房价调控的套路

作者： 孥孥的大树

一直以来，有几个经济知识点我认为应该作为常识来认知，这样更有利于在这个分层越来越明显的社会，拥有有弯道超车的机会。作为周期之母的房地产，自然也是必须掌握知识的内容之一。地产周期中其中一个核心就是调控。熟悉房价调控的套路，自然也就知道房地产周期何时会有转向的可能。

先从地产周期开始。

房子作为资产，则其具备着金融属性，在货币及政策宽松时期，特别容易出现资产泡沫化。从国际的经验来看，地产周期一般在3-5年之间。而中国从2005年以来，基本上也是在3年左右为一个地产周期。而这一次，中国房地产泡沫化范围更加广以及叠加分类调控的因素，地产周期有延长的现象。既然，房地产有天生周期的属性，也会有泡沫化的现象出现，为了防止泡沫的破灭则必然会采取调控手段，通过调控来影响房地产价格的走势。

一、调控规律

在开讲调控逻辑前，有两个调控的基本规律必须得认清。

其一，调控政策的有效性。一般而言，当政府出台一个政策后，调控政策的有效性在3-6个月左右。特别是第一个月，成交量会明显的下行，价格也会出现下跌。因为，在这个时候，市场的购房者会在这个犹豫要不要买房，总想着调控政策来了房价应该会再跌一些，晚一点再出手。然而，在一线城市来说，在刚开始调控的时候，房价的确有一点跌幅，这个时候反而是一个不错的出手良机。人是健忘的，当政策持续下去，几个月后购房者早就适应了新政策，看来看去房价其实也没有跌多少，于是出手买房，慢慢的成交量又逐步走强。成交量上去了，价格也会微微上涨。若是价格又重新进入上涨过快的轨道，则政府就会再一次出手，时间一般相隔半年左右。

其二，调控政策出台时间。金牌时间点，两会之后。我们可以看到，每年开完两会后，政府定了全年的总基调。在三月底四月初，则是房地产调控政策出台最密集的时期，并且内容紧靠两会会议主旨。另一个政策密集出台时间则是国庆节前后。因为在传统的房地产市场有一个金九银十的规律，在房地产火爆的时候，开一个盘隔几个小时都有可能涨几波价格。因此，在需要收紧式调控的时候，一般会在国庆前夕出台调控政策。

二、调控目标

大家一定要清晰调控的目标，否则可能一辈子都错过买房的机会。其实，我们只要观察政策的内容或者住房相关部门负责人的发言就可以知道。大致有这么一些话，“为了防止房价过快上涨”、“防止房价大起大落”……。其实，我们可以看到调控的根本出发点就没有过需要让房子大幅下价为目标，更多的是平稳房价，或者让房价在合理的范围内下跌、震荡。如果，短时间之间，房价出现暴跌，那基本可以确定，属于危机爆发、崩盘的情况。相反，房价的阴跌只能说明成交不活跃，但大家并没有大面积抛售房屋的迹象。这样的现象其实在2010至2015年于中国广大三四五线城市都出现过。但也没有见到，中国因为某区域的房价阴跌而经济崩盘，鄂尔多斯就是一个例子。其实，调控的最理想状态就是三五年内房价在一个合理的区间震荡，以时间换空间。

三、精准打击“流动性”

大家都知道打蛇打七寸。对于房地产的七寸，则在于流动性，更精准的打击则是在二手房的流动性。先讲调控中第一个普适原则的内容——量价原则。房子作为商品，自然需要适用量价关系。量在价前，所以精准打击的首要原则就是抑制成交量。因为有流动性，资产才会有溢价的行为。

我们知道，房地产交易分为新房交易以及存量房交易。相比较而言，新房的价格更容易受到政府“操纵”，可以说基本上在政府的掌控之中，这是一个非完全自由的市场。而相比较而言，二手房成交的数据跟价格体现政府无法控制。很多时候，房地产进行调控后，二手房成交价格仍然在走高，在这样的情况下，政府往往会继续向二手房市场继续施加政策，从而让成交量又下调。而时间节点上就是上面讲的3-6个月左右。

