下载格隆汇APP
下载诊股宝App
下载汇路演APP
社区
会员
机构：国信证券
研究员：任鹤/王粤雷/王静
开发销售型业务经营稳健。2024 年，公司开发销售型业务收入2372 亿元，同比+12%；签约销售额2611 亿元，同比-15%，其中一二线城市销售额占比90%，权益销售额占比69%；销售额行业排名第3，同比提升1 个名次，市占率2.7%，保持行业领先地位。公司谨慎投资，2024 年新增土储建面393 万㎡，同比-70%，其中一二线城市投资占比94%，权益拿地金额占比68%，保持合理。2024 年，以新增土储拿地金额/当年签约销售金额计算的投资强度为30%，虽然同比有所降低，但截至2024 年末，公司总土储建面为5194 万㎡，仍然充裕；同时新增土储楼面价提升至2.0 万元/㎡，以新增土储楼面价/当年签约销售均价计算的房地比为1.2，期待后续销售均价提升，减轻销售规模受面积减少的冲击。
购物中心规模保持增长且经营状况良好。2024 年，公司经营性不动产业务收入为233 亿元，同比+5%，其中购物中心业态租金收入为194 亿元，同比+8%，占比为83%，同比提升3pct。截至2024 年末，公司在营购物中心92 个，其中71 个项目在当地零售额排名前三，占比77%；当年新开业购物中心16 个，创下历史新高。2024 年，公司在营购物中心整体出租率97.1%，同比提升0.6pct；在营购物中心实现零售额1953 亿元，占社零售总额的比重为0.4%，同比+19%，其中同店同比+5%；以租金收入/零售额口径计算的租售比12%，毛利率76%，同比均基本持平。
公司各项财务指标健康且持续改善。截至2024 年末，公司总资产为1.1 万亿元，其中投资物业占比24%；净资产为3967 亿元，同比+3%；货币资金为1313 亿元，同比+17%；净有息负债率31.9%，同比下降0.7pct；剔除预收的资产负债率55.6%，同比下降1.8pct；加权平均融资成本为3.11%，同比下降45 个基点。2024 年，公司经常性业务收入能覆盖2 倍股息及利息倍数，偿债资金压力较小。
投资建议：考虑到开发销售型业务结算规模和毛利率下行压力，我们略下调公司的盈利预测，预计公司2025-2026 年收入分别为2469/2282 亿元（原值为2511/2419 亿元），2025-2026 年归母净利润分别为245/241 亿元（原值为263/267 亿元），对应每股收益分别为3.43/3.39 元，对应当前股价PE分别为7.3/7.4 倍，维持“优于大市”评级。
风险提示：若房地产行业基本面下行超预期，利好政策推出力度和落地效果不及预期，公司开发销售型物业销售规模和销售价格将受到影响，结算规模和结算毛利率有可能继续下行；若消费景气度受外部环境或宏观经济波动影响，公司经营性不动产业务租金收入和盈利水平有可能不及预期。