【大行评级｜美银：上调领展房产基金评级至“买入” 目标价则降至39港元】格隆汇11月25日｜美银证券发表研究报告指，将领展房产基金的评级从“中性”上调至“买入”，是因为认为公司估值已经充分反映了高息仍会维持一段时间的利率环境。该行指，尽管香港的零售基本面可能保持平淡，但香港零售销售额流失似乎正在稳定，加上领展租户组合的性质较多属必需品，应使其在相对基准上表现更佳。该行将目标价由原先42港元降至39港元。考虑上半财年业绩略胜预期2%，该行上调其2025财年至2027财年的每单位分派预测1%至2%。与管理层的展望一样，该行料香港续租租金会在下半年略转负，以及在2026财年维持疲软。格隆汇11月25日｜美银证券发表研究报告指，将领展房产基金的评级从“中性”上调至“买入”，是因为认为公司估值已经充分反映了高息仍会维持一段时间的利率环境。该行指，尽管香港的零售基本面可能保持平淡，但香港零售销售额流失似乎正在稳定，加上领展租户组合的性质较多属必需品，应使其在相对基准上表现更佳。该行将目标价由原先42港元降至39港元。考虑上半财年业绩略胜预期2%，该行上调其2025财年至2027财年的每单位分派预测1%至2%。与管理层的展望一样，该行料香港续租租金会在下半年略转负，以及在2026财年维持疲软。

【领展委任冼明阳及翁郭雪梅为独立非执行董事】格隆汇11月14日｜领展(0823.HK)今日宣布，委任冼明阳为独立非执行董事、财务及投资委员会与可持续发展委员会成员；以及委任翁郭雪梅为独立非执行董事兼审核及风险管理委员会成员，两项任命均于2024年11月14日生效。格隆汇11月14日｜领展(0823.HK)今日宣布，委任冼明阳为独立非执行董事、财务及投资委员会与可持续发展委员会成员；以及委任翁郭雪梅为独立非执行董事兼审核及风险管理委员会成员，两项任命均于2024年11月14日生效。

【大行评级｜交银国际：维持领展房产基金“买入”评级 上半年业绩稳定且派息超预期】格隆汇11月8日｜交银国际发表研究报告指，领展房产基金2025财年上半年收入及净物业收入按年分别增长6.4%及5.8%至71.53亿及53.59亿港元，可分配收入按年增长4.3 %至34.76亿港元，每单位派息按年增长3.7%至134.89港仙，高过市场预期。该行预计，2025财年整体租金水平可以保持大致稳定。截至2025财年上半年，领展的平均借贷成本为3.69%，比2024财年底的3.78%有所下降，预计公司未来平均借贷成本会保持稳中有降。该行认为，2025财年上半年业绩稳定，派息比市场预期好，同时展现出领展以必需消费为主的香港零售组合面对北上消费的韧性，维持“买入”评级及目标价47.7港元。格隆汇11月8日｜交银国际发表研究报告指，领展房产基金2025财年上半年收入及净物业收入按年分别增长6.4%及5.8%至71.53亿及53.59亿港元，可分配收入按年增长4.3 %至34.76亿港元，每单位派息按年增长3.7%至134.89港仙，高过市场预期。该行预计，2025财年整体租金水平可以保持大致稳定。截至2025财年上半年，领展的平均借贷成本为3.69%，比2024财年底的3.78%有所下降，预计公司未来平均借贷成本会保持稳中有降。该行认为，2025财年上半年业绩稳定，派息比市场预期好，同时展现出领展以必需消费为主的香港零售组合面对北上消费的韧性，维持“买入”评级及目标价47.7港元。

