【港股异动丨碧桂园服务高开9.94%】格隆汇11月19日｜碧桂园服务(6098.HK)高开9.94%，日前公告称公司拟回购至多3.34亿公司股份。格隆汇11月19日｜碧桂园服务(6098.HK)高开9.94%，日前公告称公司拟回购至多3.34亿公司股份。

【小摩警告高追内房股面临高风险】格隆汇10月3日丨中央政治局会议首次明确指示促进楼市止跌回稳后，内房股连日热炒。摩根大通认为，由情绪驱动的中资地产股反弹行情可能会持续一段时间，但监于估值偏高，在目前水平继续追涨可能面临高风险。摩根大通分析师在报告指出，目前估值水平已反映与中国恒大(3333)危机爆发之前相当的经营环境，这不合理。近期宽松措施的力度，实际上没有部分投资者预期的那么强。摩通认为，房地产销售数据仍然疲软，如果财政刺激措施的力度低于预期，那便会出现获利回吐。多数投资者预计急涨的走势将在10月中下旬左右结束。而在情绪驱动的涨势中，很难从估值角度来衡量潜在的上涨空间。摩通青睐房地产行业中的物业管理股票，理由是估值相对较低，首选股包括华润置地(1109)、华润万象生活(1209)和保利物业(6049)。格隆汇10月3日丨中央政治局会议首次明确指示促进楼市止跌回稳后，内房股连日热炒。摩根大通认为，由情绪驱动的中资地产股反弹行情可能会持续一段时间，但监于估值偏高，在目前水平继续追涨可能面临高风险。摩根大通分析师在报告指出，目前估值水平已反映与中国恒大(3333)危机爆发之前相当的经营环境，这不合理。近期宽松措施的力度，实际上没有部分投资者预期的那么强。摩通认为，房地产销售数据仍然疲软，如果财政刺激措施的力度低于预期，那便会出现获利回吐。多数投资者预计急涨的走势将在10月中下旬左右结束。而在情绪驱动的涨势中，很难从估值角度来衡量潜在的上涨空间。摩通青睐房地产行业中的物业管理股票，理由是估值相对较低，首选股包括华润置地(1109)、华润万象生活(1209)和保利物业(6049)。

【港股内房、物管股携手拉升 富力地产涨超12%】格隆汇9月19日｜富力地产涨超12%，世茂集团涨超9%，雅居乐集团、华润置地、万科企业涨超7%，华润万象生活涨超6%，万物云涨近6%，绿城服务、保利物业均涨超5%，融创服务、恒大物业、雅生活服务等均涨超4%。格隆汇9月19日｜富力地产涨超12%，世茂集团涨超9%，雅居乐集团、华润置地、万科企业涨超7%，华润万象生活涨超6%，万物云涨近6%，绿城服务、保利物业均涨超5%，融创服务、恒大物业、雅生活服务等均涨超4%。

【港股物管股持续走低 雅生活服务跌超8%】格隆汇9月16日｜雅生活服务跌超8%，碧桂园服务、金科服务跌超6%，恒大物业跌超4%，万物云、中海物业跌近4%。格隆汇9月16日｜雅生活服务跌超8%，碧桂园服务、金科服务跌超6%，恒大物业跌超4%，万物云、中海物业跌近4%。

