中期核心净利润大增28.4% 便宜的华南城(1668.HK)仍然值得拥有

2017-12-06 09:56 江立文 阅读 28363

(一)

今年来国内楼市从年初至今一轮接着一轮的调控政策的出台给了房企不小压力,不过在港股市场内房股板块的表现却是一骑绝尘,走出了十连阳的牛市行情。

截至11月底,内房股板块累积涨幅已经高达一倍。

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内房股今年的表现为什么这么好,笔者总结了如下几个因素。

1.南下资金的偏爱

2.房企自身持续不断的增持和回购以及财务成本的降低,如赎回高息债等

3.板块整体估值较低

4.业绩造好.

在笔者看来,这四大因素中最为重要的当属业绩造好这一项。

相信懂的人一定会认为我说是句废话,股价涨跌背后的根源本身就在于企业业绩的变化,这有什么好说的呢?确实,正如之前很多投资者常吐槽的那句话一样,听过很多道理,仍然炒不好股票。资本市场起起落落,也总还是有人愿意用自己血的经验告诉别人炒股一定要看基本面。所以扪心自问,这么简单的道理,又有多少人真的做到了呢?

对于刚入场的小白来说,看着价格便宜就一顿乱买,把这些低价股统统收入囊中时还暗自窃喜以为得了个大便宜。不过好在港股、美股低价股多,几毛的、几分的股票一大片,所以也能分分钟能教会他们怎么做人(炒股)。因此在这儿也不得不感慨,这样的市场,多少还是有点反人性的,毕竟贪图便宜似乎本身就是人的某种天性。

除了贪图便宜外,盲目跟风似乎同样也是韭菜们的一大杀器。就好像巴菲特曾经讲过的那个关于旅鼠的故事一样,那些成堆的旅鼠在扎堆到一起疯狂往前冲,迈过了几个障碍后就以为前方无阻了,结果到最后全部争先恐后地往大海冲去,最终被淹死。

盲目追随大众其实是非常不明智的,所以投资一定要耐得住寂寞,有时候,选对了你真心看懂又看好的的股票,然后坚定地持有,总有一天它会给自己带来应得的收获,甚至还有意外的惊喜。

无疑,华南城便是我一直所期待的这类股票。

(二)

在改革开放几十年里,中国经济的迅猛发展成就了深圳速度这样令世人瞩目的城市发展奇迹。如今的深圳也已经从37年前那个贫瘠不已的边陲小镇崛起为一座千万人口的现代化大都市。

"忽如一夜春风来,千树万树梨花开",如果说深圳展现的是中国乃至世界能见证速度与奇迹的一副美丽画卷,那么在扎根于深圳的华南城所做的则必然是其中最为厚重而又精彩的一笔。

早在2002年,香港民生珠宝总裁郑松兴联合香港佳宁娜集团马介璋、建业五金塑胶公司孙启烈、力嘉国际集团马伟武和京晖国际梁满林4人在深圳成立华南公司,利用当时深圳市商贸物流外迁的机会,旨在建立一个商贸物流、商业、酒店和住宅为一体的大型园区。而深圳华南城作为华南城的第一个项目,于2003年5月正式动工,仅仅用380天就成功开业,创造了 "华南城速度"。

随后在短短十余年的时间里,华南城就将这块离深圳市中心25公里的坑洼不平、杂草丛生的荒岭发展成了一座面积高达260万平方米的繁华大城,创造了中国城镇化运动的一大奇迹。而在此后几经转型,深圳华南城最终也由一座一开始定位于工业原料交易中心的地块升级成为全国乃至世界规模最大、品种最齐全、现代化程度最高的工业原料及成品展示交易中心、综合商贸物流中心。

由于深圳华南城项目的大获成功,很快这样大手笔的造城模式也通过华南城公司迅速在全国生根发芽。现如今华南城项目已经覆盖深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆八座国家级战略发展城市。一座华南城,一个经济圈,华南城项目每落子一个城市,都为当地城市贡献了巨大税收,增加了数万人的创业机会,解决了几十万人的就业,并提升周边投资环境,繁荣区域经济,推动产业和城市协调发展,华南城可以说为中国新型城镇化走出了一条令世人瞩目的康庄大道。

