【消失了的179亿港元：“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了】格隆汇9月7日｜据时代周报，在被投资者问及旗下高端商场海港城今年上半年的销售表现时，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海如是回答，“我们的表现与市场一致，没有跑赢大盘，奢侈品类与非奢侈品类之间没有太大差异，everybody is in the same boat。”根据Wind统计数据，今年上半年，长实集团、新世界发展、恒隆地产、恒基地产、新鸿基地产、太古地产、嘉里建设、九龙仓置业8家港资房企合计实现营业收入约1033亿港元，同比下滑18.64%；实现归属母公司股东的净利润约161亿港元，同比大降179亿港元。港资房企盈利下滑原因有二：一是赚钱变得更难了，卖房、收租的收入都在缩水；二是房价深度回调，殃及投资物业估值。格隆汇9月7日｜据时代周报，在被投资者问及旗下高端商场海港城今年上半年的销售表现时，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海如是回答，“我们的表现与市场一致，没有跑赢大盘，奢侈品类与非奢侈品类之间没有太大差异，everybody is in the same boat。”根据Wind统计数据，今年上半年，长实集团、新世界发展、恒隆地产、恒基地产、新鸿基地产、太古地产、嘉里建设、九龙仓置业8家港资房企合计实现营业收入约1033亿港元，同比下滑18.64%；实现归属母公司股东的净利润约161亿港元，同比大降179亿港元。港资房企盈利下滑原因有二：一是赚钱变得更难了，卖房、收租的收入都在缩水；二是房价深度回调，殃及投资物业估值。

【广州写字楼第三季度空置率企稳】格隆汇10月18日｜10月16日，广州—CBRE世邦魏理仕发布《2023年第三季度广州房地产市场回顾》，其中，写字楼市场，广州市空置率在过去四个季度持续上扬后，第三季度净吸纳量环比增长了42%，达到9.4万平方米，支撑第三季度空置率环比保持稳定，为17.5%；广州市租金面价仍处于下行通道，环比下降1.5%，降幅环比扩大0.9个百分点。格隆汇10月18日｜10月16日，广州—CBRE世邦魏理仕发布《2023年第三季度广州房地产市场回顾》，其中，写字楼市场，广州市空置率在过去四个季度持续上扬后，第三季度净吸纳量环比增长了42%，达到9.4万平方米，支撑第三季度空置率环比保持稳定，为17.5%；广州市租金面价仍处于下行通道，环比下降1.5%，降幅环比扩大0.9个百分点。

【机构：第三季度零售物业市场净吸纳量创2022年来单季新高】格隆汇10月14日｜近日，多家商业地产机构发布2023年第三季度报告，数据显示，办公楼租金持续承压，而零售物业租金持续回暖。世邦魏理仕CBRE的报告显示，第三季度，写字楼市场需求复苏步伐相较上季度有所放缓，净吸纳量为11.7万平方米，环比下降35.4%，其中新增供应带来的市场去化有近5.4万平方米，供大于求的局面愈发明显。CBRE的报告显示，截至季末，新项目的集中入市推升上海零售物业市场净吸纳量至15万平方米，创2022年以来单季新高。格隆汇10月14日｜近日，多家商业地产机构发布2023年第三季度报告，数据显示，办公楼租金持续承压，而零售物业租金持续回暖。世邦魏理仕CBRE的报告显示，第三季度，写字楼市场需求复苏步伐相较上季度有所放缓，净吸纳量为11.7万平方米，环比下降35.4%，其中新增供应带来的市场去化有近5.4万平方米，供大于求的局面愈发明显。CBRE的报告显示，截至季末，新项目的集中入市推升上海零售物业市场净吸纳量至15万平方米，创2022年以来单季新高。

