中国海外发展(0688.HK)：利润率下降但仍维持行业领先优质土储及产品引领未来发展-格隆汇

机构：第一上海
研究员：胡钰

　　2024 年权益口径销售额排名第一，逆市增长：2024 年公司合同销售额约3107 亿元，同比增长0.3%（TOP10 房企中唯一实现销售正增长的公司），行业排名第二，权益口径销售金额排名第一。合同销售面积约1149 万方，同比下降14%，销售均价提升24.4%至33810 元/平方米，整体市占率提高0.55 个ppt至3.21%。公司依然聚焦主流城市主流地段布局，一、二线城市合约销售金额占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售金额分别为61%及24%，其中，北上广深及香港实现销售金额1640.4 亿元，占整体销售金额60.6%，北上深市占率第一，广州市占率第三，主要得益于公司聚焦改善型高端产品，逆市热销。
　　土地储备充足：2024 年公司新增总购地金额806 亿元，新增土地建面为416万方。截至2024 年6 月末，公司总土储约4255 万方（其中中海宏洋土储为1378 万方）。集团旗下系列公司已售未结转金额为2526 亿元（其中中海宏洋为344 亿元），较23 年底增长17.4%，为后续的业绩稳中有升提供厚实保障。
　　利润率有所下降但仍维持行业领先，负债持续优化：2024 年公司收入同比下降8.6 至1851 亿元，整体毛利率为17.7%，同比下降2.6 个ppt；分销及行政费用占收入比例为3.7%，处于行业领先位置。归属股东的核心净利润同比下降33.5%至157.2 亿元，核心净利润率下降3.2 个ppt 至8.5%，但仍处于行业第一梯队，价值创造能力行业领先。公司全年股息每股60 港仙，核心净利润口径的派息率提升6 个百分点至38.2%。公司资产负债率约55.8%，同比下降1.7 个ppt。净借贷比率约29.2%，平均融资成本进一步下降至3.1%。公司在手现金约1241.7 亿元，占总资产13.7%，人民币借贷占比提升至82.3%，融资结构持续优化，发展动能充足。
　　商业运营业务坚定核心地段布局，收入规模持续增长：期内公司商业运营收入同比增长12.1%至71.3 亿元，其中一线城市收入占比45%。其中，写字楼业务，新签约面积91 万方，成熟期项目出租率81.4%，收入增长4.2%至35.7亿。购物中心业务保持高增长，成熟项目出租率96.5%，整体销售额同比提升30.2%，同店提升8%，经营利润率59.8%，收入增长34.6%至22.6 亿。
　　目标价17.26 港元，买入评级：公司土储高度聚焦高能级城市及核心区域，拥有“好产品”的口碑，开发运营效率及盈利能力行业领先，市占率不断提升。同时，融资能力和成本费用管控上的竞争优势，将使公司获得更多的优质土储，并获得持续提升的盈利水平及长远发展。预计公司2025 年至2027 年的归母核心净利润分别174 亿元、181 亿元及190 亿元，给予2025 年10 倍市盈率，目标价17.26 港元，买入评级。

中国海外发展(0688.HK)：利润率下降但仍维持行业领先 优质土储及产品引领未来发展

中国海外发展(0688.HK)：利润率下降但仍维持行业领先优质土储及产品引领未来发展