【保利物业：上半年营业收入83.92亿元，同比增长6.6%】格隆汇8月25日｜保利物业公告，2025年上半年营业收入83.92亿元，同比增长6.6%。其中，物业管理服务收入63.25亿元，同比增长13.1%；非业主增值服务收入8.63亿元，同比下降16.1%；社区增值服务收入12.04亿元，同比下降3.7%。毛利16.27亿元，同比增长1.0%。期内溢利9.04亿元，同比增长5.8%。公司拥有人应占期内溢利8.91亿元，同比增长5.3%。基本每股盈利1.62元，同比增长6.6%。格隆汇8月25日｜保利物业公告，2025年上半年营业收入83.92亿元，同比增长6.6%。其中，物业管理服务收入63.25亿元，同比增长13.1%；非业主增值服务收入8.63亿元，同比下降16.1%；社区增值服务收入12.04亿元，同比下降3.7%。毛利16.27亿元，同比增长1.0%。期内溢利9.04亿元，同比增长5.8%。公司拥有人应占期内溢利8.91亿元，同比增长5.3%。基本每股盈利1.62元，同比增长6.6%。

【大行评级｜大摩：预计绿城服务股价未来15天将上升 目标价5.18港元】格隆汇8月25日｜摩根士丹利发表技术研报，预计绿城服务股价未来15天将上升，发生机率料介乎70%至80%。对该股评级“增持”，目标价5.18港元。报告指，绿城服务上半年业绩稳固，在可比基础上核心溢利按年增长25%，是物业管理板块中增长率最高的公司之一，主要由于利润率扩张较预期强劲。该行认为业绩证明公司在新管理团队的领导下执行力强劲，增加了全年盈利增长的能见度，并可能导致市场预测上调。此外，公司亦正按计划扩展15亿元的新合约。格隆汇8月25日｜摩根士丹利发表技术研报，预计绿城服务股价未来15天将上升，发生机率料介乎70%至80%。对该股评级“增持”，目标价5.18港元。报告指，绿城服务上半年业绩稳固，在可比基础上核心溢利按年增长25%，是物业管理板块中增长率最高的公司之一，主要由于利润率扩张较预期强劲。该行认为业绩证明公司在新管理团队的领导下执行力强劲，增加了全年盈利增长的能见度，并可能导致市场预测上调。此外，公司亦正按计划扩展15亿元的新合约。

【越秀服务管理层：上半年4个项目物业费实现提价 暂无降价项目】格隆汇8月21日｜在越秀服务今日召开的2025年上半年业绩会上，该公司管理层谈及物业费定价机制时表示，公司91%的项目位于一二线城市，目前整体物管费单价约2.8元/平方米，在行业内处于相对中等偏上水平。其介绍，公司每年会根据项目满意度和收缴率情况，来制定当年项目提价计划，今年上半年已有4个项目实现提价，暂时没有出现降价项目。格隆汇8月21日｜在越秀服务今日召开的2025年上半年业绩会上，该公司管理层谈及物业费定价机制时表示，公司91%的项目位于一二线城市，目前整体物管费单价约2.8元/平方米，在行业内处于相对中等偏上水平。其介绍，公司每年会根据项目满意度和收缴率情况，来制定当年项目提价计划，今年上半年已有4个项目实现提价，暂时没有出现降价项目。

【大行评级｜花旗：上调万物云目标价至30港元 维持“买入”评级】格隆汇8月20日｜花旗发表研报指，万物云上半年将分派比率大幅提升至83%，主要受到经营现金流按年改善、在手净现金达110亿元，以及经常性业务贡献85%毛利的综合支持。考虑到充足项目储备、公司积极进行新投标及有效成本控制，该行预计万物云今年盈利增长10%。花旗看好万物云盈利增长具吸引力，同时可提供约7.8%的股息回报率，维持“买入”评级，目标价从26.5港元上调至30港元。格隆汇8月20日｜花旗发表研报指，万物云上半年将分派比率大幅提升至83%，主要受到经营现金流按年改善、在手净现金达110亿元，以及经常性业务贡献85%毛利的综合支持。考虑到充足项目储备、公司积极进行新投标及有效成本控制，该行预计万物云今年盈利增长10%。花旗看好万物云盈利增长具吸引力，同时可提供约7.8%的股息回报率，维持“买入”评级，目标价从26.5港元上调至30港元。

