【大行评级丨大摩：上调太古地产目标价至18港元 上调领展目标价至48港元】格隆汇5月20日｜摩根士丹利发表报告，下调对太古地产今明两年盈利预测16%至27%，反映对公司去年业绩后最新的零售销售、租金和出租率假设；同时将每股股息预测上调6%至10%，反映中期单位数的渐进式股息增长，得到核心投资物业组合、非核心资产处置及内地发展项目销售收益的现金流支持。该行把太古地产目标价由16港元上调至18港元，为2025年资产净值折让55%，低于长期历史平均值一个标准差，因该行认为办公室市场仍存在供需失衡。该行亦对领展2025至27财年盈利预测基本保持不变，每单位分派料增长0.3%至0.9%，反映最新的零售销售、租金和出租率假设。该行将其目标价由41港元上调至48港元，基于2025财年每单位派息及略低于长期平均股息收益率差1.5%，假设美十年期国债收益率4%。该行重申对领展“增持”评级，认为领展是美息下行周期及潜在纳入港股通的主要受惠者。格隆汇5月20日｜摩根士丹利发表报告，下调对太古地产今明两年盈利预测16%至27%，反映对公司去年业绩后最新的零售销售、租金和出租率假设；同时将每股股息预测上调6%至10%，反映中期单位数的渐进式股息增长，得到核心投资物业组合、非核心资产处置及内地发展项目销售收益的现金流支持。该行把太古地产目标价由16港元上调至18港元，为2025年资产净值折让55%，低于长期历史平均值一个标准差，因该行认为办公室市场仍存在供需失衡。该行亦对领展2025至27财年盈利预测基本保持不变，每单位分派料增长0.3%至0.9%，反映最新的零售销售、租金和出租率假设。该行将其目标价由41港元上调至48港元，基于2025财年每单位派息及略低于长期平均股息收益率差1.5%，假设美十年期国债收益率4%。该行重申对领展“增持”评级，认为领展是美息下行周期及潜在纳入港股通的主要受惠者。

【大行评级丨高盛：上调明年及后年香港楼价预测 维持新鸿基地产及长实“买入”评级】格隆汇5月20日｜高盛发表报告指，一个月期香港银行同业拆息(HIBOR)本月累跌约280个基点至1.2%，主要由于香港银行体系流动性过剩。该行预期今年至2027年1个月期HIBOR平均值分别为3.25%、2.85%和2.71%。较低的HIBOR有助住宅物业价格上涨及降低开发商借贷成本。该行预计当前私人市场2.8万个未售现楼库存需约20个月清理，预计达到中期库存水平需约10个月，重申今年住宅楼业保持平稳，将明年及后年预测从之前的升3%及4%上调至升5%及6%。该行对覆盖香港发展商今年每股盈利预测维持不变，明年及后年每股盈利预测上调2%及6%，维持对新鸿基地产及长实集团的“买入”评级。格隆汇5月20日｜高盛发表报告指，一个月期香港银行同业拆息(HIBOR)本月累跌约280个基点至1.2%，主要由于香港银行体系流动性过剩。该行预期今年至2027年1个月期HIBOR平均值分别为3.25%、2.85%和2.71%。较低的HIBOR有助住宅物业价格上涨及降低开发商借贷成本。该行预计当前私人市场2.8万个未售现楼库存需约20个月清理，预计达到中期库存水平需约10个月，重申今年住宅楼业保持平稳，将明年及后年预测从之前的升3%及4%上调至升5%及6%。该行对覆盖香港发展商今年每股盈利预测维持不变，明年及后年每股盈利预测上调2%及6%，维持对新鸿基地产及长实集团的“买入”评级。

【香港最大开发商新楼盘首轮销售在数小时内悉数获得认购】格隆汇5月15日｜随着两年多来最低的抵押贷款利率吸引买家，香港最大房地产开发商新鸿基地产新项目的首轮销售在几个小时内就全数获得认购。根据中原地产，新鸿基位于马鞍山的住宅项目Sierra Sea第1B期160个单位已全部售出。格隆汇5月15日｜随着两年多来最低的抵押贷款利率吸引买家，香港最大房地产开发商新鸿基地产新项目的首轮销售在几个小时内就全数获得认购。根据中原地产，新鸿基位于马鞍山的住宅项目Sierra Sea第1B期160个单位已全部售出。

