【大行评级丨花旗：预期今年香港楼价将下跌3% 地产股首选恒基地产、信和置业】格隆汇1月9日｜花旗发表研报指，相较去年11月时，对香港地产业看法更趋悲观，预期楼价今年将下跌3%，主要由于供应量创历史新高、高利率维持更长时间，或促成发展商加快减价去库存。住宅市场方面，花旗预计今年新屋销售及租务成交可能保持强劲，主要由内地买家主导。零售商铺市场方面，该行预计今年零售租金将续降约5%。办公室市场方面，花旗认为裁员及地区竞争导致该市场需求疲软，而且租户对成本十分敏感。由于办公室供应量每年增加3%，故料今年甲级办公室空置率为16%，至于租金则预计按年跌6%。另外，花旗表示青睐具有自由现金流及每股股息可见度的股票，至于资本开支较大、负债较高或零售敞口较大的企业则可能会落后。该行首选恒基地产、信和置业。格隆汇1月9日｜花旗发表研报指，相较去年11月时，对香港地产业看法更趋悲观，预期楼价今年将下跌3%，主要由于供应量创历史新高、高利率维持更长时间，或促成发展商加快减价去库存。住宅市场方面，花旗预计今年新屋销售及租务成交可能保持强劲，主要由内地买家主导。零售商铺市场方面，该行预计今年零售租金将续降约5%。办公室市场方面，花旗认为裁员及地区竞争导致该市场需求疲软，而且租户对成本十分敏感。由于办公室供应量每年增加3%，故料今年甲级办公室空置率为16%，至于租金则预计按年跌6%。另外，花旗表示青睐具有自由现金流及每股股息可见度的股票，至于资本开支较大、负债较高或零售敞口较大的企业则可能会落后。该行首选恒基地产、信和置业。

【大行评级丨星展：下调恒隆地产目标价至7.09港元 给予“买入”评级】格隆汇1月8日｜星展发表研报指，虽然去年恒隆地产豪华购物商场的整体租户销售额有所下降，但零售业的续租租金增长仍维持在正值区间，有助于抵销营业额租金的缺口。另外，杭州恒隆广场(Westlake 66)已接近竣工，料在中期内推动恒隆地产的租金收入增长。星展提及，恒隆地产股价在去年几乎减半。即使计及股息重置，股息率仍达8.6%具吸引力水平，如此低的估值并不合理，这为押注中国奢侈品零售市场的长期价值投资者，提供了一个很好的吸纳机会。该行将恒隆地产目标价由7.56港元下调至7.09港元，给予“买入”评级。格隆汇1月8日｜星展发表研报指，虽然去年恒隆地产豪华购物商场的整体租户销售额有所下降，但零售业的续租租金增长仍维持在正值区间，有助于抵销营业额租金的缺口。另外，杭州恒隆广场(Westlake 66)已接近竣工，料在中期内推动恒隆地产的租金收入增长。星展提及，恒隆地产股价在去年几乎减半。即使计及股息重置，股息率仍达8.6%具吸引力水平，如此低的估值并不合理，这为押注中国奢侈品零售市场的长期价值投资者，提供了一个很好的吸纳机会。该行将恒隆地产目标价由7.56港元下调至7.09港元，给予“买入”评级。

【大行评级丨里昂：香港综合企业今年有望实现4%股息增长 将第一太平列为首选】格隆汇1月6日｜里昂发表研究报告指，其覆盖的香港综合企业今年经常性盈利或增长8%，令整体普通股息或实现4%增长，达到约41亿美元，可推动一众综合企业价值重估，又指行业股价较每股资产净值折让40%，相信今年会迎来股价正面催化剂，继续将第一太平列为首选股，给予“跑赢大市”评级，目标价由6.3港元微升至6.4港元。该行指，第一太平须于2027年1月前分拆菲律宾联号公司Maynilad上市，从而符合监管要求，目前有50%机率会于今年内完成分拆，另外公司亦有可能会分拆收费公路业务，认为其风险回报水平吸引。另外，该行亦认为长和风险回报水平同具吸引力，憧憬长和可能会分拆欧洲电讯业务，因此投资者要对长和抱有一定耐心。里昂对长和评级亦为“跑赢大市”，目标价61港元。以现价计算，里昂指太古股份风险回报未算吸引，基本预测该公司未有分拨经常性开支用于回购，予“持有”评级，目标价70港元。格隆汇1月6日｜里昂发表研究报告指，其覆盖的香港综合企业今年经常性盈利或增长8%，令整体普通股息或实现4%增长，达到约41亿美元，可推动一众综合企业价值重估，又指行业股价较每股资产净值折让40%，相信今年会迎来股价正面催化剂，继续将第一太平列为首选股，给予“跑赢大市”评级，目标价由6.3港元微升至6.4港元。该行指，第一太平须于2027年1月前分拆菲律宾联号公司Maynilad上市，从而符合监管要求，目前有50%机率会于今年内完成分拆，另外公司亦有可能会分拆收费公路业务，认为其风险回报水平吸引。另外，该行亦认为长和风险回报水平同具吸引力，憧憬长和可能会分拆欧洲电讯业务，因此投资者要对长和抱有一定耐心。里昂对长和评级亦为“跑赢大市”，目标价61港元。以现价计算，里昂指太古股份风险回报未算吸引，基本预测该公司未有分拨经常性开支用于回购，予“持有”评级，目标价70港元。

