三巽集团（6611.HK）：净利润3年增长超700% 高质量发展助力成功闯关IPO

近年来，随着房地产市场调控的深入，融资渠道受限、债务压力加剧下，整个行业正进入新一轮的“洗牌”阶段。而眼下，随着港交所提高主板上市盈利门槛，那些规模没有支撑、盈利不够稳定的房企也被直接拦截在了香港资本市场的大门之外。这同时也意味着，能否成功登陆资本市场，也正成为检验房企“含金量”和实力的一项重要衡量依据。

6月23日，三巽控股集团（6611.HK）（以下简称“三巽”或“三巽集团”）正式通过港交所聆讯，并于6月30日宣布，三巽于6月30日至7月12日公开招股，并将于7月19日上市。三巽也将成为今年首家通过IPO上市房企。

根据公司招股书，近3年，三巽营收增长超过400%、净利润增长超过700%。在行业承压的现实背景下，三巽能取得如此成绩并不容易。此次成功闯关IPO并即将登陆港交所，也有力印证了三巽过硬的企业实力。

一、首家IPO上市徽系房企 迈向版图扩张新时代

三巽作为“徽系”房企的代表，自2004年成立前身“安徽三巽投资”以来，持续深耕安徽省的房地产市场，实现了安徽省境内核心城市的多层次开发。得益于中国城镇化率的不断提升、人均可支配收入的持续增长，叠加公司具有前瞻性的发展战略，三巽集团在过去几年发展突飞猛进，规模不断扩大。公司近年来夯实长三公司业务布局，成功打入山东省和江苏省的房地产市场，公司持续专注城镇化率相对较低的城市，继续贯彻“低线为主、二线为辅”的发展战略，积极在潜力市场区域跑马圈地。

得益于前瞻性的战略规划，三巽过去三年的营业收入实现了爆发式增长，尤其是2019年三巽营业收入大幅增长，从2018年的7.24亿元人民币增加至31.09亿元，并于2020年进一步提升至39.46亿元。

截止至2021年4月30日，三巽还处于开发阶段的项目共有44个，覆盖了三个省的12个城市，拥有总土地储备由2018年底的390万平方米增加至430万平方米。近年来，公司不断将业务范围扩大至安徽以外的区域，这不仅有助于减少单一市场经营带来的潜在风险，同时借助优质的土储布局，也为日后的业绩增长提供有效支持。

作为房企中具有明显深耕特色的房企，三巽集团的营收大部分由安徽房地产市场贡献。也正是得益于安徽省经济的不断发展，以及公司长期在区域内的精耕细作，三巽集团在当地区域市场占据着领先地位，并在全国百强房企排名中崭露头角。2019年三巽的营收在安徽省私人房企排名第三。此外公司已经连续2年跻身中国房地产综合实力百强，目前位居中国房地产综合实力百强第85位、中国房地产品牌价值50强。 

二、毛利亮眼、财务稳健，上市加速成长性释放 

从财务的角度来审视三巽集团，不难发现其在长期行业与区域深耕中，所打造的夯实根基，而这也重点体现在其盈利能力以及稳健的财务表现上。

近年来，公司业绩保持良好的增长态势，公司2018年、2019年、2020年分别实现归属股东净利润5762万、4.42亿、3.67亿。其中，2019年较2018年同比大幅增长近8倍，而2020年较2019年同比则有所下滑，主要原因是受新冠疫情影响导致的停产停工，公司项目受到不同程度的进度影响，销售及交付周期延长。

值得一提的是，从三年的财务数据上看，三巽的盈利能力在地方房企里表现相当稳健。2018年至2020年毛利率分别为28.6%、31.5%、27.0%。疫情影响下，尽管2020年毛利率有所下降，但整体表现仍然不俗。

随着销售业绩的提升，三巽在过去三年里针对财务端的优化得到了显著效果，优势更趋稳固。公司2018年、2019年、2020年年末现金及现金等价物分别为8165万、2.86亿、4.57亿。在手现金充沛，流动性状况持续向好。