【研报掘金｜中金：内房中短期政策潜在调整或带来一定交易性机会 看好润地及中海外】格隆汇9月13日｜中金发表报告指，8月二手房成交量按月略降，成交缩量叠加供给上行共同导致成交价跌幅较7月有所走阔。成交量方面，8月中介口径80城二手房成交量指数按月下降3%、按年增幅收窄至39%；同期高频口径15城二手房成交量按月下降13%，按年增幅收窄至13%。成交价方面，8月中金同质性二手住宅成交价格指数按月跌幅走阔至1.6%，年初至今成交价累计下跌9.1%，较历史高峰点(2021年6月)累计下跌27%。同时，8月成交议价空间按月增长36个基点至7.71%，增幅较7月走阔。该行指，当前楼市成交量走低、二手房挂牌量上行，使得房价进一步承压，8月二手房价按月跌幅进一步有所走阔。在这一背景下，叠加现阶段开发商经营与业绩难有拐点，板块较难出现长期趋势性投资机遇，中短期维度政策潜在调整仍可能带来一定交易性机会，例如近期投资人政策预期提升带来的板块底部波动。开发板块，H股看好华润置地、中国海外发展。物管板块方面，考虑到当前估值水平较充分地反映了物企自身商业模式与潜在风险，后续利润成长能力与股息收益率的复合回报将成为市场选股主要依据，建议逢低左侧布局具中长期配置价值企业，看好华润万象生活、绿城服务和保利物业。格隆汇9月13日｜中金发表报告指，8月二手房成交量按月略降，成交缩量叠加供给上行共同导致成交价跌幅较7月有所走阔。成交量方面，8月中介口径80城二手房成交量指数按月下降3%、按年增幅收窄至39%；同期高频口径15城二手房成交量按月下降13%，按年增幅收窄至13%。成交价方面，8月中金同质性二手住宅成交价格指数按月跌幅走阔至1.6%，年初至今成交价累计下跌9.1%，较历史高峰点(2021年6月)累计下跌27%。同时，8月成交议价空间按月增长36个基点至7.71%，增幅较7月走阔。该行指，当前楼市成交量走低、二手房挂牌量上行，使得房价进一步承压，8月二手房价按月跌幅进一步有所走阔。在这一背景下，叠加现阶段开发商经营与业绩难有拐点，板块较难出现长期趋势性投资机遇，中短期维度政策潜在调整仍可能带来一定交易性机会，例如近期投资人政策预期提升带来的板块底部波动。开发板块，H股看好华润置地、中国海外发展。物管板块方面，考虑到当前估值水平较充分地反映了物企自身商业模式与潜在风险，后续利润成长能力与股息收益率的复合回报将成为市场选股主要依据，建议逢低左侧布局具中长期配置价值企业，看好华润万象生活、绿城服务和保利物业。

【大行评级｜交银国际：下调中海物业目标价至6.3港元 仍维持“买入”评级】格隆汇9月9日｜交银国际发表报告指，中海物业上半年增长放缓，考虑到内地物管市场尚处于调整阶段，目前预测全年收入增长将放缓至约10%。由于下半年开支通常较上半年高，该行目前预测中海物业全年毛利率将大致维持稳定，将今明两年纯利预测下调17.5%及26.1%，至约15.4亿元及17.9亿元。憧憬新增第三方项目占比持续提升，第三方项目占公司在管面积比例明年可达到45%，目前仍然相信该公司未来两至三年收入及利润可保持双位数增幅，维持“买入”评级，目标价下调至6.3港元。格隆汇9月9日｜交银国际发表报告指，中海物业上半年增长放缓，考虑到内地物管市场尚处于调整阶段，目前预测全年收入增长将放缓至约10%。由于下半年开支通常较上半年高，该行目前预测中海物业全年毛利率将大致维持稳定，将今明两年纯利预测下调17.5%及26.1%，至约15.4亿元及17.9亿元。憧憬新增第三方项目占比持续提升，第三方项目占公司在管面积比例明年可达到45%，目前仍然相信该公司未来两至三年收入及利润可保持双位数增幅，维持“买入”评级，目标价下调至6.3港元。

世茂服务(00873.HK)：夯实高品质服务根基，坚持有质量的规模增长过去受到地产行业深度调整的因素影响，特别是房企出险带来的刺激，对整个物管板块在资本市场的表现造成了明显的负反馈，市场信心难言乐观。如今，这一局面已接近尾声，随着一系列包括稳需求、降库存、保交付等支持房地产行业稳健发展的政策接连出台，叠加市场的持续出清，行业基本面已经逐步呈现改善之势，进而带动着物管行业估值的修复预期也开始有所升温。正值港股财报季，近期世茂服务交出了中期成绩单，不妨以此来观察行业以及公司的机会？一、财报多维度亮点透视透过这份成绩单，不难发现世茂服务在今年上半年取得了稳健的业绩增长。公司财报的亮点主要体现在以下几个方面：1·  利润稳步增长，毛利率夯实稳固财报显示，上半年世茂服务实现收入约40.32亿元(单位人民币，下同)：毛利润约8.12亿元；期间利润2.11亿元，同比增长3.4%；归母净利润约1.84亿元，同比大增18.9%。（数据来源：公司财报）公司归母净利润呈现大幅上升之势，与此同时，各项利润率指标继续保持提升，盈利能力持续增强。其中，上半年，公司实现净利润率5.2%，同比提升0.2个百分点。此外，毛利率方面来看，上半年世茂服务实现毛利率为20.1%，较2

