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机构：光大证券
研究员：何缅南/韦勇强
1、2024 年中海物业实现营收140 亿元，同比+7.5%；毛利23.3 亿元，同比+12.4%；归母净利润15.1 亿元，同比+12.5%；宣派末期股息每股0.095 港币，叠加中期派息，全年分红为每股0.18 港币，分红金额5.9 亿港币，同比提升29%。
2、4 月25 日，中国海外发展发布一季度经营情况，一季度实现全口径销售金额464 亿元，销售面积219 万平，新增土储面积128 万平，总地价275.5 亿元。
一季度实现收入367.3 亿元，经营溢利56.7 亿元。
点评：主航道稳健增长，经营效率提升，现金充裕，分红比例提升。
1）主航道保持稳健增长，抗周期波动能力凸显。2024 年公司物业管理/社区增值分别实现收入106.7/13.8 亿元，同比+13.3%/+7.2%，二者合计占总收入比重达到86%，同比提升4pct，在地产关联业务面临调整时仍能保持稳健增速；非业主增值业务（含交付前服务、销项查验服务等受房地产影响较大的业务）实现收入18.3 亿元，同比减少14.7%，占总收入比重13.0%，毛利率为13.1%，同比持平，非业主增值业务毛利占总毛利比重10.3%，对整体业绩影响有限。
2024 年，关联方中海地产全口径销售金额3106 亿元，同比增长0.3%，排名行业第二；2025 年1-3 月，中海地产全口径销售金额464 亿元，同比-22.9%，排名行业第三，关联方未来仍有充沛的高质量物管项目交付，中海物业业绩增长确定性和保障性较强。
2）优化在管项目，提升经营效率。2024 年末公司在管面积4.3 亿平，其中年内新签订单7410 万平（其中63.3%来自第三方，新增项目中住宅和非住宅业态的面积占比约为1:1），退出项目4450 万平，大规模退出亏损项目，使公司业务结构优化，经营效率提升，基础物管毛利率迎来改善。2024 年公司整体毛利率16.6%，同比提升0.7pct，其中物业管理/社区增值/非业主增值毛利率分别为16.0%/25.5%/13.1%，同比变化+1.0pct/-0.6pct/0.0pct。
3）现金充裕，分红比例提升。截至2024 年末公司现金及银行结余58 亿元，较上年年底增加13.1%；2024 年度分红比例为36.3%，同比提升4.5pct。
盈利预测、估值与评级：公司背靠中国海外发展及中国建筑集团，物管项目资源丰富，同时公司在第三方外拓市场积极扩大规模，物管业务增长稳健；2024 年公司毛利率有所回升，考虑开发商增值业务需求减少，下调公司2025-2026 年归母净利润预测至16.8/18.6 亿元，原预测为17.3/19.0 亿元，新增2027 年预测为20.4 亿元，对应的预测PE 为10/9/8 倍，央企物管，业绩增长稳健，估值仍具备较强的吸引力，维持“买入”评级。
风险提示：外拓竞争加剧导致毛利率下滑，增值服务开展不及预期。