企业负债方面，如按照“三道红线”标准来计算的话，2020年末公司资产负债率为79.4%，略高于红线标准，但较上年同期下降了5.7个百分点，下降趋势明显。而随着此次上市打开融资渠道之后，在未来几年三巽集团的资产负债率有望降至标准之内。此外，三巽的净资产负债率近三年也均达到“三道红线”政策标准。

另外在偿债能力方面，从现金短债比上看，三巽三年的现金短债比分别为1.2、1.8、2.1，三年现金短债比全部过线。综合来看，三巽没有短期偿债压力，公司整体偿债能力较强，离绿档房企标准只差临门一脚。

图表一：公司主要财务比率 

来源：公司招股书，格隆汇整理 

此番上市之后，三巽集团不仅获得了可持续融资的平台，还能提高企业知名度，可谓是一举两得。公司方面也表示未来将会打通更多融资渠道，丰富融资手段，通过发行债券、资产抵押证券计划来为公司业务扩张提供补充。

展望未来，随着上市后资本实力的增强，充裕的现金也将有效的支持公司发展战略，借此进一步巩固安徽大本营市场地位，并抓住周边城市发展契机，在长三角、粤港澳大湾区城市群等加速布局。 

三、深耕与扩张并行，多元化拓储助力发展 

房企的生命线在于土地储备。在拿地方面，三巽一直深耕于安徽省并具有强大的市场地位，采用多元化的拿地策略，丰富优化土储，积极布局长三角地区，开拓进军如合肥和南京等一类的二线城市。

根据招股书截止至2021年四月底数据，三巽拥有项目合计44个，覆盖全国12个城市，总土储面积约430万平方米，包括23.88万平方米的已竣工物业，344.56万平方米的在建物业以及60.91万平方米的持作未来发展物业，占总土地储备百分比分别为5.6%、80.3%、14.1%。此外，土储覆盖的城市包括安徽省的合肥、淮南、滁州、亳州、阜阳、宿州及安庆、山东省的泰安以及江苏省的南京和无锡。

图表二：2018-2021年四月底土地储备

来源：公司招股书，格隆汇整理

图表三：项目布局图

来源：公司招股书，格隆汇整理

不难发现，在长期发展过程中，三巽持续扎根在安徽本土，不断巩固其在当地的市场地位。目前公司已在安徽省抢占多个重点城市，而根据克而瑞公布的销售额统计，三巽在2020年在安徽省顶级房地产开发商稳居第三名，区域领先优势明显。

随着三巽不断扩大在本土的品牌影响力，公司也已打造出专属的三巽品牌，多年的本土的积累亦在加速释放成长势能，在拿地、销售以及开发协同上带来了巨大的经营效益。

图表四：2020年安徽省顶级房地产开发商排名

来源：公司招股书，格隆汇整理

与此同时，三巽在未来的战略部署上亦表示将继续巩固在安徽省的市场地位，并借助地缘优势积极拓展至安徽省周边城市，布局长三角地区，如杭州、宁波及无锡等城市，并进一步拓展至粤港澳大湾区、武汉、郑州等城市。

为此，公司落地深耕“2+X”的战略，该战略中的“2”，指的即是环沪、环皖城市群+长三角国家战略重点城市，而“X”则代表长江经济带+陇海线沿线重点城市；京沪高铁、京九高铁、沿海高铁沿线重点城市，通过聚焦与深耕，公司将市场不断做深做透。而依循战略发展方向，三巽在土储资源获取上，也将继续采取多元化的拿地策略，通过招拍挂、收并购以及与优秀房企开发商合作等方式拓展土地储备。 

四、结语

三巽集团作为一家植根于安徽省，布局长三角地区的专注于住宅物业开发及销售的房地产开发商，在业绩高速增长的同时，公司不断优化债务结构，并积极扩张土地储备助力自身的发展。

纵观国内房地产开发市场的激烈竞争，中小房企若想做强做大，往往可行的路径也正是通过重点区域的深耕发展，巩固本土地位，形成品牌效应的同时，再进行对外扩张之路。从三巽的发展趋势和战略发展规划看，公司不断夯实的基本面，以及在优势区域所积累的深耕经验，已经具备了全国化扩张的潜力。而在上市得到资本助力后，其也将大概率开启新的成长加速度，值得期待。