【大行评级｜里昂：上调太古地产目标价至18.3港元 股息回报具有吸引力】格隆汇5月12日｜里昂发表研究报告指，关税战间接影响香港经济前景、企业和消费者信心，在不确定性下将2025及2026年盈利预测下调12%及7.3%，又指若股票回购计划在股东周年大会上未获续期，股价支持将减少。但考虑到太古地产拥有强劲的资产负债表，里昂相信管理层会维持年度股息增长中单位数百分比的目标，在当前不确定性中股息回报具有吸引力，因此将目标价由18港元上调至18.3港元，维持“跑赢大市”评级。格隆汇5月12日｜里昂发表研究报告指，关税战间接影响香港经济前景、企业和消费者信心，在不确定性下将2025及2026年盈利预测下调12%及7.3%，又指若股票回购计划在股东周年大会上未获续期，股价支持将减少。但考虑到太古地产拥有强劲的资产负债表，里昂相信管理层会维持年度股息增长中单位数百分比的目标，在当前不确定性中股息回报具有吸引力，因此将目标价由18港元上调至18.3港元，维持“跑赢大市”评级。

【大行评级｜美银：上调恒基地产目标价至26.7港元 股息率具吸引力】格隆汇5月9日｜美银上调对恒基地产投资评级，由“中性”上调至“买入”，目标价由22.7港元上调至26.7港元。该行认为，恒地股息率7.9%相对香港发展商平均5.4%具吸引力。如果一个月期香港银行同业拆息(HIBOR)长期维持在2%水平，预计楼市投资需求将回升。且恒地产品主要针对投资者，即单位面积较小及市区地点。此外，恒地连同股东贷款的42%净负债率，将更受惠于较低的浮动利率。该行沽算HIBOR每下降1厘，恒地净利润在年化基础上可能提高6%，于香港发展商中敏感度最高。格隆汇5月9日｜美银上调对恒基地产投资评级，由“中性”上调至“买入”，目标价由22.7港元上调至26.7港元。该行认为，恒地股息率7.9%相对香港发展商平均5.4%具吸引力。如果一个月期香港银行同业拆息(HIBOR)长期维持在2%水平，预计楼市投资需求将回升。且恒地产品主要针对投资者，即单位面积较小及市区地点。此外，恒地连同股东贷款的42%净负债率，将更受惠于较低的浮动利率。该行沽算HIBOR每下降1厘，恒地净利润在年化基础上可能提高6%，于香港发展商中敏感度最高。

【大行评级丨里昂：下调九龙仓置业目标价至18.8港元 下调经调整盈测】格隆汇4月29日｜里昂发表研报指，今年首两月香港零售销售按年下降7.8%，尽管游客到访量按年增长7.4%，该行认为下降主要由消费者信心疲弱及持续消费外流驱动。里昂认为，美国关税可能损害香港零售销售，尽管长期来看美国联邦利率应趋于下降。该行预测2025年香港零售销售将按年下降5%，因此将九龙仓置业2025及2026财年经调整净利润预测，分别下调5.2%及5.4%，并因预计减少派息而将目标价由20港元下调至18.8港元，维持“持有”评级。格隆汇4月29日｜里昂发表研报指，今年首两月香港零售销售按年下降7.8%，尽管游客到访量按年增长7.4%，该行认为下降主要由消费者信心疲弱及持续消费外流驱动。里昂认为，美国关税可能损害香港零售销售，尽管长期来看美国联邦利率应趋于下降。该行预测2025年香港零售销售将按年下降5%，因此将九龙仓置业2025及2026财年经调整净利润预测，分别下调5.2%及5.4%，并因预计减少派息而将目标价由20港元下调至18.8港元，维持“持有”评级。

【大行评级丨星展：下调新鸿基地产目标价至89.95港元 评级“买入”】格隆汇4月24日｜星展发表报告指，新鸿基地产旗下住宅项目反应理想，最近推出的天水围YOHO West Parkside的525个单位中超过96%以平均每平方呎11,900港元售出，同时预期Sierra Sea 1A期将引起市场强烈兴趣。该行认为，年初至今，新地利用地价回软的优势，积极补充住宅土地储备以作未来物业发展，为中期发展盈利复苏奠定良好基础，予“买入”评级，目标价由94.2港元下调至89.95港元。格隆汇4月24日｜星展发表报告指，新鸿基地产旗下住宅项目反应理想，最近推出的天水围YOHO West Parkside的525个单位中超过96%以平均每平方呎11,900港元售出，同时预期Sierra Sea 1A期将引起市场强烈兴趣。该行认为，年初至今，新地利用地价回软的优势，积极补充住宅土地储备以作未来物业发展，为中期发展盈利复苏奠定良好基础，予“买入”评级，目标价由94.2港元下调至89.95港元。