【大行评级｜高盛：下调中海物业目标价至6.5港元 下调2024至26财年每股盈测】格隆汇9月3日｜高盛发表研报指，中海物业今年上半年净利润增长良好，主要由于毛利率表现胜预期。虽然新签约的第三方项目价值增长为公司未来增长提供一定支持，不过由于消费逆风及长期的地产商流动性限制，对企业及对消费者的增值服务收入增长低于预期。从应收账款大幅增加及应收账款天数延长而言，现金回款情况可能出现恶化。该行指，中海物业管理层决定将中期派息率提高至35%，并将派息率指引提高至逾30%。该行提及，中海物业未来更高派息的可持续性将取决于现金回笼的改善，考虑到目前宏观市场逆风，其可见性是不确定的。另外，高盛将中海物业2024至2026财年每股盈利预测平均下调8%，同时将其目标价下调8%至6.5港元，维持“买入”评级。格隆汇9月3日｜高盛发表研报指，中海物业今年上半年净利润增长良好，主要由于毛利率表现胜预期。虽然新签约的第三方项目价值增长为公司未来增长提供一定支持，不过由于消费逆风及长期的地产商流动性限制，对企业及对消费者的增值服务收入增长低于预期。从应收账款大幅增加及应收账款天数延长而言，现金回款情况可能出现恶化。该行指，中海物业管理层决定将中期派息率提高至35%，并将派息率指引提高至逾30%。该行提及，中海物业未来更高派息的可持续性将取决于现金回笼的改善，考虑到目前宏观市场逆风，其可见性是不确定的。另外，高盛将中海物业2024至2026财年每股盈利预测平均下调8%，同时将其目标价下调8%至6.5港元，维持“买入”评级。

【上海最大居民小区炒掉物业？碧桂园服务回应】格隆汇9月3日｜据中证金牛座，今日，针对“上海最大居民小区炒掉物业”的消息，碧桂园服务回应称，碧桂园服务旗下的盛孚物业与上海康城的服务合同自2013年开始，去年6月已到期，但目前仍在提供事实服务。根据公开信息，上海康城业委会正进行意见征集，计划开展物管企业选聘工作。格隆汇9月3日｜据中证金牛座，今日，针对“上海最大居民小区炒掉物业”的消息，碧桂园服务回应称，碧桂园服务旗下的盛孚物业与上海康城的服务合同自2013年开始，去年6月已到期，但目前仍在提供事实服务。根据公开信息，上海康城业委会正进行意见征集，计划开展物管企业选聘工作。

【港股物管股承压走弱 碧桂园服务跌超6%】格隆汇9月2日｜碧桂园服务跌超6%，华润万象生活跌超5%，世茂服务、融创服务等跟跌。格隆汇9月2日｜碧桂园服务跌超6%，华润万象生活跌超5%，世茂服务、融创服务等跟跌。

【大行评级｜中银国际：上调华润万象生活目标价至49.12港元 维持“买入”评级】格隆汇9月2日｜中银国际发表研究报告指，华润万象生活上半年收入按年增17.1%，物业管理业务收入升13.8%，商业业务收入增23.4%。另外，集团的核心净利润按年增24.2%，增速快于预期；毛利扩0.8个百分点至34%。该行上调华润万象生活2024至2026年的核心每股盈测4.5至4.9%，目标价上调4.6%至49.12港元，维持“买入”评级，看好集团在商业领域的竞争优势及所管理的不同产业类型之间的协同效应。格隆汇9月2日｜中银国际发表研究报告指，华润万象生活上半年收入按年增17.1%，物业管理业务收入升13.8%，商业业务收入增23.4%。另外，集团的核心净利润按年增24.2%，增速快于预期；毛利扩0.8个百分点至34%。该行上调华润万象生活2024至2026年的核心每股盈测4.5至4.9%，目标价上调4.6%至49.12港元，维持“买入”评级，看好集团在商业领域的竞争优势及所管理的不同产业类型之间的协同效应。