【大行评级｜瑞银：上调领展房产基金目标价至39.4港元 股价的短期催化剂有限】格隆汇11月8日｜瑞银发表报告指，领展房产基金明年3月底止现财年(2025财年)下半年前景指引谨慎。虽然近期租户销售额的跌幅已趋稳定及收窄，但管理层表示2025财年下半年续租租金回升幅度将低于今年9月底止上半财年的0.7%。最新整体租金对销售额比例达到13.1%，公司希望维持在14%以下。与此同时，领展首要任务是维持出租率，并与租户保持良好关系。瑞银指，几间领先的上市零售租户，例如即谭仔国际和大快活已发出盈警。因此，由于三年前的租户销售基数较高，预期领展续租租金可能会在现财年下半年转为负值，并在2026财年进一步加速跌幅至5%。瑞银提到，由于美国10年期国债孳息率由9月中的3.6%升至4.5%，认为领展股价的短期催化剂有限，维持“中性”评级，目标价由38港元升至39.4港元。格隆汇11月8日｜瑞银发表报告指，领展房产基金明年3月底止现财年(2025财年)下半年前景指引谨慎。虽然近期租户销售额的跌幅已趋稳定及收窄，但管理层表示2025财年下半年续租租金回升幅度将低于今年9月底止上半财年的0.7%。最新整体租金对销售额比例达到13.1%，公司希望维持在14%以下。与此同时，领展首要任务是维持出租率，并与租户保持良好关系。瑞银指，几间领先的上市零售租户，例如即谭仔国际和大快活已发出盈警。因此，由于三年前的租户销售基数较高，预期领展续租租金可能会在现财年下半年转为负值，并在2026财年进一步加速跌幅至5%。瑞银提到，由于美国10年期国债孳息率由9月中的3.6%升至4.5%，认为领展股价的短期催化剂有限，维持“中性”评级，目标价由38港元升至39.4港元。

【大行评级｜建银国际：维持领展房产基金“优于大市”评级 中期业绩表现亮丽】格隆汇11月8日｜建银国际发表报告指，领展房产基金2025财年的中期业绩表现亮丽，每单位分派(DPU)增长胜过预期，按年升3.7%至1.3489港元。该行指，不过即使业绩良好，但公司新主席对市场不确定性及Link 3.0战略的实施持保守态度，认为新主席需要时间与现有团队磨合、领展资产管理需要建立往绩纪录予潜在资本方，以及市场调整需要更多时间来回稳，指保守指引限制上行潜力。该行提到，尽管管理层确认其之前对2025财年租金回调的看法，但在今年第四季已经出现零售销售稳定的迹象。资本化率的上升并趋向市场水平也有利于任何潜在的资产处置或剥离，这样才能开展一系列单位回购或再投资。该行将2025年至2027财年的每单位分派预测微升0.6%至0.7%，并维持目标价45港元及“优于大市”评级，相信单位回购和可能纳入港股通等因素是推动单位价格的催化剂。格隆汇11月8日｜建银国际发表报告指，领展房产基金2025财年的中期业绩表现亮丽，每单位分派(DPU)增长胜过预期，按年升3.7%至1.3489港元。该行指，不过即使业绩良好，但公司新主席对市场不确定性及Link 3.0战略的实施持保守态度，认为新主席需要时间与现有团队磨合、领展资产管理需要建立往绩纪录予潜在资本方，以及市场调整需要更多时间来回稳，指保守指引限制上行潜力。该行提到，尽管管理层确认其之前对2025财年租金回调的看法，但在今年第四季已经出现零售销售稳定的迹象。资本化率的上升并趋向市场水平也有利于任何潜在的资产处置或剥离，这样才能开展一系列单位回购或再投资。该行将2025年至2027财年的每单位分派预测微升0.6%至0.7%，并维持目标价45港元及“优于大市”评级，相信单位回购和可能纳入港股通等因素是推动单位价格的催化剂。

【大行评级｜海通国际：上调领展目标价至44.9港元 上半年租金复苏情况好于预期】格隆汇11月7日｜海通国际发表研报指，领展9月底止中期每单位分派(DPU)按年升3.7%，较该行预期高4%。该行提及，领展位于内地投资组合净物业收入按年升38%，主要受其零售及物流资产推动，香港零售租户表现优于整体零售销售表现。至于新加坡、澳洲等海外零售物业组合均录得高出租率，惟英国办公室仍面临压力。海通国际表示，考虑到领展2025财年上半年租金复苏情况好于先前估算，故将其2025至2026财年利润预测，分别提高4%及2%；2025至2027财年各年各基金单位分派(DPU)预测，分别为2.7港元、2.81港元及2.86港元。该行将领展目标价由43.2港元上调至44.9港元，维持“优于大市”评级。格隆汇11月7日｜海通国际发表研报指，领展9月底止中期每单位分派(DPU)按年升3.7%，较该行预期高4%。该行提及，领展位于内地投资组合净物业收入按年升38%，主要受其零售及物流资产推动，香港零售租户表现优于整体零售销售表现。至于新加坡、澳洲等海外零售物业组合均录得高出租率，惟英国办公室仍面临压力。海通国际表示，考虑到领展2025财年上半年租金复苏情况好于先前估算，故将其2025至2026财年利润预测，分别提高4%及2%；2025至2027财年各年各基金单位分派(DPU)预测，分别为2.7港元、2.81港元及2.86港元。该行将领展目标价由43.2港元上调至44.9港元，维持“优于大市”评级。