【物业费，全国大跳水】格隆汇8月16日｜据南风窗，在过去，物业是一门“躺赚”的生意。一栋住宅建好后，未来十年、二十年、三十年都可以向业主收取物业费。但现在风向变了，最先显现的信号就是“物业费大跳水”。近一年来，一场物业降价潮席卷了全国多地。根据克而瑞物管发布的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目，实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间。柳州甚至出现了“0物业费小区”，而免费条件是物业公司与小区续签合同。去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目，实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间。今年开始，越来越多地区还出台了空置房物业费减免政策。“房子空置6个月，物业费可以打7折”，镇江市规定，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，物业费最多收取收费标准的70%。此外，无锡、长沙、扬州等城市也陆续宣布了空置房物业费打折，甘肃省兰州新区则将这个数字降到了“5折”。所谓“天下苦物业费久矣”，这一轮的物业降价潮，背后有政府的推动，有业主权利的觉醒，同时也是房地产进入存量市场后供需关系改变的必然结果。格隆汇8月16日｜据南风窗，在过去，物业是一门“躺赚”的生意。一栋住宅建好后，未来十年、二十年、三十年都可以向业主收取物业费。但现在风向变了，最先显现的信号就是“物业费大跳水”。近一年来，一场物业降价潮席卷了全国多地。根据克而瑞物管发布的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目，实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间。柳州甚至出现了“0物业费小区”，而免费条件是物业公司与小区续签合同。去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目，实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间。今年开始，越来越多地区还出台了空置房物业费减免政策。“房子空置6个月，物业费可以打7折”，镇江市规定，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，物业费最多收取收费标准的70%。此外，无锡、长沙、扬州等城市也陆续宣布了空置房物业费打折，甘肃省兰州新区则将这个数字降到了“5折”。所谓“天下苦物业费久矣”，这一轮的物业降价潮，背后有政府的推动，有业主权利的觉醒，同时也是房地产进入存量市场后供需关系改变的必然结果。

【港股异动｜康桥悦生活大涨超29.4% 拟于本月27日举行董事会会议批准中期业绩】格隆汇8月15日｜康桥悦生活(2205.HK)大涨超29.4%，报0.88港元。消息面上，康桥悦生活昨日宣布，将于2025年8月27日(星期三)举行董事会会议，藉以(其中包括)考虑及批准本公司及其附属公司截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布，并考虑派发中期股息(如有)。行业方面，克尔瑞物管发布的数据显示，2025年7月，TOP50企业新增合约面积约6968万平方米，新增第三方拓展规模6242万平方米，头部企业规模持续扩张。中泰证券指出，因出险房企传导而来的经营风险及过往收并购带来的商誉减值风险已大幅释放，预计未来物管公司的减值压力将会持续较少。当前物业行业的经营呈现“高分红+高股息率+高现金流”的现象；合约面积储备充足，业绩持续增长有保障。(格隆汇)格隆汇8月15日｜康桥悦生活(2205.HK)大涨超29.4%，报0.88港元。消息面上，康桥悦生活昨日宣布，将于2025年8月27日(星期三)举行董事会会议，藉以(其中包括)考虑及批准本公司及其附属公司截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布，并考虑派发中期股息(如有)。行业方面，克尔瑞物管发布的数据显示，2025年7月，TOP50企业新增合约面积约6968万平方米，新增第三方拓展规模6242万平方米，头部企业规模持续扩张。中泰证券指出，因出险房企传导而来的经营风险及过往收并购带来的商誉减值风险已大幅释放，预计未来物管公司的减值压力将会持续较少。当前物业行业的经营呈现“高分红+高股息率+高现金流”的现象；合约面积储备充足，业绩持续增长有保障。(格隆汇)

