连续大跌之后，地产股迎来“黄金背离点”？

这两天地产股的大跌引起了广大投资者的关注及重视，有人在大喊下跌是情绪扰动，板块向好逻辑没有破坏，也有人也说短期而言继续下跌的可能性还是比较大，少动多看。格隆汇这里有幸邀请到西南证券地产首席胡如华先生来谈一谈当前位置下地产股的买点和卖点问题。胡如华先生认为地产这两天的下跌超出了行业研究（基本面、政策面的）的范畴，更多是在市场交易面，1月份没有上车的投资者或许迎来了新的买入良机。具体的逻辑及标的，我们还是赶紧来看胡如华先生的分析吧！

首先回顾下这一波A股地产上涨的过程：

11月16日晚，贵州茅台发布公告提示股价过快上涨，11月17日茅台股价放量下跌（公告效果立竿见影，之后股价也持续调整了一段时间）。

11月21日，万科股价突破前期高点，放量涨停（这期间万科本身没催发剂，万科2017年10月和11月销售环比还在持续下滑，万科上涨的逻辑就是市场龙头轮动的逻辑，特别是消除了政治层面风险的龙头公司），这一天，保利地产上涨2.4%（走出一年以来新高，保利2017年10月和11月销售持续超预期，而且业绩的预期也在变得更好），新城控股上涨3.4%（创上市以来新高），招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展、泰禾集团、阳光城等在11月21日也有幅度不一的上涨，但充其量只是跟涨，不改横盘震荡走势。

所以在2017年11月21日到12月20日，这一个月地产板块的机会基本上只体现在万科和保利两只龙头，新城控股基本是走平的，核心逻辑不是基本面（万科在这个期间基本面没有催发剂）而是市场龙头股行情轮动，但是万科和保利上涨之后马上遇到政策面的问题，市场担心十九大提房地产税和进一步强化房地产调控，这导致了其一自身上涨难以持续，其二难以传导到其他地产股。但这一阶段的重要性在于，万科、保利、新城这三只领涨个股突破了历史新高，板块上涨的空间打开了，但还没启动上涨。

12月20日晚，十九大会议通稿里面关于房地产主要是讲发展租赁市场，地产调控只是维持，担忧更严的政策预期落空，万科、保利、新城等开始启动上涨，12月22日住建部强调三四线棚改目标580万套，三四线继续去库存政策（担忧2018年三四线不行的也没必要了）；12月22日泰禾集团董事长公开表示泰禾力曾在2018年销售2000亿（直接告诉你要提高周转了，要高速增长了），泰禾集团、碧桂园随之开始加速上涨，于是龙头股的上涨传导到其他主流地产股。

2017年12月21日-2018年1月29日，一个多月的时间，主流地产股均出现了显著上涨。“天时地利人和”三大因素皆有，“天时”指十九大召开完毕、“地利”指地产股在之前有充分调整、“人和”指公司层面积极配合。这一阶段的上涨，我们解读为“政策不确定性降低导致的估值修复”，对应的最佳买点在12月21-22日。

1月30日上午，万科独立董事刘姝威公开质疑宝能的资管计划到期问题，直接导致当天板块出现大跌。在板块大跌之前的一周时间内，地产板块出现涨不动了：交易层面周成交金额环比显著下滑，估值提升逻辑讲不顺，估值修复基本到位，一些核心城市强调调控政策没放松、开发贷传言从紧、市场也开始担心1月销售问题，板块涨不动之后，地产股就开始分化，比如保利等表现较强、金地相对较弱。当个股表现分化的时候，其实板块的估值修复行情就接近尾声了。从这个角度来看，可以适度减仓，对应的卖点日期大约在1月25-1月30日。卖出的理由可以解读为“短期涨幅过大、估值提升逻辑不通畅、潜在风险渐多”。

1月24日，乐视网复牌，开启连续跌停模式（基金评估价13个跌停板）。

2月1日，和佳股份发布公告，实际控制人通过资管计划即将到期且无法续期被动通过大宗交易减持股票，次日该公司股票停牌。这个和之前万科独董质疑宝能的事件联系在一起来思考，对市场的影响非常大。