【大行评级｜里昂：领展表现具韧性目前估值吸引 维持“跑赢大市”评级】格隆汇11月7日｜里昂发表报告指，领展房产基金上半财年每基金单位分派按年增长3.7%，符合该行预测。虽然市场充满挑战，其核心香港零售业务的租金仍按年增长2.2%。该行指，虽然特朗普第二任美国总统任期可能带来不明朗因素，但相信减息环境有利于执行领展3.0策略。目前公司估值在减息周期中看来仍具吸引力，维持“跑赢大市”评级。格隆汇11月7日｜里昂发表报告指，领展房产基金上半财年每基金单位分派按年增长3.7%，符合该行预测。虽然市场充满挑战，其核心香港零售业务的租金仍按年增长2.2%。该行指，虽然特朗普第二任美国总统任期可能带来不明朗因素，但相信减息环境有利于执行领展3.0策略。目前公司估值在减息周期中看来仍具吸引力，维持“跑赢大市”评级。

【大行评级｜大摩：领展中期每单位分派超预期 予“增持”评级】格隆汇11月7日｜摩根士丹利发表研究报告指，领展房产基金9月底止中期可分派收入为35亿港元，按年增长4%，较该行预期高出2个百分点，目前每基金单位年化回报率估算为7.4%，上半财年香港零售物业整体续租租金增长0.7%，出租率维持于97.8%的高水平。大摩指出，领展未来或积极进行优质及相宜的并购，亦可能会处置手头资产，相关因素都可能成为潜在上行推动力，给予“增持”评级，目标价为41港元。格隆汇11月7日｜摩根士丹利发表研究报告指，领展房产基金9月底止中期可分派收入为35亿港元，按年增长4%，较该行预期高出2个百分点，目前每基金单位年化回报率估算为7.4%，上半财年香港零售物业整体续租租金增长0.7%，出租率维持于97.8%的高水平。大摩指出，领展未来或积极进行优质及相宜的并购，亦可能会处置手头资产，相关因素都可能成为潜在上行推动力，给予“增持”评级，目标价为41港元。

【大行评级｜美银：维持领展房产基金“中性”评级 估值合理且每单位分派超预期】格隆汇11月7日｜美银证券发表报告指，维持对领展房产基金的“中性”评级，目标价为42港元，因为上半年的利息支出较预期好。该行认为领展估值合理，2025财政年度每单位分派收益率为7%，较10年期美国国债收益率高出253基点，与历史平均息差相符。该行认同领展的基础因素具韧性，但美国大选结果可能对领展的短期表现带来负面影响，因该行预期10年期美国国债交易区间将由近期的3.5至4.25%升至4.25至4.75 %。另外，人民币转弱可能导致更多香港北上销售外流。格隆汇11月7日｜美银证券发表报告指，维持对领展房产基金的“中性”评级，目标价为42港元，因为上半年的利息支出较预期好。该行认为领展估值合理，2025财政年度每单位分派收益率为7%，较10年期美国国债收益率高出253基点，与历史平均息差相符。该行认同领展的基础因素具韧性，但美国大选结果可能对领展的短期表现带来负面影响，因该行预期10年期美国国债交易区间将由近期的3.5至4.25%升至4.25至4.75 %。另外，人民币转弱可能导致更多香港北上销售外流。

【大行评级｜高盛：维持领展房产基金“买入”评级 目标价为45.3港元】格隆汇10月11日｜高盛发布报告指，维持领展房产基金“买入”评级，目标价为45.3港元。高盛指，领展在10月3日收市后的投资者电话会议中，并无大惊喜。随着港人北上及外游，该公司2025财年第一季度购物中心租户销售额的下降扩大至5.9%，不过积极的是，夏季的销售趋势有所改善，预计第二季度的跌幅将收窄。领展预计今年7-9月季度势头强劲，受益于续租租金低单位数的正向恢复，预计这一势头将在财年剩下时间继续维持。此外，领展在内地的表现已经非常强势，同时海外购物中心需求维持强势的势头。格隆汇10月11日｜高盛发布报告指，维持领展房产基金“买入”评级，目标价为45.3港元。高盛指，领展在10月3日收市后的投资者电话会议中，并无大惊喜。随着港人北上及外游，该公司2025财年第一季度购物中心租户销售额的下降扩大至5.9%，不过积极的是，夏季的销售趋势有所改善，预计第二季度的跌幅将收窄。领展预计今年7-9月季度势头强劲，受益于续租租金低单位数的正向恢复，预计这一势头将在财年剩下时间继续维持。此外，领展在内地的表现已经非常强势，同时海外购物中心需求维持强势的势头。