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当然华南城的诞生与兴旺与中国改革开放这样一个重要的历史契机有着重要联系,然而这同样也是中国商贸业发展的一种历史必然选择。

回顾国内专业市场的发展历程,我国商贸业经历了从传统沿街"地摊式""大棚式""鸟笼式"市场,到"传统市场+电子商务"的新生代市场,再发展到以现代物流为基础的大型产业综合服务平台。专业市场也由改革初期的集贸市场开放,发展到当下以产业集群之势如星火燎原般广泛分布于全国,并在整个经济体系中的占据前所未有的地位。华南城作为中国规划、建设、运营大型综合商贸物流中心的领航者,其也正是迎合了这样一个历史发展机遇,成就了自己的十年征程。

(三)

其实华南城的商业模式并不复杂。其主要内容包括四个部分:物流+商业+商务办公+住宅。而其核心地段核心经营模式则是:生地+商品城。

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"己欲立而立人,己欲达而达人"正如华南城所传递的"助人成功,分享成功"的理念一样,可以说华南城很早就抛弃了传统房产商卖地赚钱的短期套利思维,而是试图通过一个从无到有的商业生态建设过程,不断挖掘自己所开发地段的价值,形成自身独特的优势。这也就是为什么华南城集团的多位领导曾多次在公开场合表示:华南城并非地产开发商,而是专业市场运营商。华南城是一个没有围墙、只有平台的市场,一个为商户创造财富的平台。

简单来说华南城项目的整个模式其实是这样运作的。

一开始华南城会选择在一些一二线城市中具市中心较偏远的地方进行各项地产开发,而在竣工后华南城就在这个地方为制造商、贸易公司、经销商、零售商和买家提供一个可以购买材料、销售产品、分销货物和推广品牌的大规模综合平台,由此在这里不断融合创造出大量商业机会,带动这个地方不断发展,进而推动自身价值的提升。

而这个商业生态的建设,则在于华南城能够有一种"舍得"的大智慧。

在项目完工后,华南城往往会选择以低廉的价格将商铺租售给商户,甚至毫不吝啬的给予大量的补贴,由此吸引众多中小商家加盟,并将项目所在地建设成众人创业的乐土。而在有了商户的聚集后,华南城紧接着还会不断加大对采购端的发展,通过举办各类大型展会活动,为商户提供与采购商充分接触和磋商的机会,此外为了能让这个生产者服务基地的人气长期留存,华南城也会不断完善各项生活配套设施,包括住宅,餐饮,商务酒店,奥特莱斯购物商城等等,最终通过不断的培育和发展,华南城就在此建立了一个庞大的生态圈,而这个生态圈最终不但具备了一般的市场功能,而且往往还能在通过多年的运营后发展成为以市场批发为主、多种业务相辅的综合性商贸物流中心。

所以以成熟的华南城项目为例,它的"七大核心业务体系"就包括综合性专业批发市场、仓储物流配送、综合商业配套、电子商务信息、会议展览、高档生活配套及综合物业,而这七大业务的不断演化最终也就犹如七把"利剑"般为华南城创造源源不断的收入。

可以看出,同样是建房子,与其他地产开发商相比,华南城显然更有高屋建瓴的智慧,而且整个建设路径还是一个从无到有,从少到多,不断收获的这样一个动态发展的过程。所以也正是因为这种有别于纯粹的房地产开发商其通过灵活的商业模式,华南城也就能够更好的规避地产调控政策带来的负面影响,并且得到政府在土地财政、税收等各方面的支持,由此获得持续性的发展机会。

以土地优惠来看,比如2014年,华南城就曾以总价2.08亿元总价拿下合肥地块,而根据测算合肥华南城商业楼面价仅为133.33元/平方米,住宅楼面价仅为240元/平方米,相较于国内房企的平均土地成本介于低端的1000元/平方米到高端的7000元/平方米之间,华南城的拿地成本可以说是相当的便宜。

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此外,值得关注的是,近年来,随着城市化进城的不断加快,交通基础建设不断完善,中心城市也呈现不断外溢的趋势,当初建设较为偏远的华南城也因此不断迎来了新的发展机会。从目前情况来看,不论是深圳、郑州、西安、合肥等多地都有地铁规划到当地的华南城项目,甚至部分地铁站名也已经被命名为华南城站,由此也不难想象,随着城市化的继续演进,华南城的商业价值势必还将得到更多的释放。而这也再一次显示了这样一个商业模式的超然智慧。