这个事情有两个重要背景：

2014Q3央妈放水导致了一波可观的大牛市，股权溢价效果非常显著，小散户杠杆资金持续入场，产业资本高位趁机减持套取大量资金。之后监管层去杠杆打击小散配资，股灾随机发生，股价跌下来灭掉小散配资，随后（2015Q3到2016Q1）产业资本“坚定”看好其股权价值及潜在的发挥空间，通过各类信托、资管计划、专项基金，以救市、增持、员工激励、跟投等名目加杠杆买入股票，而这些股票大部分在承受着2017年以来的惨淡行情。类似于宝能利用多个资管计划买万科最终赚取大量浮盈的例子显然并不多见。这些资管计划即便能展期延迟也未必再能有过去那样通过炒作事件或题材来发挥的空间，更何况是在金融持续去杠杆、降低企业负债率的背景下， 免不了要拆西墙补东墙了。

第二个背景就是2016年2月刘主席上任后证监会在努力倡导和促进这样一种交易和投资环境：让投资偏重长期价值而非短期炒作，让资本市场IPO或融资真正助力企业发展而非套利或变现退出，这种意识不断对投资者的心理进行强化，进而影响投资行为，也在上市公司资产重组、定增融资等方面的审核中对一些不切实际明显套利的行为给予了打击，这形成一种自我循环效应，市场的估值体系在明显分化，价值投资逐步回归主流，跟风炒作赚钱难度大增。

这会导致很多小市值公司交易越来越欠缺流动性，市值逐步萎靡，对利好选择性忽视。根据2018年2月7日收盘后的数据，A股3489只个股，有451只股票停牌，市值在30亿及以下的个股792只，市值在30-50亿的个股有805只，停牌加上50亿市值以下的个股数量超过了2000只，占比近60%。2017年7月底创业板指的反弹并没有持续，在2017年11初由于基本面缺乏支撑又开始显现颓势。2018年2月7日，创业板指下探1571，相当于2015年1月初的位置了！

小票的持续下跌会对大票特别是有浮盈的大票产生挤兑，这个期间市场会泥沙聚下，地产龙头这几天跌的比较明显，跟政策面和基本面没关系，甚至跟地产也没关系，主要是跟年初以来地产涨幅显著有关系。

从交易层面来看，地产股这几天的“受伤”难以避免，被动减仓的卖点日期在1月30日（板块上涨之后第一次明显下跌）-2月7日（持续放量下跌）。

交易层面影响短期波动，行业趋势和企业盈利决定中长期走势。我们很确定，地产龙头的基本面没问题，政策面超预期的可能性还比较大。

1）2018年销售小幅回落，我们预计回落5%（一二线增长3%、三四线回落9%），但龙头房企依旧能维持高增长，预计2018年碧桂园销售额7500亿、万科6500亿、融创5000亿、保利4500亿、华夏幸福2500亿、新城控股2000亿、金地1800亿、招商蛇口1800亿，整体增速依然是非常可观的。

2）政策面从购房资格和价格管制方面，都存在部分区域边际宽松的可能，我们始终强调这种“政策边际宽松”不等同于2014年Q4的那种政策全面放松，而是地方政府维持房地产供需平衡的一种适当性调整。房地产税立法程序在2018年3月的可能性无法排除，但并无实质的利空，需要等待这个靴子落地。

3）信贷方面依然偏紧，但不会大幅度变紧。目前监管部门对住房按揭贷款的政策并没有新变化，月度增量仍然参考2016年四季度高峰月增量的70%，银行依然偏好这类资产，额度上会保障只是利率会上行。至于居民去杠杆，准确的说法应该是“控制居民杠杆率过快增长”，居民过去通过消费贷冲抵首付款已经完成的交易的无法回溯，从增量上去限制和管控在2017年四季度以来就有了，并不是才刚刚开始。

4）关于地产股的估值水平，我们依然维持回不到2011-2016年估值波动中枢的位置，地产股跌的比较多了估值上就肯定有修复的动力，核心逻辑还是政策不确定性大大降低，房企走量和存货变现的可能性大大增强，但是修复到12-13倍就差不多了，行业绝对龙头的估值会更高，估值的提升还需要等待新的东西（行业空间打开、ROE预期突破、REITs落地等），这个目前还看不到。

综上所述，短期因为交易层面地产股被拖累下跌，但中期我们坚定看好地产股，这样就存在一个“黄金背离点”。对于减仓后的资金，或者没赶上1月地产上涨的投资者，有了一个非常好的买入良机。今年地产第二波上涨的起点是在下跌之后，但只要上涨，必然会突破前期新高。

A股推荐：万科A、保利、新城、金地、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、荣盛发展、蓝光发展；

港股通推荐：碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产。