【大行评级｜摩根士丹利：香港地产股现价估值便宜 首选希慎兴业及领展】格隆汇10月13日｜摩根士丹利发表报告指，香港零售租金于第三季按季增长加快，而写字楼市场方面虽然占用率略有改善，但租金下降幅度更大，整体而言香港地产股现价估值都较便宜，目前倾向选择以零售租赁为主业的公司，首选希慎兴业及领展，评级“增持”，目标价分别为30港元及44港元。该行指出，今年首八个月本港零售销售按年增长19%，尽管存在人民币贬值及港人出境旅游增加等不利因素，但仍然预计全年零售销售额可录得约18%按年升幅，憧憬零售物业租金全年将提升5%，推动收租股盈利表现，预期九龙仓置业、希慎及领展都将受惠。大摩将今年全年写字楼物业租金预测从原来的按年持平，下调至跌5%，指出第三季香港办公室租金整体按季跌2.3%，跌幅较次季的1.1%扩大，按年比较跌幅更达到6%，当中中环租金按季减2.9%，是连续第五个季度录得下跌。格隆汇10月13日｜摩根士丹利发表报告指，香港零售租金于第三季按季增长加快，而写字楼市场方面虽然占用率略有改善，但租金下降幅度更大，整体而言香港地产股现价估值都较便宜，目前倾向选择以零售租赁为主业的公司，首选希慎兴业及领展，评级“增持”，目标价分别为30港元及44港元。该行指出，今年首八个月本港零售销售按年增长19%，尽管存在人民币贬值及港人出境旅游增加等不利因素，但仍然预计全年零售销售额可录得约18%按年升幅，憧憬零售物业租金全年将提升5%，推动收租股盈利表现，预期九龙仓置业、希慎及领展都将受惠。大摩将今年全年写字楼物业租金预测从原来的按年持平，下调至跌5%，指出第三季香港办公室租金整体按季跌2.3%，跌幅较次季的1.1%扩大，按年比较跌幅更达到6%，当中中环租金按季减2.9%，是连续第五个季度录得下跌。

【港股异动 | 九龙仓集团涨超5%续刷阶段新高 月内累计升幅近20%】格隆汇9月18日｜九龙仓集团(0004.HK)再度拉升涨超5%，月内累计升幅近20%，现报19.7港元续刷阶段高价，总市值超600亿港元。据悉，九龙仓集团旗下九龙仓酒店宣布扩张多元业务组合，推出全新的生活方式酒店品牌“Maqo”，希望在2025年前将旗下物业增至25项。另外，九龙仓酒店旗下的奢华酒店品牌尼依格罗，将于内地及泰国推出首个系列的尼依格罗渡假酒店。此外，为了推动香港夜经济，旗下海港城及时代广场9月下旬起加推晚间活动。格隆汇9月18日｜九龙仓集团(0004.HK)再度拉升涨超5%，月内累计升幅近20%，现报19.7港元续刷阶段高价，总市值超600亿港元。据悉，九龙仓集团旗下九龙仓酒店宣布扩张多元业务组合，推出全新的生活方式酒店品牌“Maqo”，希望在2025年前将旗下物业增至25项。另外，九龙仓酒店旗下的奢华酒店品牌尼依格罗，将于内地及泰国推出首个系列的尼依格罗渡假酒店。此外，为了推动香港夜经济，旗下海港城及时代广场9月下旬起加推晚间活动。

【大行评级｜摩根士丹利：下调希慎兴业目标价至30港元 维持“买入”评级】格隆汇8月16日｜摩根士丹利发布研究报告称，将希慎兴业目标价由32港元降至30港元，2023年每股盈利预测调低至1.62港元，2024年每股盈测调低至2.01港元，维持“买入”评级。该行表示，分别下调希慎兴业2023年至2024年每股盈测8%和7%是因为反映写字楼和住宅租金增长放缓，以及住宅销售额放缓。另指出其股息率8%，是同类企业中最高，2023年中期息27港仙。该行看好大埔林海山城项目销售，应有助希慎于2024年的盈利增长。格隆汇8月16日｜摩根士丹利发布研究报告称，将希慎兴业目标价由32港元降至30港元，2023年每股盈利预测调低至1.62港元，2024年每股盈测调低至2.01港元，维持“买入”评级。该行表示，分别下调希慎兴业2023年至2024年每股盈测8%和7%是因为反映写字楼和住宅租金增长放缓，以及住宅销售额放缓。另指出其股息率8%，是同类企业中最高，2023年中期息27港仙。该行看好大埔林海山城项目销售，应有助希慎于2024年的盈利增长。

【大行评级 | 大摩：相信九龙仓置业股价60日内跑赢同业】格隆汇7月20日丨摩根士丹利发表技术研究报告，相信九龙仓置业(1997.HK)股价将于未来60日内跑赢同业，发生此概率料逾80%。予目标价40港元，评级“与大市同步”。报告料其上半年经常性每股盈利同比升6%至1.13港元，每股派息同比升6%至0.74港元，胜于同业，主要是零售营业额租金上涨以及酒店业务改善。格隆汇7月20日丨摩根士丹利发表技术研究报告，相信九龙仓置业(1997.HK)股价将于未来60日内跑赢同业，发生此概率料逾80%。予目标价40港元，评级“与大市同步”。报告料其上半年经常性每股盈利同比升6%至1.13港元，每股派息同比升6%至0.74港元，胜于同业，主要是零售营业额租金上涨以及酒店业务改善。