【大行评级丨小摩：日用品零售改善理论上对领展有利 予“增持”评级】格隆汇1月3日｜摩根大通发表研报指，由于港汇走强，且去年12月份访港游客人数没有显著改善，预计香港零售表现不佳的情况或会持续。该行亦认为，今年第二季度，日用品零售额或会较2024年同期录按年温和增长。摩通提及，日用品零售改善理论上对领展有利，不过其股价的主要驱动因素仍是美国10年期国债收益率变动。因此美联储更为强硬的立场，可能会在短期对领展股价构成压力。该行相信，日用品零售的持续改善至少可缓解市场对领展租户销售业绩的担忧，并提供一些下行支撑。另外，对于九龙仓置业而言，作为零售奢侈品的替代投资标的，摩通预计其表现将持续不佳，直到非必需品零售销售出现显著反弹。在港元走强及宏观环境不确定的情况下，这需要时间实现。摩通将领展目标价定于43港元，给予“增持”评级；九龙仓置业目标价定于17港元，给予“减持”评级。格隆汇1月3日｜摩根大通发表研报指，由于港汇走强，且去年12月份访港游客人数没有显著改善，预计香港零售表现不佳的情况或会持续。该行亦认为，今年第二季度，日用品零售额或会较2024年同期录按年温和增长。摩通提及，日用品零售改善理论上对领展有利，不过其股价的主要驱动因素仍是美国10年期国债收益率变动。因此美联储更为强硬的立场，可能会在短期对领展股价构成压力。该行相信，日用品零售的持续改善至少可缓解市场对领展租户销售业绩的担忧，并提供一些下行支撑。另外，对于九龙仓置业而言，作为零售奢侈品的替代投资标的，摩通预计其表现将持续不佳，直到非必需品零售销售出现显著反弹。在港元走强及宏观环境不确定的情况下，这需要时间实现。摩通将领展目标价定于43港元，给予“增持”评级；九龙仓置业目标价定于17港元，给予“减持”评级。

【大行评级丨大摩：预计香港今年零售销售将再下跌5% 偏好领展】格隆汇1月3日｜大摩发表报告指，香港去年11月零售销售按年跌幅扩大至跌7.3%，10月跌幅为3%，差过该行预期，原因是内地访港旅客疲弱，另超市表现优异(按年升3.5%)。该行预计，香港今年零售销售将再下跌5%，偏好领展。大摩指，九龙仓置业、领展及希慎兴业等于去年的表现跑输恒生指数。零售销售已连续九个月下跌。由于该行预期今年零售销售按年继续下跌，认为这些股票将持续受压，相对于零售及写字楼收租股，大摩较偏好住宅发展商。而在零售收租股中，该行偏好领展而非九龙仓置业及希慎，因认为领展盈利和股息前景较稳定，给了领展“增持”评级，目标价为41港元。格隆汇1月3日｜大摩发表报告指，香港去年11月零售销售按年跌幅扩大至跌7.3%，10月跌幅为3%，差过该行预期，原因是内地访港旅客疲弱，另超市表现优异(按年升3.5%)。该行预计，香港今年零售销售将再下跌5%，偏好领展。大摩指，九龙仓置业、领展及希慎兴业等于去年的表现跑输恒生指数。零售销售已连续九个月下跌。由于该行预期今年零售销售按年继续下跌，认为这些股票将持续受压，相对于零售及写字楼收租股，大摩较偏好住宅发展商。而在零售收租股中，该行偏好领展而非九龙仓置业及希慎，因认为领展盈利和股息前景较稳定，给了领展“增持”评级，目标价为41港元。