【大行评级｜里昂：微降中海物业目标价至6.1港元 维持“跑赢大市”评级】格隆汇7月31日｜里昂发表报告指，由于经营环境充满挑战，预期中海物业将维持业务增长，但增速将会放缓。自2024年以来，该公司已将重点从扩大规模转移到致力于完善、深化和提升其物业管理服务质量，该行认为这是其长期成功的绝对关键。由于房地产市场前景仍不明朗，该行偏好物业管理公司而非房地产开发商，维持对中海物业“跑赢大市”评级，目标价由6.2港元轻微调低至6.1港元。格隆汇7月31日｜里昂发表报告指，由于经营环境充满挑战，预期中海物业将维持业务增长，但增速将会放缓。自2024年以来，该公司已将重点从扩大规模转移到致力于完善、深化和提升其物业管理服务质量，该行认为这是其长期成功的绝对关键。由于房地产市场前景仍不明朗，该行偏好物业管理公司而非房地产开发商，维持对中海物业“跑赢大市”评级，目标价由6.2港元轻微调低至6.1港元。

【大行评级｜美银：中国物管股年初至今累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束】格隆汇7月29日｜美银证券发表研究报告指，中国物管股年初至今股价累计上涨逾20%，预期估值修复期已结束。美银将保利物业的评级从“买入”降至“中性”，中海物业评级从“中性”降至“跑输大市”，目标价分别升至37港元及5.5港元，预期中海物业今年预测股息回报率仅录3.6%，属行业最低；将绿城服务的评级从“跑输大市”升至“中性”，认为其高端品牌符合市场需求分化的趋势，目标价从3.8港元上调至5港元。在该行所评级的中国物管股当中，目前只有华润万象生活获“买入”评级，预期该公司盈利维持双位数增幅，而且派息比率高达100%，股息回报率料达约5%，予目标价44港元。格隆汇7月29日｜美银证券发表研究报告指，中国物管股年初至今股价累计上涨逾20%，预期估值修复期已结束。美银将保利物业的评级从“买入”降至“中性”，中海物业评级从“中性”降至“跑输大市”，目标价分别升至37港元及5.5港元，预期中海物业今年预测股息回报率仅录3.6%，属行业最低；将绿城服务的评级从“跑输大市”升至“中性”，认为其高端品牌符合市场需求分化的趋势，目标价从3.8港元上调至5港元。在该行所评级的中国物管股当中，目前只有华润万象生活获“买入”评级，预期该公司盈利维持双位数增幅，而且派息比率高达100%，股息回报率料达约5%，予目标价44港元。

【大行评级｜瑞银：物业管理行业首选绿城服务 预计中期盈利增幅将达20% 】格隆汇7月25日｜瑞银发表研究报告指，列绿城服务为物业管理行业首选，预计该公司中期盈利增幅将达到20%，跑赢同业；绿城服务采取独立营运模式，将较少受到母公司所拖累，评级由“中性”上调至“买入”，目标价由4.5港元上调至5.7港元。该行又将华润万象生活2025至2027年核心盈利预测上调最多3%，憧憬中期业绩将受惠于零售销售及租金增长，将目标价由30港元上调至38港元，并重新给予“中性”评级。格隆汇7月25日｜瑞银发表研究报告指，列绿城服务为物业管理行业首选，预计该公司中期盈利增幅将达到20%，跑赢同业；绿城服务采取独立营运模式，将较少受到母公司所拖累，评级由“中性”上调至“买入”，目标价由4.5港元上调至5.7港元。该行又将华润万象生活2025至2027年核心盈利预测上调最多3%，憧憬中期业绩将受惠于零售销售及租金增长，将目标价由30港元上调至38港元，并重新给予“中性”评级。

