绿景中国地产(00095.HK)：城市更新进入收获期，成长空间待释放

2022年开年以来，房地产板块迎来“开门红”，市场流动性增强，房企境内融资环境持续改善。近期更是有报道称，全国性的商品房预售资金监管新规要出台，届时将明确预售资金监管的基本标准。随着一系列楼市调控政策的出台，房企销售和资金压力有望逐步缓解，从而推动市场信心逐步提振。 

从监管新规也可以看出，当下政策对房企流动性格外重视，意在降低房企流动性风险，并最大程度保证在建项目的顺利交付，避免更多省市再次出现大范围的烂尾楼问题。 

从当下融资端的监管政策来看，金融监管政策方面皆有边际宽松，那么，重新审视下，作为“深圳旧改专家”的绿景中国地产(00095.HK)是否具备长期稳健发展的投资价值呢？

1、精耕细作的长远战略，推动业绩稳健发展

自2021年第四季度以来，房地产市场的监管政策已有边际改善，然而目前房地产投资、销售增长放缓仍然未见到扭转迹象。

市场对房地产投资热度下降，其一在于行业的“去金融化”，当下看来，房地产行业野蛮生长的黄金时代已经过去，而行业面临洗牌，笔者认为，具备长远和坚定的战略布局、以及出色运营能力的房企，仍然具备长期投资价值。

不同于采用盲目扩张拿地模式的传统房企，绿景中国选择的是精耕细作、追求单项目效益的模式，这个模式是基于以旧改为主的业务发展策略。在推进城市更新项目的同时，绿景中国坚持"住宅+商业"双轮驱动模式，以实现稳健充足的租金收入和资产增值，不断为公司的现金流和安全边际铸造稳固的护城河。

根据2021年中期业绩数据，绿景中国的销售毛利率和营业利润率长期高于行业平均水平，维持在40%以上，很大程度上来自于其专注低周转、高利润的旧改项目。对此，绿景中国的管理层也表示，“绿景中国对销售规模一直不是非常追求，都是为了追求效益最大化”。

另一方面，从公司经营业绩和财务表现来看，数据显示，绿景中国地产去年上半年业绩亮眼，累计实现销售收入20.3亿元，实现净利润6.22亿元，同比增长15.37倍；其中房地产开发与销售结转收入为15.56亿元，商业物业投资与经营收入3.31亿元，综合服务收入1.43亿元。

此外，绿景中国剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为62.4%和77.6%，均已达标。注意到，绿景中国于2021年11月24日发布公告称，其主动提前购回商业票据，本金总额合计为3.26亿港元、1181万美元及人民币650万元，占商业票据初始本金额的约98%。

回顾绿景中国上半年的业绩不难看出，公司经营成果出色，业绩和财务合理稳健，同时其提前回购票据也向资本市场展现了公司资金流动性充裕，债务风险较低。

一个有长远格局的企业不应只盲目看眼前的利益，从某点来说，专注于低周转、高利润的旧改项目是符合绿景中国长远发展的战略道路。随着房地产行业长效机制逐步完善化，具备长期主义竞争特质的房企将存活下来。

2、旧改航母启程远航，加速释放潜在价值

随着限地价、限房价、集中供地等一系列房地产调控出台，地产行业迎来了新一轮的调整与变革，房企们拿地难度不断加大，利润空间逐步被压缩，甚至有部分房企陷入了经营危机。对于国内正在转型中的房产市场，城市更新以低成本锁定高价值土地资源与开发项目成为了深耕大湾区城市的核心赛道之一。而绿景中国地产作为深圳公认的城市更新先锋之一，凭借“深耕核心城市，聚焦城市核心”的战略布局，持续聚焦大湾区核心城市核心区域，开发了珠海东桥项目、黎光旧村改造项目、美景广场项目等多个精品旧改项目，成为深耕该赛道的优质企业之一。

据笔者了解，公司不少城市更新项目均获得良好的成效，旧改优势日益凸显。其中，绿景的红树湾壹号一期楼盘于2018年开盘，当时最低单价8.7万/平方米，属于福田区火热楼盘。鉴于一期项目积攒的成功经验和良好口碑，红树湾壹号二期项目的实施主体依旧为绿景中国，该项目位于沙头街道，拥有城市中心所赋予的成熟配套，未来伴随二期项目顺利推出，新的增值空间将会再次打开。

同样，位于珠海东桥的玺悦湾项目也取得了亮眼的成绩。该项目于21年9月开盘，该项目备案均价4.59万元/平方米，销售价格是约4.25万元/平方米，要知道香洲区同期均价仅在3.8万元/平方米左右，在同期均价为3万多的香洲区属于顶流豪盘，从公司项目的附加值溢价可见，公司在楼盘开发实力与市场竞争力上不容小觑，开发的玺悦湾项目实属区域顶流。

不仅如此，被誉为“旧改航母”的白石洲城市更新项目更是受到业界的高度关注。该项目坐落于福田区与南山区的交界点，堪称深圳黄金地段中的核心，预计容建筑面积358万平方米，其中项目一期拆除用地面积逾10万平方米，开发计容建设用地面积超67万平方米。按照目前周边优质楼盘单价普遍在10-15万元进行简单估算，该项目将会为公司带来十分可观的收益回报，届时公司也将进入收获期。 

以上的优质城市更新项目皆能反映出公司具备独特的眼光以及前瞻性的战略布局，无论从项目体量、规模还是市场竞争力上，都是当之无愧的“旧改专家”。未来伴随着多个高货值旧改项目成功推出，预期公司经营业绩将获得显著的提升。

3、小结

多年来，凭借前瞻性的发展战略以及近三十年的城市更新项目经验，公司持续推进了多个旧改精品项目，获得不少美誉与良好口碑，助力公司铸造稳固的护城河。目前绿景中国的动态市盈率仅有1.57倍，处于价值洼地，未来随着多个大体量旧改项目顺利推进，尤其是有“旧改航母”之称的白石洲项目，公司业绩将得到可观的预期增长，估值空间有望修复。

展望未来，粤港澳大湾区有望成为世界经济版图中的一个亮点，而绿景中国作为深耕大湾区的“旧改专家”，将有望享受到大湾区核心城市成长的红利，取得新的发展机遇。