卓越商企服务（06989.HK）：降本增效夯实内生动能，拓“量”、优“质”蓄势未来成长8月28日，卓越商企服务公布2024年中期财报，业绩表现可圈可点。财报显示，上半年公司实现收入20.8亿元人民币，同比增长13.2%；实现毛利4.2亿元，同比增长7.4%；归母净利润1.7亿元，与上期基本持平，剔除财务担保负债计提影响为1.8亿元，同比增长6.6%。可见，公司整体呈现增收又增利的趋势，利润拐点已经显现，全年归母净利有望全面企稳回升。结合整个行业各家物企的情况来看，这份成绩单显得颇为亮眼，要知道从已披露的物企中来看，今年上半年物企普遍面临业绩下滑的态势。那么，卓越商企服务是如何展现出与众不同的“阿尔法”属性的呢？1、持续夯实基本盘，增值服务业绩贡献价值凸显从财报数据来看，卓越商企服务的收入主要分别为基础物业管理服务和增值服务以及其他相关收入。上半年基础物业管理服务实现收入17.1亿元，同比增加9.5%；增值服务实现收入3.5亿元，同比增长32.8%。不难看到，在基础物业管理服务保持稳步增长的同时，公司的增值服务展现出了更为强劲的增长态势。从营收占比来看，增值服务收入上半年已经占到公司的16.8%，较上年同期提升2.5个百分点。而从毛利率水平来看，上半年，基础物业管理服务的

【大行评级｜花旗：上调华润万象生活目标价至33.9港元 维持“买入”评级】格隆汇8月29日｜花旗发表研报指，华润万象生活中期业绩表现稳健，于重点市场的占有率持续上升，所管理的购物中心上半年录得同店销售增长7.6%，当中高奢侈销售增长4%，表现优异，预期该公司将可克服宏观经济及行业挑战，维持高于同业的增长步伐。该行又预期，华润万象生活经营自由现金流状况良好，可为稳定增加派息提供支持，看好其领先商业优势及估值水平，维持“买入”评级，目标价由33.8港元升至33.9港元。格隆汇8月29日｜花旗发表研报指，华润万象生活中期业绩表现稳健，于重点市场的占有率持续上升，所管理的购物中心上半年录得同店销售增长7.6%，当中高奢侈销售增长4%，表现优异，预期该公司将可克服宏观经济及行业挑战，维持高于同业的增长步伐。该行又预期，华润万象生活经营自由现金流状况良好，可为稳定增加派息提供支持，看好其领先商业优势及估值水平，维持“买入”评级，目标价由33.8港元升至33.9港元。

【大行评级｜里昂：下调中海物业目标价至6.2港元 反映增长前景放缓】格隆汇8月29日｜里昂发表报告指，中海物业上半年纯利按年增16%，归功于规模增加同成本节省。虽然市场充满挑战，管理层目标是透过提高市场占有率和控制成本，在未来几年内使盈利每年增长15%至20%。由于该公司往绩良好，加上母公司的背景，该行相信其目标可达。不过，里昂将中海物业今明两年盈利预测分别下调23.2%和31.9%，目标价由11.9港元下调至6.2港元，以反映增长前景放缓，维持“跑赢大市”的评级，因为该股2025年市盈率预测为7.5倍，估值较低。格隆汇8月29日｜里昂发表报告指，中海物业上半年纯利按年增16%，归功于规模增加同成本节省。虽然市场充满挑战，管理层目标是透过提高市场占有率和控制成本，在未来几年内使盈利每年增长15%至20%。由于该公司往绩良好，加上母公司的背景，该行相信其目标可达。不过，里昂将中海物业今明两年盈利预测分别下调23.2%和31.9%，目标价由11.9港元下调至6.2港元，以反映增长前景放缓，维持“跑赢大市”的评级，因为该股2025年市盈率预测为7.5倍，估值较低。

【大行评级｜花旗：下调中海物业目标价至6.8港元 但维持“买入”评级】格隆汇8月28日｜花旗发表报告指出，中海物业上半年恢复增长，纯利按年增长16%至7.38亿元，净利润率由去年同期的10.1%扩张至10.8%，提高全年目标增长15%的可能性。派中期息8.5港仙，按年升55%。派息率35%，相对于去年同期为25%，该行预期全年派息率将不会低于35%。但该行认为公司应要加强控制应收账。该行维持对中海物业的“买入”评级，目标价由7港元下调至6.8港元，预期公司2024至2026年盈利增长13%至16%，预测净利润率达10%至11%。格隆汇8月28日｜花旗发表报告指出，中海物业上半年恢复增长，纯利按年增长16%至7.38亿元，净利润率由去年同期的10.1%扩张至10.8%，提高全年目标增长15%的可能性。派中期息8.5港仙，按年升55%。派息率35%，相对于去年同期为25%，该行预期全年派息率将不会低于35%。但该行认为公司应要加强控制应收账。该行维持对中海物业的“买入”评级，目标价由7港元下调至6.8港元，预期公司2024至2026年盈利增长13%至16%，预测净利润率达10%至11%。