【大行评级｜大摩：香港第三季零售租金环比下跌3% 零售收租股中偏好领展房产基金】格隆汇10月11日｜摩根士丹利表示，受到零售销售疲弱影响，香港第三季零售租金环比下跌3%，写字楼租金跌幅扩大，当中中环写字楼租金跌幅跑输大市。零售收租股中，相对偏好领展房产基金，因其零售出租率偏高达97.5%，同时续租租金前景稳定，股息率又较美国十年国债孳息高280个基点。大摩又称，港人外游消费持续受关注，但看不到短期有见顶迹象，同时写字楼市场仍面对结构性风险。格隆汇10月11日｜摩根士丹利表示，受到零售销售疲弱影响，香港第三季零售租金环比下跌3%，写字楼租金跌幅扩大，当中中环写字楼租金跌幅跑输大市。零售收租股中，相对偏好领展房产基金，因其零售出租率偏高达97.5%，同时续租租金前景稳定，股息率又较美国十年国债孳息高280个基点。大摩又称，港人外游消费持续受关注，但看不到短期有见顶迹象，同时写字楼市场仍面对结构性风险。

【大行评级｜建银国际：上调领展房产基金目标价至45港元 虽落后大市但潜力巨大】格隆汇10月9日｜建银国际发表报告，称领展房产基金难以避免租金下滑的情况，但认为回购、并购及REITs纳入港股通将可成为股价催化剂，虽然领展落后大市但潜力巨大，因此将其目标价由43港元上调至45港元，维持“优于大市”评级。报告称，领展上周举行电话会议并公布截至6月底止首财季经营数据，当中香港商场零售额下降5.9%，略好于香港整体零售市场，预计今财年续租租金调整率将持平。建银国际认为，目前利率下行缓解业主供款压力，同时股市上涨亦带来正财富效应，应能对冲楼价下跌带来的影响，预计领展零售额可能在未来3至6个月见底，预计总下跌幅为8%至10%，续租租金调整率最终下降约3%至5%。格隆汇10月9日｜建银国际发表报告，称领展房产基金难以避免租金下滑的情况，但认为回购、并购及REITs纳入港股通将可成为股价催化剂，虽然领展落后大市但潜力巨大，因此将其目标价由43港元上调至45港元，维持“优于大市”评级。报告称，领展上周举行电话会议并公布截至6月底止首财季经营数据，当中香港商场零售额下降5.9%，略好于香港整体零售市场，预计今财年续租租金调整率将持平。建银国际认为，目前利率下行缓解业主供款压力，同时股市上涨亦带来正财富效应，应能对冲楼价下跌带来的影响，预计领展零售额可能在未来3至6个月见底，预计总下跌幅为8%至10%，续租租金调整率最终下降约3%至5%。