【研报掘金丨华泰证券：首予港铁目标价29.7港元 当前股价已充分反映基本面担忧】格隆汇1月3日｜华泰证券发表报告，首次覆盖港铁，评级“增持”，目标价29.7港元。报告指，港铁公司经常性利润来自铁路客运、免税店及车站小商店租赁、商场租赁等现金流稳健的收租业务，近十年盈利贡献约占45%。非经常性利润来自新建铁路沿线的房地产开发、投资物业的公允价值重估，盈利贡献约占55%。该行认为，消费模式转变及入境旅游增长、按揭利率下降或为重要催化剂。华泰证券指，香港经济前景不明朗及较高的利率抑制消费意愿，市场担心商场租金持续下跌、住宅销售难反转。该行认为，当前股价已充分反映基本面担忧，当前股价已较2019年7月的历史高点下滑五成。更为关键的是，边际回暖信号已经显现，2025年市盈率与市账率估值低于2011年以来的25%分位数。该行预测，港铁2024至2026年净利润分别为128亿、225亿及237亿港元，分别按年增加64%、76%及5%。格隆汇1月3日｜华泰证券发表报告，首次覆盖港铁，评级“增持”，目标价29.7港元。报告指，港铁公司经常性利润来自铁路客运、免税店及车站小商店租赁、商场租赁等现金流稳健的收租业务，近十年盈利贡献约占45%。非经常性利润来自新建铁路沿线的房地产开发、投资物业的公允价值重估，盈利贡献约占55%。该行认为，消费模式转变及入境旅游增长、按揭利率下降或为重要催化剂。华泰证券指，香港经济前景不明朗及较高的利率抑制消费意愿，市场担心商场租金持续下跌、住宅销售难反转。该行认为，当前股价已充分反映基本面担忧，当前股价已较2019年7月的历史高点下滑五成。更为关键的是，边际回暖信号已经显现，2025年市盈率与市账率估值低于2011年以来的25%分位数。该行预测，港铁2024至2026年净利润分别为128亿、225亿及237亿港元，分别按年增加64%、76%及5%。

【大行评级丨高盛：维持长实集团及新鸿基地产“买入”评级及恒基地产“沽售”评级】格隆汇12月20日｜高盛发表报告指，维持长实集团及新鸿基地产“买入”评级，目标价分别92港元及41港元；另维持恒基地产“沽售”评级，目标价为19.5港元。报告指，截至10月底，本年至今香港零售和写字楼租金指数累跌分别约4%和5%，而价格则下跌双位数。根据该行估计，目前香港零售和写字楼的按揭利率封顶息率较2023年分别上升约0.4和0.8个百分点，分别达到6.7%和4.7%。这导致香港商业房地产的平均按揭利率封顶息上升0.6个百分点至5.7%，较发展商平均按揭利率封顶息4.7%高出1个百分点。香港发展商中，恒地对香港商业房地产的平均按揭利率封顶息的假设较为进取，而长建及新地则较为保守。格隆汇12月20日｜高盛发表报告指，维持长实集团及新鸿基地产“买入”评级，目标价分别92港元及41港元；另维持恒基地产“沽售”评级，目标价为19.5港元。报告指，截至10月底，本年至今香港零售和写字楼租金指数累跌分别约4%和5%，而价格则下跌双位数。根据该行估计，目前香港零售和写字楼的按揭利率封顶息率较2023年分别上升约0.4和0.8个百分点，分别达到6.7%和4.7%。这导致香港商业房地产的平均按揭利率封顶息上升0.6个百分点至5.7%，较发展商平均按揭利率封顶息4.7%高出1个百分点。香港发展商中，恒地对香港商业房地产的平均按揭利率封顶息的假设较为进取，而长建及新地则较为保守。

【港股异动丨美联储降息周期放慢，香港本地地产股集体下挫，恒基地产跌超4%】格隆汇12月19日｜美联储降息周期放慢，香港本地地产股集体下挫，其中，恒基地产跌超4%，领展房产基金跌3%，恒隆地产、新鸿基地产、信和置业、九龙仓置业跌超2%，嘉里建设、太古地产、新世界发展、长实集团、太古股份B、希慎兴业跌超1%。消息面上，美联储宣布如期降息25个基点，但点阵图显示明年降息次数从此前的4次减少至2次。(格隆汇)格隆汇12月19日｜美联储降息周期放慢，香港本地地产股集体下挫，其中，恒基地产跌超4%，领展房产基金跌3%，恒隆地产、新鸿基地产、信和置业、九龙仓置业跌超2%，嘉里建设、太古地产、新世界发展、长实集团、太古股份B、希慎兴业跌超1%。消息面上，美联储宣布如期降息25个基点，但点阵图显示明年降息次数从此前的4次减少至2次。(格隆汇)

