逆势淬炼韧性，解码龙湖集团（0960.HK）穿越周期的三重护城河在房地产行业深度调整的2024年，多数房企仍在收缩中挣扎，而龙湖集团却交出一份兼具稳健与成长性的答卷。财报显示，2024年龙湖实现营业收入1274.7亿元，实现公司拥有人应占溢利为104.0亿元；综合借贷总额同比下降8.5%至1763.2亿元，净负债率51.7%，在手现金达494.2亿元。这份成绩单不仅展现了其在行业逆风期的抗压能力，更揭示了其构建长期价值的底层逻辑。透过财报，龙湖的韧性可拆解为三重护城河：财务安全垫、运营造血力与战略前瞻性。这三重优势相互嵌套，形成其穿越周期的底气。护城河一：财务健康度筑牢安全底线，债务结构优化显定力在行业信用风险频发的背景下，龙湖的财务安全边际成为最大亮点。2024年，其综合借贷成本降至4.0%，平均债务年限拉长至10.27年，短期债务占比仅17.2%，此外，公司一年内到期债务为302.4亿元，占总债务比例为17.2%。根据在业绩会上管理层的表述，公司也已经对今年内的债务进行了有序铺排。截至目前，龙湖集团已提前完成一季度65亿元境内信用债的偿付。另外管理层表示，2025年还会有35亿元中债担保债券到期，由于该笔债务有资产抵押，所以拟通过经营性物业贷款

【大行评级｜高盛：上调中国金茂目标价至1.5港元 评级升至“买入”】格隆汇3月31日｜高盛发表研报，预期中国金茂开发物业业务利润率及股东权益回报率将较同业更快复苏，主要由于公司已录得同业领先的存货减值，减轻了对公司在低迷期前收购的旧有土地储备利润率不确定性的担忧；以及自2024年下半年加速在核心地段和高档项目进行土地储备后，估计公司可售资源的35%将实现中高十位数的毛利率。受逐步复苏的开发物业毛利率及高利润经常性收入贡献推动，高盛预测公司2025至2027财年的综合毛利率，将分别为14.7%、15.3%及15.4%，从而推动2027财年现金股东权益回报率升至8%。该行将中国金茂评级由“中性”上调至“买入”，目标价由1.15港元上调至1.5港元。格隆汇3月31日｜高盛发表研报，预期中国金茂开发物业业务利润率及股东权益回报率将较同业更快复苏，主要由于公司已录得同业领先的存货减值，减轻了对公司在低迷期前收购的旧有土地储备利润率不确定性的担忧；以及自2024年下半年加速在核心地段和高档项目进行土地储备后，估计公司可售资源的35%将实现中高十位数的毛利率。受逐步复苏的开发物业毛利率及高利润经常性收入贡献推动，高盛预测公司2025至2027财年的综合毛利率，将分别为14.7%、15.3%及15.4%，从而推动2027财年现金股东权益回报率升至8%。该行将中国金茂评级由“中性”上调至“买入”，目标价由1.15港元上调至1.5港元。

【大行评级｜美银：轻微上调中国海外发展目标价至5.3港元 上调今明两年盈测】格隆汇3月28日｜美银证券发表研报指，中国海外发展2024年核心盈利按年增长13%，表现超出预期，较该行预测高7%。每股股息亦较去年增长29%，派息比率从31%提高至36%。考虑到经营状况依然稳健，美银重申中国海外“中性”评级，目标价从5.2港元轻微上调至5.3港元，并将今明两年每股盈利预测从0.49及0.52元，上调至0.5及0.53元。格隆汇3月28日｜美银证券发表研报指，中国海外发展2024年核心盈利按年增长13%，表现超出预期，较该行预测高7%。每股股息亦较去年增长29%，派息比率从31%提高至36%。考虑到经营状况依然稳健，美银重申中国海外“中性”评级，目标价从5.2港元轻微上调至5.3港元，并将今明两年每股盈利预测从0.49及0.52元，上调至0.5及0.53元。

【大行评级｜里昂：上调华润置地目标价至32.2港元 维持“跑赢大市”评级】格隆汇3月28日｜里昂发表研究报告指，将华润置地的目标价由30港元上调至32.2港元，维持“跑赢大市”评级。该行预期，今年集团的合约销售将会回升，而盈利将于2026年反弹。格隆汇3月28日｜里昂发表研究报告指，将华润置地的目标价由30港元上调至32.2港元，维持“跑赢大市”评级。该行预期，今年集团的合约销售将会回升，而盈利将于2026年反弹。