大行评级 | 大摩：相信九龙仓置业股价60日内跑赢同业格隆汇7月20日丨摩根士丹利发表技术研究报告，相信九龙仓置业(1997.HK)股价将于未来60日内跑赢同业，发生此概率料逾80%。予目标价40港元，评级“与大市同步”。报告料其上半年经常性每股盈利同比升6%至1.13港元，每股派息同比升6%至0.74港元，胜于同业，主要是零售营业额租金上涨以及酒店业务改善。

【中指研究院：上半年各物业类型法拍房挂拍量30.4万套，同比增加19.7%】格隆汇7月15日丨中指研究院报告显示，2023年上半年各物业类型法拍房挂拍量30.4万套，较上一年同期提升19.7%。根据中指监测数据，从挂拍量来看，2022年1-6月全国法拍房挂拍套数达25.4万套，成交拍品数量5.2万套，成交总额1291亿元；2023年1-6月，法拍房挂拍套数较上一年增加19.7%，挂拍套数30.4万套绝对量大幅增加，成交拍品数量6.6万套，成交总金额1348.2亿元。分省市来看，2022年的1-6月全国范围内四川、河南、广东、江苏等省份挂拍量位列前位，前6个月有14个省份挂牌超1万套。从全国范围来看，法拍房整体成交率处在较低水平。格隆汇7月15日丨中指研究院报告显示，2023年上半年各物业类型法拍房挂拍量30.4万套，较上一年同期提升19.7%。根据中指监测数据，从挂拍量来看，2022年1-6月全国法拍房挂拍套数达25.4万套，成交拍品数量5.2万套，成交总额1291亿元；2023年1-6月，法拍房挂拍套数较上一年增加19.7%，挂拍套数30.4万套绝对量大幅增加，成交拍品数量6.6万套，成交总金额1348.2亿元。分省市来看，2022年的1-6月全国范围内四川、河南、广东、江苏等省份挂拍量位列前位，前6个月有14个省份挂牌超1万套。从全国范围来看，法拍房整体成交率处在较低水平。

【曼哈顿写字楼市场前景严峻 投资者持观望态度】格隆汇7月13日丨新冠疫情大流行结束几乎没有缓解曼哈顿低迷的办公空间市场，空置楼层仍是常态。数据显示，该市45%的办公楼价值低于其最后售价。今年第二季度的租赁面积同比下降46.7%，是自2021年第一季度以来的最低季度租赁量，比大流行前五年的平均水平还低25%。仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc)研究总监Andrew Lim表示，与过去的经济周期不同，写字楼市场在经历了三年多的低迷后，尚未出现修正；机会型投资者正在等待时机，保持观望态度。格隆汇7月13日丨新冠疫情大流行结束几乎没有缓解曼哈顿低迷的办公空间市场，空置楼层仍是常态。数据显示，该市45%的办公楼价值低于其最后售价。今年第二季度的租赁面积同比下降46.7%，是自2021年第一季度以来的最低季度租赁量，比大流行前五年的平均水平还低25%。仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc)研究总监Andrew Lim表示，与过去的经济周期不同，写字楼市场在经历了三年多的低迷后，尚未出现修正；机会型投资者正在等待时机，保持观望态度。

大行评级 | 富瑞：下调香港地产股目标价 偏好领展及九置等零售收租股格隆汇6月30日丨富瑞发表研究报告指出，由于利率预期回升与住宅市场低迷，本港地产股由5月8日至今累跌5%至19%。该行对香港地产股维持正面看法，当中偏好零售收租股如领展(0823.HK)及九置(1997.HK)，其次是住宅，之后才是写字楼。该行预期，尽管今年下半年香港住宅仍面临最优惠利率高企及供应积压等不利因素，监于利率正常化和人口流入支持住房需求的前景，香港楼价有望在明年复苏。此外，该行全面下调发展商盈利预测，认为存在下行风险，但最近的疲弱提供收集优质品牌的机会，该行看好新地(0016.HK)。至于新创建(0659.HK)获提私有化，有望加强新世界(0017.HK)的现金流，惟对负债率的影响有限，并对未来盈利构成潜在下行影响，维持“持有”评级。另外，该行认为虽然内地游客数量停滞不前，但奢侈品零售商的零售额已恢复至与2018年相近水平，该行料5月份香港零售数据将成为行业的积极催化剂(劳动节的利好下或增长20%至25%。该行于九置业绩披露前下调其盈利预测，主要由于利息支出上升，但仍然看好九置，而行业首选领展。