【大行评级｜瑞银：港府对房地产行业政策反应相对有限 较看好内地发展商】格隆汇4月16日｜瑞银发表研究报告指，据中国房地产经纪透露，由于美国加征关税可能直接影响制造业及出口业的买家，因此较受出口业影响的城市，例如宁波和东莞，对房屋需求有负面影响。另一方面，成都、杭州、重庆、济南和郑州等较受国内经济影响的城市，需求相对稳定，但买家对潜在的降息敏感，并等待潜在的政策刺激。由于对宏观经济的担忧，上海的成交量下降。整体而言，该行看好内地发展商多于香港发展商，原因在于政策反应较多，及内地核心一二线城市的存货量较香港低。在政策应对方面，瑞银预期，内地政府或会加快库存或闲置土地回购计划，并通过发行地方政府特别债券来进行城中村改造。此外，该行预计政策利率将下调30至40个基点。对于香港楼市，瑞银表示，买家持观望态度，而在市场不明朗的背景下，发展商已放缓推出新盘。与内地相比，由于大部分政策均已放宽，香港特区政府对房地产行业的政策反应相对有限，加上近期库存偏高，因此料仍需一段时间去库存。格隆汇4月16日｜瑞银发表研究报告指，据中国房地产经纪透露，由于美国加征关税可能直接影响制造业及出口业的买家，因此较受出口业影响的城市，例如宁波和东莞，对房屋需求有负面影响。另一方面，成都、杭州、重庆、济南和郑州等较受国内经济影响的城市，需求相对稳定，但买家对潜在的降息敏感，并等待潜在的政策刺激。由于对宏观经济的担忧，上海的成交量下降。整体而言，该行看好内地发展商多于香港发展商，原因在于政策反应较多，及内地核心一二线城市的存货量较香港低。在政策应对方面，瑞银预期，内地政府或会加快库存或闲置土地回购计划，并通过发行地方政府特别债券来进行城中村改造。此外，该行预计政策利率将下调30至40个基点。对于香港楼市，瑞银表示，买家持观望态度，而在市场不明朗的背景下，发展商已放缓推出新盘。与内地相比，由于大部分政策均已放宽，香港特区政府对房地产行业的政策反应相对有限，加上近期库存偏高，因此料仍需一段时间去库存。

【大行评级｜美银：全球贸易紧张及美国息率为香港地产行业带来不确定因素】格隆汇4月9日｜美银证券发表研究报告指，全球贸易紧张及美国息率的相关影响，为香港房地产行业带来众多不确定因素。潜在的负面影响包括香港经济增长及办公室需求受压、短期内住宅平均售价及成交量下滑、及人民币转弱或令内地旅客购买力下降。另一方面，潜在利好影响包括美国经济衰退或在短期内带来更大规模的减息，这可能提升香港住宅的负担能力、港元兑人民币以外的货币走弱，可能减少香港零售销售额流向日本，并吸引更多来自亚洲其他地区的游客、及刺激消费可能有助内地商场。行业上，美银更看好经营非自由行的零售业，其次为经营自由行的零售业及住宅，最看淡写字楼市场。个股方面，该行看好领展及太古地产，但对港铁维持“跑输大市”评级。该行将香港房地产行业2025至2027年的每股盈利预测平均调低2%，而目标价则平均下调4%。格隆汇4月9日｜美银证券发表研究报告指，全球贸易紧张及美国息率的相关影响，为香港房地产行业带来众多不确定因素。潜在的负面影响包括香港经济增长及办公室需求受压、短期内住宅平均售价及成交量下滑、及人民币转弱或令内地旅客购买力下降。另一方面，潜在利好影响包括美国经济衰退或在短期内带来更大规模的减息，这可能提升香港住宅的负担能力、港元兑人民币以外的货币走弱，可能减少香港零售销售额流向日本，并吸引更多来自亚洲其他地区的游客、及刺激消费可能有助内地商场。行业上，美银更看好经营非自由行的零售业，其次为经营自由行的零售业及住宅，最看淡写字楼市场。个股方面，该行看好领展及太古地产，但对港铁维持“跑输大市”评级。该行将香港房地产行业2025至2027年的每股盈利预测平均调低2%，而目标价则平均下调4%。