四、调控招式

为了实现房价在一个区间内震荡。政府自然要出招，可以归结为三招。

其一，行政调控。大家都熟知，限价、限售、限购、限贷，这一类基本属于行政调控，更多的是从购房者的资格入手。这个市场，无论首次置业、改善置业以及投资置业，其实都可以说刚需，各取所需。若是从购房资格入手打击，可以说这就是将这个市场改变为非完全自由的市场了。

这里就延伸出来讲第二个普适原则——供求关系。前面讲的，首先是买的人少了。其次，限售是这一轮地产调控的新招式。当你买了新房，五年之后才能出手，这意味着二手房市场供应量少了，一定程度上又减少了流动性，又是精准打击了二手房的流动性，让资产无法溢价。当然，在这里还有一个要点，政府往往在这个时候，特别是一二级房价涨得离谱的城市，还会出台一个“嘴炮式”的政策，未来三年、五年，将会加大住宅土地的供应。然而并没有卵用，据我所跟踪过北上深这三个典型的一线城市，每年的住宅土地供应计划就没有完成过。

还有一些城市出台“摇号”购房的节奏，真的没办法只能是在抑制购房需求的人再加一层抑制。对于精准打击二手房流动性的套路，一般是通过政策加大二手房购房成本，降低其成交量。典型的就是加大税费。

其二，货币调控。正所谓，水涨船高，有流动性才会有溢价。我们都知道，玩转房地产，资金量是庞大的，所以在这个时候只要把流入房地产市场里的资金掐住就可以了。大的方面，政府通过前端严控银行、信托、私募基金等机构进入房地产。这主要是针对开发端，能卡多少是多少，但前提是不会完全卡死。如果完全卡死，那是把自己搞窒息了，谁也不会这么做。

前面讲的限贷，既属于货币调控也可以属于行政调控。针对购房的贷款者，银行往往采取购房贷款利率上行或者延长放贷时间，这就直接减少了市场的成交量。短期而言，这一招的效果是最明显的，也直接让房价短期抑制奏效。管控信贷，遏制投机。

第三，调控损招。因为所有的调控的目的就是为了降低大家对房价上涨的预期。所以这个时候，政府住建相关部门或者统计局的数据，往往为了完成上面交办的政治任务。比如，某某市长会在新闻上喊，今年某某市房价不允许上涨。于是，这个时候，这些部门的作用就相当的关键。他们就真的可以让房价不上涨或者涨得慢很多。比如，深圳连续阴跌18个月，一个月跌几十块。有点经济常识的人都不相信会有这样的规律。当然，上面讲的银行延长放贷时间，也是损招之一。银行怎么会没钱呢？房贷业务坏帐率是极其低的，还款又相当稳定，你们难道不喜欢做么？

五、调控效果

调控有利亦有弊，先讲利。

其一，直接抑制了房价的过快上涨，横盘消化房价泡沫。众所周知，中国楼市绑架了政府，甚至是绑架了经济的发展。毕竟，房地产占经济发展比例过大。但是，随着房价过快上涨，资产泡沫不断放大，就会造成崩盘的危机，所以必须适时出台政策抑制房价过快上涨。近几年，政府提出发展新经济，大致的思路就是利用三五年时间，让新经济发展上一个台阶，而这三五年，大家也别想着房价有过多上涨的空间。当然，这一轮楼市轮动效应极度明显，目前一线五六线城市房价依然很兴奋，但从整体看，到今年年底，这些城市也该休息了。

其二，楼市去杠杆，稳定预期。每一轮调控，都会说是历史上最严格的。这是因为泡沫越滚越大的原因。以深圳为例，本来大家都知道房价高，自有房率才30%多。然后，经过这一轮楼市一滚动，各种信贷资金变相进入楼市，购房者的杠杆明显提升。于是，只能降低杠杆。否则，一旦杠杆过高、继续膨胀，一旦收紧，楼市抛售加大，真的会出现房价爆跌。但是，从2016年调控至今，我们基本上见不到市场上大量抛售房子的情况，最困难的时候已经过去了，崩盘的概率在此阶段显著降低。