【大行评级 | 富瑞：下调香港地产股目标价 偏好领展及九置等零售收租股】格隆汇6月30日丨富瑞发表研究报告指出，由于利率预期回升与住宅市场低迷，本港地产股由5月8日至今累跌5%至19%。该行对香港地产股维持正面看法，当中偏好零售收租股如领展(0823.HK)及九置(1997.HK)，其次是住宅，之后才是写字楼。该行预期，尽管今年下半年香港住宅仍面临最优惠利率高企及供应积压等不利因素，监于利率正常化和人口流入支持住房需求的前景，香港楼价有望在明年复苏。此外，该行全面下调发展商盈利预测，认为存在下行风险，但最近的疲弱提供收集优质品牌的机会，该行看好新地(0016.HK)。至于新创建(0659.HK)获提私有化，有望加强新世界(0017.HK)的现金流，惟对负债率的影响有限，并对未来盈利构成潜在下行影响，维持“持有”评级。另外，该行认为虽然内地游客数量停滞不前，但奢侈品零售商的零售额已恢复至与2018年相近水平，该行料5月份香港零售数据将成为行业的积极催化剂(劳动节的利好下或增长20%至25%。该行于九置业绩披露前下调其盈利预测，主要由于利息支出上升，但仍然看好九置，而行业首选领展。格隆汇6月30日丨富瑞发表研究报告指出，由于利率预期回升与住宅市场低迷，本港地产股由5月8日至今累跌5%至19%。该行对香港地产股维持正面看法，当中偏好零售收租股如领展(0823.HK)及九置(1997.HK)，其次是住宅，之后才是写字楼。该行预期，尽管今年下半年香港住宅仍面临最优惠利率高企及供应积压等不利因素，监于利率正常化和人口流入支持住房需求的前景，香港楼价有望在明年复苏。此外，该行全面下调发展商盈利预测，认为存在下行风险，但最近的疲弱提供收集优质品牌的机会，该行看好新地(0016.HK)。至于新创建(0659.HK)获提私有化，有望加强新世界(0017.HK)的现金流，惟对负债率的影响有限，并对未来盈利构成潜在下行影响，维持“持有”评级。另外，该行认为虽然内地游客数量停滞不前，但奢侈品零售商的零售额已恢复至与2018年相近水平，该行料5月份香港零售数据将成为行业的积极催化剂(劳动节的利好下或增长20%至25%。该行于九置业绩披露前下调其盈利预测，主要由于利息支出上升，但仍然看好九置，而行业首选领展。

【大行评级 | 大和：降九龙仓置业目标价至47.5港元 评级“买入”】格隆汇5月22日丨大和发表报告指，九龙仓置业(1997.HK)续租租金有望正面调整，其商场营业额租金分成比例有望上升。报告引述管理层提到，今年营业额分成比例看涨，在2018年时对总租金收入占比达15%。该行认为，香港的访港旅客人数和零售额均有上升空间。该行重申“买入”评级，予九龙仓置业目标价由50.5港元下调至47.5港元，指其属市场上押注香港零售销售进一步复苏的标的。该行引述集团管理层指，与疫情之前相比，消费者的整体支出似乎较低，预计零售额不会很快恢复到疫情前的水平，但料未来过夜旅客人数增加、酒店有足够人手及商户有充足库存，零售额将逐渐恢复正常。格隆汇5月22日丨大和发表报告指，九龙仓置业(1997.HK)续租租金有望正面调整，其商场营业额租金分成比例有望上升。报告引述管理层提到，今年营业额分成比例看涨，在2018年时对总租金收入占比达15%。该行认为，香港的访港旅客人数和零售额均有上升空间。该行重申“买入”评级，予九龙仓置业目标价由50.5港元下调至47.5港元，指其属市场上押注香港零售销售进一步复苏的标的。该行引述集团管理层指，与疫情之前相比，消费者的整体支出似乎较低，预计零售额不会很快恢复到疫情前的水平，但料未来过夜旅客人数增加、酒店有足够人手及商户有充足库存，零售额将逐渐恢复正常。

大行评级 | 大和：降九龙仓置业目标价至47.5港元 评级“买入”格隆汇5月22日丨大和发表报告指，九龙仓置业(1997.HK)续租租金有望正面调整，其商场营业额租金分成比例有望上升。报告引述管理层提到，今年营业额分成比例看涨，在2018年时对总租金收入占比达15%。该行认为，香港的访港旅客人数和零售额均有上升空间。该行重申“买入”评级，予九龙仓置业目标价由50.5港元下调至47.5港元，指其属市场上押注香港零售销售进一步复苏的标的。该行引述集团管理层指，与疫情之前相比，消费者的整体支出似乎较低，预计零售额不会很快恢复到疫情前的水平，但料未来过夜旅客人数增加、酒店有足够人手及商户有充足库存，零售额将逐渐恢复正常。