(四)

最后,来探讨一下华南城最新的一些情况。

从二级市场表现来看,今年来华南城在房企大牛市的行情下,也曾一度有近五成的涨幅,不过整体涨幅相较其他房企并不算特别亮眼。

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而表现在估值方面,公目前公司市净率约为0.6 倍,市盈率约为4倍均处在历史区间的低位水平,显然被市场低估明显。

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虽然股价未有足够的表现,但从业绩上来看,华南城交出的答案却非常可圈可点。

根据11月末最新公布的半年报,截至2017年9月30日止六个月中期业绩华南城于期内合约销售54.5亿港元,相比较于上年同期的43.16亿港元,实现了26.3%的增长。早在今年7月,华南城在16财年的业绩会上就曾表示,新财年的销售目标为100亿至120亿元,从目前情况来看,尽管行业政策环境较紧,但公司业绩发展势头仍然良好,由此也从侧面反映了公司作为为物流企业而非纯粹的房地产开发商,受到政策的影响并不大。

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半年报显示,华南城收入由上年同期的28.93亿港元增加25.2%至36.2亿港元;母公司拥有人应占净利润由8.57亿港元增加15.6%至9.91亿港元。

其中,母公司拥有人应占核心净利润增加28.4%至3.319亿港元。

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华南城称,与去年同期比较,本期间的收入实现25.2%增长主要原因是由于南昌华南城及南宁华南城有较多的物业销售及交付,以及持续性收入的增长。

从历年数据来看,公司在物业销售这一块发力也较为明显,在几大主要业务收入来源的占比呈现明显上升趋势。

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在持续性收入方面,公司今年中期也录得了25%的增长,表现较为稳健。

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此外,公司今年中期租金及物业管理收入同比上升也达到了两成,其中物业管理服务收入增长显着,反映随着各地华南城项目的逐步成熟,也开始在不断给公司带来更多的效益。

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另外中报还显示,公司电子商贸收入在经历此前从无到有的高速增长后,已经在明显反转后呈现积极上升态势。

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在此不得不提的是,随着内地电商格局不断洗牌,华南城作为传统的综合商贸物流及商品交易平台提供者近年来也开始转变业务模式向互联网领域进军。去年华南城和京东就曾合作发展B2B交易平台,而在上个月末,由华南城网和京东云联手打造华南城网工业品MRO商城也正式上线。另外从这次半年报来看公司还提到华南城正在帮助大客户订制建设仓储设施,客户中可能就包括京东。

实际上作为"腾讯概念股"华南城并不缺互联网的基因,早在2014年初,腾讯就曾宣布以每股2.2元或总代价15亿元入股华南城9.9%股权。而到了当年9月,腾讯控股的持股比例就已经提高至11.55%,截至目前腾讯仍以这样的持股比例占据公司第二大股东的位置。在移动支付飞速发展及互联网对线下商业大规模渗透,"新零售"概念蓬勃兴起的今天,可以说腾讯的入股对华南城来说意义巨大。双方通过在线上线下一体化商贸领域诸如电子商务、品牌特卖、O2O零售、支付及仓储物流等各个板块进行全面深入的合作,势必将能够更进一步的推动华南城在移动化、智能化、平台化,消费新生态的形成,由此丰富及融合其原有生态圈,助力其更好的在信息时代赢得快速发展的契机。相信随着华南城与腾讯、京东的进一步合作,公司未来在这一系列领域还将会挖掘出更大的价值,衍生更多的机会。

值得注意的是,正如此前所说的由于华南城一开始在项目建设之初会得到大量的政府补助,而随着项目的逐步完善,这些补助也将慢慢变少。对比去年,今年中报的政府补助少了高达五亿的补助,然而这却并未因此拖累华南城业绩向好,从这一点也可以侧面反映出公司今年业绩表现其实非常强势。

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另外在土地储备上,公司业绩期间分别在合肥及重庆合共新购面积约76.47万平方米的土地,截至目前,华南城土地储备1976万,在建567万,下半年竣工205万。土地储备状况整体优良,相信这也将为公司后续业务的发展集聚更多的潜力。

