纽约联储最新调查：未来房价增长速度将再次加快，普通家庭负担不起

当地时间周一，纽约联邦储备银行发布的美国消费者住房预期调查报告显示，未来一年房价、租金价格的增长预期将明显加速，消费者预期数据威胁通胀稳定。

同时，房主对未来一年内抵押贷款再融资可能性的预期较去年下降后稍有反弹，但仍远远的低于疫情前水平。而租房者对于获得抵押贷款难易程度的看法表示悲观，其中有74.2%的人表示获得抵押贷款有困难或者非常困难。

根据调查，只有4成的租房者认为自己有能力买房，这也是近10年以来的最低水平。其中，经过调查50岁以下的租房者有过半的人认为自己买不起房子。

纽约联储指出，2月份受访者预计一年后的平均房价增长将从2023年2月的2.6%上涨至2024年2月的5.1%。这一水平也略高于疫情前4.2%的平均水平，但仍低于2022年高点的7%。同时，预计五年后房价年化增长预期将下降0.1%至2.7%，而去年结果为2.8%。

租金方面，受访者表示一年后价格增长预期将上升至9.7%，这也是自2022年以来该调查历史上第二高，扭转了去年的跌势。而受访者对五年后的年化预期与上年基本持平，从5.0%小幅上涨至5.1%。

报告中还可以发现，受访者普遍对住房作为金融投资的态度仍非常积极，但较上一年略有减弱。他们预计，已经很高的抵押贷款利率还会继续走高。

对于住宅流动性的平均预期（搬到不同住所的可能性占比），在一年（13.4%）和三年（24.5%）范围内均降至该调查系列的新低，延续了自2014年以来的下降趋势。

至于按揭利率，就家庭的平均水平来说，国家抵押贷款利率目前仍高于疫情前的水平，并预计今后将进一步上升。

目前按照预计，抵押贷款利率一年后将上涨至8.7%，三年后将上涨至9.7%，这两个数据都是历史以来的新高。尽管如此，但就平均水平而言，美国家庭认为未来一年下降的可能性达到了61%，这也是该系列的高位。

全美房价仍在飙涨

种种数据表明，美国抵押贷款利率持续走高，叠加强劲的需求、紧张的房源供应的影响，美国房价在一步步走高。

4月30日，标普 CoreLogic Case-Shiller 发布的全美国房价指数显示，2月美国房价同比上涨6.4%，继上月年涨幅 6%后再次上涨。这是自2022年11月以来最快的涨幅。

其中，全美10个城市房价综合指数上升了8%，高于上月的7.4%。20个城市的房价综合指数年涨幅为7.3%，高于1月的6.6%。

同时，根据房地产研究机构Point2发表的一份研究报告显示，即使在2019年部分城市的房价也只有现在的一半，房价上涨已经让许多新生代的美国人绝望，因为他们发现自己无论怎么努力，好像也买不起房了。

根据研究结果，一个正常房屋的升值速度大概是10年左右翻倍，但近几年速度却是增长的可怕。在通胀、供应紧张、需求激增的共同作用下，美国平均房价从20万美元左右上涨到了40万美元。

在疫情之后全世界的美元回流美国，美元升值，叠加未来几年的盛事，大量的基建以及企业到美国投产，美国经济仍然活跃。

业内人士指出，在美联储年内如市场预期开始降息之后，房贷利率将进一步大幅下降，促进美国房地产市场更快速地增长，增长幅度将重新回到10%以上。