【大行评级｜里昂：上调中国金茂目标价至1.32港元 维持“跑赢大市”评级】格隆汇3月26日｜里昂发表研究报告指，中国金茂去年转亏为盈，基础溢利录9.69亿元。集团的物业销售利润较理想，去年新收购物业销售利润达到预期回报的130%。该行表示，集团目前仍处于重估的早期阶段，将其目标价由0.8港元上调至1.32港元，并维持“跑赢大市”评级。格隆汇3月26日｜里昂发表研究报告指，中国金茂去年转亏为盈，基础溢利录9.69亿元。集团的物业销售利润较理想，去年新收购物业销售利润达到预期回报的130%。该行表示，集团目前仍处于重估的早期阶段，将其目标价由0.8港元上调至1.32港元，并维持“跑赢大市”评级。

格隆汇3月24日｜融创中国的清盘聆讯押后至4月28日。融创清盘呈请人称该公司没有可行的债务计划。格隆汇3月24日｜融创中国的清盘聆讯押后至4月28日。融创清盘呈请人称该公司没有可行的债务计划。

【港股异动丨3月LPR维持不变，内房股普跌，金辉控股跌超5%】格隆汇3月20日｜港股市场内房股普跌，其中，金辉控股跌超5%，富力地产、雅居乐集团、融信中国、绿城中国、中国海外宏洋跌超1%。消息面上，3月LPR(贷款市场报价利率)维持不变。人民银行公布3月LPR显示，一年期LPR维持3.1%；5年期以上LPR维持3.6%。格隆汇3月20日｜港股市场内房股普跌，其中，金辉控股跌超5%，富力地产、雅居乐集团、融信中国、绿城中国、中国海外宏洋跌超1%。消息面上，3月LPR(贷款市场报价利率)维持不变。人民银行公布3月LPR显示，一年期LPR维持3.1%；5年期以上LPR维持3.6%。

【港股异动丨内房股普跌 统计局：全国70城2月房价下跌城市数量增多】格隆汇3月19日｜港股内房股普遍下跌，融创中国跌6%，新城发展、中国金茂跌近4%，富力地产、雅居乐集团跌超3%，越秀地产、绿城中国、龙光集团、碧桂园均下跌。消息上，统计局日前公布的全国70城房价数据显示，2025年2月，新房价格环比上涨城市数量为18个，较上月减少6城；下跌城市有45个，下跌城市个数占比约64%。二手房价格方面，仅有3城房价环比上涨，较上月减少4城；下跌城市有65个。“2月新房价格出现回调，上涨城市数量减少，70城总体环比降幅扩大；二手住宅销售价格走势持续低落，上涨城市数已连续3个月减少。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，短期而言，市场复苏仍然具有不稳定性，价格全面止跌回稳尚需时间。值得一提的是，3月16日公布的《提振消费专项行动方案》中，住房需求被列入“大宗消费升级”范畴。(格隆汇)格隆汇3月19日｜港股内房股普遍下跌，融创中国跌6%，新城发展、中国金茂跌近4%，富力地产、雅居乐集团跌超3%，越秀地产、绿城中国、龙光集团、碧桂园均下跌。消息上，统计局日前公布的全国70城房价数据显示，2025年2月，新房价格环比上涨城市数量为18个，较上月减少6城；下跌城市有45个，下跌城市个数占比约64%。二手房价格方面，仅有3城房价环比上涨，较上月减少4城；下跌城市有65个。“2月新房价格出现回调，上涨城市数量减少，70城总体环比降幅扩大；二手住宅销售价格走势持续低落，上涨城市数已连续3个月减少。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，短期而言，市场复苏仍然具有不稳定性，价格全面止跌回稳尚需时间。值得一提的是，3月16日公布的《提振消费专项行动方案》中，住房需求被列入“大宗消费升级”范畴。(格隆汇)

【大行评级｜大华继显：首予嘉里建设目标价为21.7港元 评级“买入”】格隆汇3月18日｜大华继显发表研究报告指，嘉里建设主打豪华住宅，其投资物业及开发物业总资产值的60%以上来自内地项目，有望受惠于经济稳定；料香港Mont Verra和上海的金陵华庭将提振销售，净负债比率由2024年的43%降至2026年的31%。该行预料，2024至26年每股派息将维持在1.35港元，现价为市账率0.22倍属行业中最低，首予嘉里建设目标价为21.7港元，其评级为“买入”。格隆汇3月18日｜大华继显发表研究报告指，嘉里建设主打豪华住宅，其投资物业及开发物业总资产值的60%以上来自内地项目，有望受惠于经济稳定；料香港Mont Verra和上海的金陵华庭将提振销售，净负债比率由2024年的43%降至2026年的31%。该行预料，2024至26年每股派息将维持在1.35港元，现价为市账率0.22倍属行业中最低，首予嘉里建设目标价为21.7港元，其评级为“买入”。

