与产业升级转型极其缓慢，甚至停滞

其实，这一切都是市场演变到一定程度的必然产物，任何经济体一旦高速发展到一定程度之后，人口持续向效率更高的地区聚集，其他地区最终会被边缘化

这就意味着，中国房地产市场再大规模开发的空间极其有限，仅珠三角与长三角的潜在开发空间根本无力支撑起目前已被持续非理性繁荣过度放大的产能，收缩就成了必然

股价是未来盈利能力的折现，对开发商而言，一旦没了潜在开发空间，其股价必然很难有大行情

所以开发商标的可投资的价值极其有限

二、目前开发商已经深陷债务危机，可腾挪的空间极其有限，破产清算是大概率事件，自然没了投资的价值

上一轮房地产扩张周期已经彻底的对中国的房地产行业进行了大洗牌，太多的企业注定要被破产清算出局，现在只是试图确保对经济的冲击最小化

严格意义来讲，上一轮房地产周期是由三大因素决定的，即

1、由于中国经济未走完一个周期，开发商、政府、学术界与舆论界都对经济周期毫无概念，潜意识认为曾经的急速扩张就是房地产行业的常态，在大周期的末期盲目癫狂式的扩张

一旦行业周期进入下行期，房价下降与变现降速时，巨额债务必然出现兑付危机，不但最终让企业破产出局，而且还会给经济造成系统性债务危机

2、政府在上一轮调控中用力过猛，仅关注急速遏制市场癫狂的情绪与管控金融风险，忽视了开发商可承受的能力，最终让其失去了腾挪的空间，造成了一轮系统性金融危机

3、三年疫情，加速，且恶化了中国房地产企业债务危机，房地产高杠杆的特征决定其根本经不起“拖”和“暂停”，而三年疫情的禁足，大幅降低了房地产的资金回笼进程，利息最终给脆弱的开发商债务危机致命一击

其实，目前国内的开发商面临最大的问题不是继续扩张，而是如何解决已经失控的债务危机

严格意义来讲，房地产开发商的债务危机已经彻底的崩盘，目前之所以还硬撑着的关键是为了维护社会的公众利益，确保对经济的冲击降至最低，国家与开发商尽全力缓解，但是绝对不会逆转必须破产出清的宿命

这一轮房地产政策松绑看起来很猛，但是目前中国房地产的大势已过，政府的强势政策松绑很难人为打造一轮系统性大行情

只是通过鼓励改善型需求与全力满足基本的居住需求，将部分地方政府与开发商债务转移至社会，降低其对经济的冲击

但是可以肯定的是社会根本无力全面接盘已集聚的地方政府与开发商债务危机，只能是有限的缓解

这就意味着，破产清算是太多开发商的唯一出路，自然这类标的的股票毫无投资的意义

三、最近个别开发商股价的上涨是部分资金对政策松绑的过度解读，形成了共识所致，仅是暂时的扰动，断然无法出现大行情

    最近国家开始放松房地产政策，舆论也开始逐步唱多，导致部分深陷债务困境开发商标的股价上涨

其实，这仅仅是在股价的低位，资金短暂形成共识的结果，即暂时的扰动，断然无法出现大行情

自从这轮房地产周期转入下行期后，开发商标的的股价就持续大幅下跌，现已跌至地板价，且交易量极低

而在这一背景下，一旦少量资金因为目前的房地产政策而形成共识，买的多了，而卖的少了，自然股价上涨

而这种没有内在价值支撑，仅是对政策人为过度放大的行为很难支撑一轮大行情，更多是个扰动，尤其断然不会彻底改变早已陷入财务困境的债务危机

其实，房地产大开发时代早已结束，但是房地产依然是未来经济的支柱产业，其附加值主要体现在金融属性与功能化赋能

对在这一轮债务危机中能够独善其身的开发商而言，未来的发展应该更多是对存量住房的功能化赋能，而非开发，这也就意味着未来市场对开发商的估值体系与标准也会相应的变化

曾经全国城市的房价上涨是以农村房价的崩盘为代价的，目前随中国进入大城市化阶段，即房价在不同地区间形成“结构性”的行情，即未来将会以全国的房价下跌支撑长三角与珠三角城市群的房价上涨

房价的结构性行情与开发商的股票行情是两回事，这一轮房地产政策放松更多是将部分地方政府与开发商债务转移至社会，降低危机过度聚集对经济形成负面冲击，另外发挥房地产的支柱产业属性，推动经济增长，杜绝经济陷入下行期

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四、结论

中国房地产大开发的时代已经彻底的终结，目前正处于上一轮行情出清的阶段，即化解前期集聚的债务危机

由于多重因素共同所致，关键是上一轮周期扩张过猛，导致这一轮房地产债务危机已经实实在在的冲击到了经济的运行

目前虽然政府通过放松前期强势收紧的政策，试图将部分开发商债务转移至社会，降低对经济的冲击，但是断然不会逆转大量前期扩张过度开发商破产退出的结局

股价是未来盈利能力的折现，这需要时代与行业红利赋能，不但房地产大开发的时代早已终结，而且上一轮扩张过度，后又因国家政策的力度过猛，再叠加疫情冲击，现已经造成了实实在在的债务危机

目前国家与开发商能做的就是全力将对经济和社会的破坏降至最低，断然不会不计代价的解救开发商这个已经彻底出局的行业

这就意味着，房地产开发这个行业短期内毫无投资的意义，唯有静待债务彻底出清后的转型，但那是好几年后的事，短期内能躲多远就躲多远

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能错过2023年

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 作者简介：

丁彦皓 博士、博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教