其三，保住中国外汇不崩盘。2016年，外汇储备急降，这跟中国房价快速上涨，热钱看空中国经济有关。于是，这个时候楼市这个巨大的海绵可以吸住巨量的资金。这个从精准打击二手房流动性中可以得知。其中，限售这一招就是极其大招，只要你的钱进入楼市，五年内无法套现。

其四，解决地方政府债务。目前来看，除了前二十强的城市外，另外200多个城市都在一定程度上依赖着房地产市场的发展。综合来看就是地方无经济支柱，政府债务高企，土地财政依赖性高。所以，中国政府发动了这一波地产轮动，一定程度上解决了绝大部分债务问题。如今，严格要求地方政府不要有新的债务。比如，PPP整顿，就是希望不要地方政府再背负债务。

讲讲不利之处。

其一，误伤的首置刚需。网络上流传着一句话，叫“房住不炒，保证刚需”。然而，口号是喊给上级政府听的。残酷的事实是，“房住不炒，误伤刚需”。社会阶层已经明显分化，土豪就是土豪，可以全款买房。反而是在调控的时期，限价之下，让一些高净值人士继续在房市中收到笋盘，他们可以全款买房，只要有购房资格，毫不影响他们出手。然后，受伤的刚需，则需要首付，然后支付房贷利率为基准利率的1.2倍甚至更高。以深圳为例，贷款300万，月供基本上要多1500元。一线房价，根本没有跌过，对于刚需来说，购房成本明明在上升。

反过来思考，假如没有调控，刚需就更上不了车。这样一来，反正伤的就是刚需，伤的就是贫民。这个结，永远无法解开。除非，社会大洗牌。

其二、被撩起的三四五六七八线城市。曾经写过一篇名为《2017年过后，只有核心城市的房子才叫资产》，个人的观点是中国的楼市只看前40强的城市就可以了，其它城市的涨跌影响不了中国经济。从目前的情况看，本轮房地产行情从2015年开始至今已经三年时间，目前轮动五六线城市。从涨幅来看，四五六线城市基本上也经历了房价翻倍的节奏。可以不夸张的说，在这些城市想投机倒把的人成为阶段性的接盘人，若想解套，只能赌下一次“国运大招”在何时用。否则，至少五年内资产无法套现，甚至会更长时间。至于为什么，可以用上面讲到的两个普适原则解释。

其三、待淘汰的中小开发商。房价涨了，土地价格自然能卖出好价格，这是政府乐意的事情。当土地价格已经极贵，同时一块地需要支付款项极大时。这对于中小开发商而言，自然是无法支付的。同时，银行还会有一定的白名单，若不在白名单之内基本上无法或得授信。这样一来，中小开发商慢慢的在这个资产泡沫高位的时代被消灭。

这对于中小开发商来说不是好事，但对于大型房企而言，是发挥马太效应的极佳时机，趁机提高市场份额。因为中小开发商倒下根本就不是事，自然会有大型房企接盘，只要接得上，银行跟地方政府债务根本没有问题。相反，中小开发商的倒下，龙头房企崛起反而是好事。因为未来，政府只要盯着前100强龙头房企就可以了，而不是现在的几万家房地产开发企业。以前更多，全国是超十万家。

可见，利弊都是相对而言的。

六、后市发展

既然是周期产业，自然会有周期归来之时。由于分类调控，本轮楼市轮动时间很长，开发商在这几年也赚得金山银山。虽然，政策逐步在收紧，但对于大型房企而言，他们俨然已经吃成个大胖子，政策收紧初期还影响不到他们，只有等到晚期他们才会觉得难受。而那个时候，我们可以观察一下新闻。按套路，新闻会报导区域型的中型房企资金链会断裂。那么，这个时候应该是黎明前的黑暗，即将迎来宽松的时候，这个时候也是资产新一轮上涨来临前最佳的埋伏时机。2018年没戏，2019年概率不算大。

房产税肯定会来，只是时间问题。当然，肯定不会是在当前居民杠杆高位之时。

文章来源：微信公众号”孥孥的大树“