【大行评级｜交银国际：下调恒基地产目标价至23.02港元 物业开发周期仍有不确定性】格隆汇4月7日｜交银国际发表报告指出，恒基地产去年收入按年下跌8.4%至252.6亿港元，主要受物业开发交付减少影响。香港及内地物业开发税前利润从2023年约43亿港元下降46%至23.1亿港元，但因出售北角Harbour East以及政府农地回收赔偿收益，核心净利润大致持平，按年上升0.7%至97.7亿港元。全年每股派息维持1.8港元，核心派息比率大致维持在约90%。该行预期，恒地在新项目带动下，2025至2027年租金年复合增长率约13%，同时相信在基数较低的情况下，2026至2027年利润会有所回升，而股息则维持稳定。鉴于物业开发周期仍有不确定性，该行下调目标价至23.02港元，维持“中性”评级。格隆汇4月7日｜交银国际发表报告指出，恒基地产去年收入按年下跌8.4%至252.6亿港元，主要受物业开发交付减少影响。香港及内地物业开发税前利润从2023年约43亿港元下降46%至23.1亿港元，但因出售北角Harbour East以及政府农地回收赔偿收益，核心净利润大致持平，按年上升0.7%至97.7亿港元。全年每股派息维持1.8港元，核心派息比率大致维持在约90%。该行预期，恒地在新项目带动下，2025至2027年租金年复合增长率约13%，同时相信在基数较低的情况下，2026至2027年利润会有所回升，而股息则维持稳定。鉴于物业开发周期仍有不确定性，该行下调目标价至23.02港元，维持“中性”评级。

【大行评级｜大摩：上调恒基地产目标价至26.5港元 评级“与大市同步”】格隆汇4月3日｜摩根士丹利发表报告，将恒基地产2025财政年度的收入预测由315亿港元调低至286亿港元，并将2026财政年度收入预测由225亿港元调高至256亿港元，主要是为了配合项目完成时间表的调整。该行对公司2025财政年度的每股盈利预测减少12%，而对2026财政年度的每股盈利预测则增加2%。由于上市投资市值上升，该行将其目标价由26港元上调至26.5港元，评级“与大市同步”。格隆汇4月3日｜摩根士丹利发表报告，将恒基地产2025财政年度的收入预测由315亿港元调低至286亿港元，并将2026财政年度收入预测由225亿港元调高至256亿港元，主要是为了配合项目完成时间表的调整。该行对公司2025财政年度的每股盈利预测减少12%，而对2026财政年度的每股盈利预测则增加2%。由于上市投资市值上升，该行将其目标价由26港元上调至26.5港元，评级“与大市同步”。

【大行评级｜星展：微降长实集团目标价至43.15港元 估值具吸引力】格隆汇3月25日｜星展发表研究报告指，长实集团去年剔除物业重估前纯利录117亿港元，按年下降17%，低于该行预期；派末期息1.35港元，按年跌16.7%。星展提到，长实持续致力使经常性收入多元化，并提升其经常性收入基础。去年集团来自海外租赁组合的利润贡献占总租赁业务盈利的21%，高于2023年的12%。另外，由于集团的资产负债比率低至4.3%，因此有条件在香港及海外进行更多具增值潜力的收购，以加强长远的增长前景及股票估值。该行认为集团的估值具吸引力，目标价由43.3港元略为下调至43.15港元，评级为“买入”。格隆汇3月25日｜星展发表研究报告指，长实集团去年剔除物业重估前纯利录117亿港元，按年下降17%，低于该行预期；派末期息1.35港元，按年跌16.7%。星展提到，长实持续致力使经常性收入多元化，并提升其经常性收入基础。去年集团来自海外租赁组合的利润贡献占总租赁业务盈利的21%，高于2023年的12%。另外，由于集团的资产负债比率低至4.3%，因此有条件在香港及海外进行更多具增值潜力的收购，以加强长远的增长前景及股票估值。该行认为集团的估值具吸引力，目标价由43.3港元略为下调至43.15港元，评级为“买入”。

【大行评级｜海通国际：下调恒基地产评级至“中性” 预计集团仍需等待发展物业市场进一步复苏】格隆汇3月24日｜海通国际发表研究报告指，恒基地产去年收入按年跌8%，基础溢利增1%。集团过去七年的派息持平。该行指出，恒地拥有香港最多的农地储备，由于平均成本低至每方呎226港元，相信未来可能会释放土地价值。海通国际下调恒地2024及25财年的基础溢利预测16%和13%，以反映利润率下降。该行指，虽然集团股息率高，且财政状况健康，但预计集团仍需等待发展物业市场进一步复苏，因此降其评级至“中性”，目标价23.2港元。格隆汇3月24日｜海通国际发表研究报告指，恒基地产去年收入按年跌8%，基础溢利增1%。集团过去七年的派息持平。该行指出，恒地拥有香港最多的农地储备，由于平均成本低至每方呎226港元，相信未来可能会释放土地价值。海通国际下调恒地2024及25财年的基础溢利预测16%和13%，以反映利润率下降。该行指，虽然集团股息率高，且财政状况健康，但预计集团仍需等待发展物业市场进一步复苏，因此降其评级至“中性”，目标价23.2港元。