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在成本控制方面公司今年中报也显现出了较为满意的结果,通过多项成本控制措施、人员精简计划和部分部门合并,公司销售、分销开支及行政开支进一步下降。其中销售及分销开支较去年同期减少22.3%,行政开支则减少8.0%,公司运营效率明显提升。

今年来,华南城在人事方面动作连连,无论是5月份四位创始人逐渐淡出具体经营管理层,还是7月份末公司四位创始股东的职务变动以及部分管理层的调整,都反映了公司正在锐意革新,提拔新生代人物,为公司进一步发展助力的良苦用心。

从最新的人事格局来看,大股东兼创始人郑松兴目前仍然集大任于一身,担任董事会主席一职主要负责从战略层面上以创新及共赢的理念带领公司及新晋管理团队继续前行。这位执掌华南城十余载的优秀创始人近些年在华南城的经营问题上,可谓是苦心孤诣。无论是今年4月试图引入的大股东中洲控股宣布因政策原因而停止收购公司股份后其本人的大手笔增持,还是10月份与亚洲领先的基金公司PAG达成的战略性融资安排,无不表现出其对公司未来发展所充满的信心。实际上,其本人今年来在二级市场上增持动作也是接连不断,截止目前已经累计持有华南城已发行股份约为28%,似乎这也从侧面印证了这位再过几年就要进入花甲之年的舵手仍旧还有着一颗年轻的心,期待能够带领公司飞得更高,走的更远。

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目前冯星航已晋升为集团副主席,并继续担任公司执行董事,其主要负责协助集团主席制定集团发展规划和战略布局,并负责制定资本市场融资及收购合并策略,以及该集团在电子商务、物流、商业运作等方面的战略合作,包括深化与腾讯系公司的合作等工作。冯星航在华南城工作多年对公司各项情况都比较熟悉,其本人同时在财务管理、合并及收购、资本市场融资及企业重组方面有着丰富的经验,相信在职位更上一层后,也将会有更卓绝的表现。

宋川目前则担任公司执行董事同时兼集团行政总裁负责公司整体营运及行政管理,此前宋川曾历任中信城市开发运营有限责任公司的董事长及中信房地产股份有限公司的总裁等职务,在房地产开发、城市运营、大型企业运营和行政管理,并商业管理等方面拥有着丰富的经验。

另外今年大股东郑松兴的女儿郑嘉汶也成功进入公司管理团队,目前作为执行董事则主要负责集团的行政工作,并参与集团的运营工作。郑嘉汶拥有英国伦敦大学融及商业经济学士学位,并在英国剑桥大学取得房产金融硕士学位,加入华南城之前,郑嘉汶还曾是民生国际执行董事,同时也有在亚洲领先的投资公司任职经验。

如今随着"创一代"们退居幕后,新一代接班人也正冉冉升起,相信在这些专业而又优质的职业经理人的带领下,公司还将迎来更多的发展机会。

总结

回顾华南城的发展历程,可以看出在改革开放的历史机遇以及专业市场升级的大潮流中,公司本着为客户创造价值的理念最终走出了一条与传统地产商截然不同的道路,其利用自身资源优势,在全国各地缔造了一个又一个"新型专业市场",领跑行业新高度,为中国城市化发展做出了重大贡献。

正如尼采所言,"每一个不曾起舞的日子,都是对生命的辜负",对于投资人和企业运营者而言,在二级市场上公司的股价没有得到实质的展现同样也是对其价值的一种辜负。而再度聚焦华南城在二级市场的估值表现,无论是在港股市场、还是A股市场其估值都较同类公司明显偏低。如果再从管理层有分拆意愿这一角度分析,把公司各大业务板块单独计算,公司在二级市场的估值还会显得更低,所以总的来说,市场其实一直并未真正看到公司的价值所在。

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如今,随着中国经济的进一步企稳尤其是近年来中小企业经济的全面复苏,以及城市化进程的逐步加快,交通设施的升级完善、老旧城区改造市民外迁等种种因素,都将让那些被选择于"荒野"建一城的地块焕发出更多的商机,而深耕于这一领域十余载仍旧还在锐意革新、积极进取的华南城相信也终究会得到最温柔的对待!

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