【大行评级｜交银国际：维持领展“买入”评级及目标价47.7港元 中期派息大致稳定】格隆汇10月8日｜交银国际发表报告指，参加了领展房产基金静默期前简报会。获悉，截至6月30日，其香港零售及写字楼出租率维持高位，分别为97.5%及99.2%，澳洲及新加坡零售出租率分别达99.5%及98.4%，管理层预期中国香港零售续租租金可录得低单位数的上调，而中国内地资产大致保持稳定。报告指，领展预料利息支出会逐渐回落，为进一步的并购创造更有利的环境。截至2024年3月底，领展净负债比率为19.8%，公司认为有空间提高比率至不高于30%，相等于约240亿港元的额外债务或超过300亿港元的收购额。领展计划通过基金管理平台模式来管理公募和私人资本，从而扩大其管理规模和管理费收入来源。该行指，看到领展的业务保持平稳，租金有望轻微上升，未来进一步减息将有助提升股息收益。该行维持领展“买入”评级及目标价47.7港元不变。格隆汇10月8日｜交银国际发表报告指，参加了领展房产基金静默期前简报会。获悉，截至6月30日，其香港零售及写字楼出租率维持高位，分别为97.5%及99.2%，澳洲及新加坡零售出租率分别达99.5%及98.4%，管理层预期中国香港零售续租租金可录得低单位数的上调，而中国内地资产大致保持稳定。报告指，领展预料利息支出会逐渐回落，为进一步的并购创造更有利的环境。截至2024年3月底，领展净负债比率为19.8%，公司认为有空间提高比率至不高于30%，相等于约240亿港元的额外债务或超过300亿港元的收购额。领展计划通过基金管理平台模式来管理公募和私人资本，从而扩大其管理规模和管理费收入来源。该行指，看到领展的业务保持平稳，租金有望轻微上升，未来进一步减息将有助提升股息收益。该行维持领展“买入”评级及目标价47.7港元不变。

【大行评级｜里昂：下调领展目标价至45港元 下调2025至2027年盈利预测】格隆汇9月26日｜里昂发表报告指，美联储减息50个基点，标志着新一轮宽松政策的开始，为房托提前做好准备。利率下调应可降低融资成本及增加交易量，从而推动房托业务增长，从而带动整个行业的每单位可分配收入增长。考虑到零售和办公室市场的不确定性，该行建议香港房地产投资信托基金保持谨慎态度。里昂指，虽然香港的经营环境充满挑战，领展房产基金在其他市场的投资组合却因宏观经济强劲或结构性升级而拥有良好的增长前景。为反映香港消费外流，该行将2025至2027年盈利预测分别下调1.4%、2.3%及5.7%，目标价由45.7港元下调至45港元，维持“跑赢大市”评级。格隆汇9月26日｜里昂发表报告指，美联储减息50个基点，标志着新一轮宽松政策的开始，为房托提前做好准备。利率下调应可降低融资成本及增加交易量，从而推动房托业务增长，从而带动整个行业的每单位可分配收入增长。考虑到零售和办公室市场的不确定性，该行建议香港房地产投资信托基金保持谨慎态度。里昂指，虽然香港的经营环境充满挑战，领展房产基金在其他市场的投资组合却因宏观经济强劲或结构性升级而拥有良好的增长前景。为反映香港消费外流，该行将2025至2027年盈利预测分别下调1.4%、2.3%及5.7%，目标价由45.7港元下调至45港元，维持“跑赢大市”评级。

【大行评级｜瑞银：上调领展房产基金目标价至35.6港元 评级上调至“中性”】格隆汇8月12日｜瑞银发表报告指出，自从5月中旬将领展房产基金的评级下调至“沽售”以来，美国十年期国债收益率已累跌58基点至3.9%，因市场目前预期美联储将于未来12个月内减息近200基点。鉴于利率环境变得更为有利，该行预计领展短期股价将有一些支持。因此，该行对领展评级由“沽售”上调至“中性”。同时，该行上调领展2025至2027财年的每单位分派(DPU)预测1%至3%，以反映对其实际成本下降的预期。然而，基于结构性的外游消费流失，该行对领展香港零售业务的基本面仍感到忧虑。该行认为，市场已消化美国拟减息200基点及领展每单位分派将温和下降的消息，并估计领展基本面可能不会直接受惠于减息，因其70%的债务为定息债务。考虑美国十年期债息下降，该行将领展的目标价由31.5港元上调至35.6港元。格隆汇8月12日｜瑞银发表报告指出，自从5月中旬将领展房产基金的评级下调至“沽售”以来，美国十年期国债收益率已累跌58基点至3.9%，因市场目前预期美联储将于未来12个月内减息近200基点。鉴于利率环境变得更为有利，该行预计领展短期股价将有一些支持。因此，该行对领展评级由“沽售”上调至“中性”。同时，该行上调领展2025至2027财年的每单位分派(DPU)预测1%至3%，以反映对其实际成本下降的预期。然而，基于结构性的外游消费流失，该行对领展香港零售业务的基本面仍感到忧虑。该行认为，市场已消化美国拟减息200基点及领展每单位分派将温和下降的消息，并估计领展基本面可能不会直接受惠于减息，因其70%的债务为定息债务。考虑美国十年期债息下降，该行将领展的目标价由31.5港元上调至35.6港元。