【港股异动丨内房股集体上涨，世茂集团涨超4%，国办强调持续用力推动房地产市场止跌回稳】格隆汇3月17日｜港股市场内房股集体上涨，其中，世茂集团、融信中国、远洋集团涨超4%，碧桂园、中国海外宏洋集团、融创中国、旭辉控股、雅居乐集团涨超3%，越秀地产、龙湖集团、金辉控股涨超2%。消息面上，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》提出，更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。格隆汇3月17日｜港股市场内房股集体上涨，其中，世茂集团、融信中国、远洋集团涨超4%，碧桂园、中国海外宏洋集团、融创中国、旭辉控股、雅居乐集团涨超3%，越秀地产、龙湖集团、金辉控股涨超2%。消息面上，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》提出，更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。

【大行评级｜瑞银：上调嘉里建设目标价至20.1港元 上海豪华住宅项目推出有望推动净资产值重评】格隆汇3月14日｜瑞银发表研究报告指，嘉里建设上海黄浦区金陵路大型住宅项目第一期金陵华庭快将推出，项目价值估计达到220亿元，考虑到其预期售价及稀缺性，相信销售去化率可达90%，有望推动公司资产净值重估，相应将嘉里每股资产净值(NAV)预测上调7%，预期若该项目售出，所回流资金可令集团净负债比率将从40%降至20%。基于约65%NAV折让率，瑞银将嘉里目标价从18.8港元上调至20.1港元，评级“买入”。格隆汇3月14日｜瑞银发表研究报告指，嘉里建设上海黄浦区金陵路大型住宅项目第一期金陵华庭快将推出，项目价值估计达到220亿元，考虑到其预期售价及稀缺性，相信销售去化率可达90%，有望推动公司资产净值重估，相应将嘉里每股资产净值(NAV)预测上调7%，预期若该项目售出，所回流资金可令集团净负债比率将从40%降至20%。基于约65%NAV折让率，瑞银将嘉里目标价从18.8港元上调至20.1港元，评级“买入”。

【大行评级｜摩根大通：房地产板块政策转向的可能性较大 建议关注4月底政治局会议】格隆汇3月14日｜摩根大通发表研究报告指，接下来将有多间内房发展商及物管公司公布全年业绩。该行认为，内地发展商受到利润不断缩减的拖累，预期平均盈利将按年跌30%。对于国企物管公司，该行料它们的盈利按年平均增长将放缓到13%，而2023年增长为30%。虽然大部分公司业绩仍未有好转迹象，但相信股票交易主要是基于合约销售和政策动向。摩通提到，短期而言，如果销售数据恶化，其股票或会表现不佳。然而，销售或房屋价格走弱的趋势意味着房地产板块政策转向的可能性较大，建议市场关注4月底的政治局会议。该行行业首选华润置地、中国海外、保利物业等。该行另将中国金茂评级由“减持”上调至“增持”，预期集团将重拾增长。格隆汇3月14日｜摩根大通发表研究报告指，接下来将有多间内房发展商及物管公司公布全年业绩。该行认为，内地发展商受到利润不断缩减的拖累，预期平均盈利将按年跌30%。对于国企物管公司，该行料它们的盈利按年平均增长将放缓到13%，而2023年增长为30%。虽然大部分公司业绩仍未有好转迹象，但相信股票交易主要是基于合约销售和政策动向。摩通提到，短期而言，如果销售数据恶化，其股票或会表现不佳。然而，销售或房屋价格走弱的趋势意味着房地产板块政策转向的可能性较大，建议市场关注4月底的政治局会议。该行行业首选华润置地、中国海外、保利物业等。该行另将中国金茂评级由“减持”上调至“增持”，预期集团将重拾增长。

【大行评级｜瑞银：上调绿城中国目标价至19港元 评级升至“买入”】格隆汇3月12日｜瑞银发表研究报告指，将绿城中国评级由“中性”上调至“买入”，目标价由10港元上调至19港元。瑞银表示，虽然内房近期销售出现复苏，但预计市场仍下调对发展商预测。绿城中国最近发盈警，预期去年盈利按年跌50%，该行估算净利润率约1%左右。该行表示，当内地一线及核心二线城市的销售变得稳定，预期集团今年的净利润率将会上升，又上调其今明两年的利润率预测介乎1至2个百分点，而盈利预测则调升介乎5%至28%。格隆汇3月12日｜瑞银发表研究报告指，将绿城中国评级由“中性”上调至“买入”，目标价由10港元上调至19港元。瑞银表示，虽然内房近期销售出现复苏，但预计市场仍下调对发展商预测。绿城中国最近发盈警，预期去年盈利按年跌50%，该行估算净利润率约1%左右。该行表示，当内地一线及核心二线城市的销售变得稳定，预期集团今年的净利润率将会上升，又上调其今明两年的利润率预测介乎1至2个百分点，而盈利预测则调升介乎5%至28%。