【大行评级丨大摩：预期明年香港房地产市场仍充满挑战 予新鸿基地产及领展“增持”评级】格隆汇12月16日｜摩根士丹利发表研究报告指，明年香港房地产市场未见起色，预期仍然充满挑战，利率维持于较高水平，对香港楼市整体发展不利。虽然一众本地地产股估值较便宜，但大摩认为，市场供应过剩，发展商存货堆积，对市场发展并无帮助，目前预测明年上半年住宅楼价会继续下跌，随着按揭成数提高、额外印花税取消、按揭利率下降、租金水平回升及人口流入等利好因素出现，应有助楼价于明年下半年上升。大摩看好股息具可持续性的发展商，偏好新鸿基地产及领展房产基金，均予“增持”评级。大摩又指，九龙仓置业及希慎兴业同样给予“减持”评级，主要由于零售市道未见好转。格隆汇12月16日｜摩根士丹利发表研究报告指，明年香港房地产市场未见起色，预期仍然充满挑战，利率维持于较高水平，对香港楼市整体发展不利。虽然一众本地地产股估值较便宜，但大摩认为，市场供应过剩，发展商存货堆积，对市场发展并无帮助，目前预测明年上半年住宅楼价会继续下跌，随着按揭成数提高、额外印花税取消、按揭利率下降、租金水平回升及人口流入等利好因素出现，应有助楼价于明年下半年上升。大摩看好股息具可持续性的发展商，偏好新鸿基地产及领展房产基金，均予“增持”评级。大摩又指，九龙仓置业及希慎兴业同样给予“减持”评级，主要由于零售市道未见好转。

【大行评级｜大摩：相信周大福股价接下来30天内有约七至八成机会跑赢大市】格隆汇12月10日｜摩根士丹利发表研报，预期周大福的股价在接下来30天内有约70%至80%机率将跑赢同期大市指数表现，指出昨日中央政治局会议透露出强烈刺激政策基调，表明要扩大内需，并呼吁对住房和股市稳定采取支持措施，憧憬资产价格稳定，对黄金珠宝消费有正面影响。该行又指，每年12月至翌年2月通常是珠宝首饰的传统销售旺季，而周大福的股价今年内已累跌约40%，表现逊于同期MSCI中国指数及恒指表现，预期未来中央政府刺激措施的力度及执行细节、通胀步伐及金价稳定性等，将左右该公司估值能否得到市场重估，维持对其“与大市同步”评级，目标价8.3港元。格隆汇12月10日｜摩根士丹利发表研报，预期周大福的股价在接下来30天内有约70%至80%机率将跑赢同期大市指数表现，指出昨日中央政治局会议透露出强烈刺激政策基调，表明要扩大内需，并呼吁对住房和股市稳定采取支持措施，憧憬资产价格稳定，对黄金珠宝消费有正面影响。该行又指，每年12月至翌年2月通常是珠宝首饰的传统销售旺季，而周大福的股价今年内已累跌约40%，表现逊于同期MSCI中国指数及恒指表现，预期未来中央政府刺激措施的力度及执行细节、通胀步伐及金价稳定性等，将左右该公司估值能否得到市场重估，维持对其“与大市同步”评级，目标价8.3港元。

【大行评级｜摩根大通：长远买楼自住可能是更好选择 惟香港楼价仍未到“逢低买入”时候】格隆汇12月6日｜摩根大通发表报告指，今年为止香港住宅租金上升6%，而楼价则下跌6%。该行注意到现时有更多的报道和地产经纪宣称“供平过租”，但该行认为，假设现状维持不变，至少在目前租楼仍然普遍比买楼好。报告指，许多人可能会将租金回报率(3.5%)与按揭利率(3.625%)进行比较，但如果同时考虑其他成本如管理费和税，则最新的平均净收益率仅为3%。更复杂的方法是考虑资金的时间价值，即计算30年的净现值。在此基础上，如果假设楼价和租金不变，合乎逻辑的做法仍然是租楼。若楼价可能每年上升逾1%，才应买楼。简而言之，该行认为，长远买楼自住可能是较好的选择，但由于该行预测未来六个月楼价将下跌3至5%，因此认为现在仍未到“逢低买入”的时候。该行指，信和置业及太古地产是其近期地产股首选。但如果美国国债收益率下跌，认为领展及恒基地产表现会跑赢大市。格隆汇12月6日｜摩根大通发表报告指，今年为止香港住宅租金上升6%，而楼价则下跌6%。该行注意到现时有更多的报道和地产经纪宣称“供平过租”，但该行认为，假设现状维持不变，至少在目前租楼仍然普遍比买楼好。报告指，许多人可能会将租金回报率(3.5%)与按揭利率(3.625%)进行比较，但如果同时考虑其他成本如管理费和税，则最新的平均净收益率仅为3%。更复杂的方法是考虑资金的时间价值，即计算30年的净现值。在此基础上，如果假设楼价和租金不变，合乎逻辑的做法仍然是租楼。若楼价可能每年上升逾1%，才应买楼。简而言之，该行认为，长远买楼自住可能是较好的选择，但由于该行预测未来六个月楼价将下跌3至5%，因此认为现在仍未到“逢低买入”的时候。该行指，信和置业及太古地产是其近期地产股首选。但如果美国国债收益率下跌，认为领展及恒基地产表现会跑赢大市。