【大行评级｜瑞银：上调绿城服务评级至“买入” 预期上半年盈利增长20%】格隆汇7月24日｜瑞银发表研究报告，将绿城服务的投资评级由“中性”上调至“买入”，其作为独立物管服务商，定位较其他由内房开发商支持的物管企业更佳。公司具从第三方获取合约的强大能力、在退出盈利能力欠佳项目上具弹性、对向关连开发商“输血”忧虑较少以及减值风险较低，属支持该行上调评级的四大理由。瑞银对绿城服务2025至27年盈测上调介乎0%至16%，料盈利年均复合增长率达19%，并基于预测2026年市盈率15倍，将目标价从4.5港元上调至5.7港元。该行预期绿城服务今年上半年实现20%的盈利增长，推动因素包括：物业管理收入双位数增长；利润率及销售、一般和管理费用改善。格隆汇7月24日｜瑞银发表研究报告，将绿城服务的投资评级由“中性”上调至“买入”，其作为独立物管服务商，定位较其他由内房开发商支持的物管企业更佳。公司具从第三方获取合约的强大能力、在退出盈利能力欠佳项目上具弹性、对向关连开发商“输血”忧虑较少以及减值风险较低，属支持该行上调评级的四大理由。瑞银对绿城服务2025至27年盈测上调介乎0%至16%，料盈利年均复合增长率达19%，并基于预测2026年市盈率15倍，将目标价从4.5港元上调至5.7港元。该行预期绿城服务今年上半年实现20%的盈利增长，推动因素包括：物业管理收入双位数增长；利润率及销售、一般和管理费用改善。

【大行评级｜大摩：预期内地物管行业中期盈利平均升6% 看好华润万象生活及绿城服务】格隆汇7月22日｜摩根士丹利发表研究报告指，预期内地物业管理行业上半年收入平均按年升5%，盈利平均升6%，营运效率提高，但个股表现分化，当中绿城服务及华润万象生活的盈利增长最高，达15至20%；万物云为10至15%，再之后是保利物业与中海物业，录得中单位数增长；至于碧桂园服务与融创服务，可能录得5至10%的跌幅。该行指，考虑到现金回款和股息能见度是中期业绩的关注重点，偏好盈利能力可见、派息前景稳健及现金回款状态健康的公司，当中包括华润万象生活及绿城服务，因其增长及回报具韧性，目标价分别为42.49港元及5.18港元，均予“增持”评级；另外亦看好高收益率的公司，如万物云及绿城管理控股，予前者目标价22.51港元及“与大市同步”评级，予后者目标价3.51港元及“增持”评级。格隆汇7月22日｜摩根士丹利发表研究报告指，预期内地物业管理行业上半年收入平均按年升5%，盈利平均升6%，营运效率提高，但个股表现分化，当中绿城服务及华润万象生活的盈利增长最高，达15至20%；万物云为10至15%，再之后是保利物业与中海物业，录得中单位数增长；至于碧桂园服务与融创服务，可能录得5至10%的跌幅。该行指，考虑到现金回款和股息能见度是中期业绩的关注重点，偏好盈利能力可见、派息前景稳健及现金回款状态健康的公司，当中包括华润万象生活及绿城服务，因其增长及回报具韧性，目标价分别为42.49港元及5.18港元，均予“增持”评级；另外亦看好高收益率的公司，如万物云及绿城管理控股，予前者目标价22.51港元及“与大市同步”评级，予后者目标价3.51港元及“增持”评级。

【港股异动 | 永升服务跌逾4% 遭执行董事周迪减持43.4万股】格隆汇7月16日｜永升服务(1995.HK)今日盘中一度跌4.15%至2.08港元。联交所最新权益披露资料显示，永升服务于7月14日遭执行董事周迪在场内以每股均价2.2598港元减持43.4万股，涉资约98.08万港元。减持后，其持股比例由0.11%下降至0.08%。(格隆汇)格隆汇7月16日｜永升服务(1995.HK)今日盘中一度跌4.15%至2.08港元。联交所最新权益披露资料显示，永升服务于7月14日遭执行董事周迪在场内以每股均价2.2598港元减持43.4万股，涉资约98.08万港元。减持后，其持股比例由0.11%下降至0.08%。(格隆汇)