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机构：天风证券
研究员：王雯/鲍荣富/师亮
业绩大单位数增长，分红额、比例双升。收入端，24 年公司实现营业收入163.4亿元，同比+8.5%；其中，物业管理、非业主增值、社区增值服务收入分别为116.7、19.6、27.1 亿元，分别同比+15.0%、-6.4%、-3.9%；物管收入占比提升4pct至71.4%。公司24 年实现归母净利润14.74 亿元，同比+6.8%；毛利率18.26%，较23 年下降1.35ct；物管、非业主、社区增值服务毛利率分别为14.33%、16.02%、36.82%，较23 年分别-0.26、-2.67、-1.55pct。公司24 年销管费率较23 年下降1.32pct 至6.94%。公司宣布每股派息1.33 元，同比+33.5%，分红比例50%。
新拓合同额再创新高，深耕非住业态。截止24 年末，公司合约、在管面积分别为9.88、8.03 亿方，分别同比+7.1%、11.6%，合约在管比达1.23 倍。24 年大股东保利发展签约额行业第一，内生增量动力充足。从项目来源看，截止24 年末，来自保利发展和第三方的合约面积分别占比36.3%、63.7%，第三方占比较23年同期提升0.8pct。24 年内公司新拓展第三方项目的单年合同金额30.1 亿元，同比+1.2%，拓展金额再创新高；其中核心50 城拓展合同额占比79.5%，较23年同期+3pct；千万级以上项目90 个，单年合同额占比65%，北上广等六城新拓合同额破亿。从业态分布看，截至24 年末，公司住宅、非住宅物业在管面积分别占比39.1%、60.9%，非住占比较23 年同期提升1.1pct。24 年非住业态新拓合同额占比达75.9%，较23 年提升10.3pct，其中第三方商写新拓合同额同比+17.9%至11.1 亿元。此外，24 年，公司商办、公服回款率分别同比提升0.2、1.4pct，积极拓展的同时提升回款能力。
物管单价平稳提升，增值服务收入微降。从物管单价看，公司24 年住宅平均物管单价2.41 元/平/月，较23 年同期增加0.1 元，来自关联方及第三方物管单价分别较23 年同期+0.1、0.05 元，管理项目质量稳步上行。增值服务方面，24 年实现收入27.1 亿元，同比-3.9%，占营收比重约17%，在社区消费景气度波动、市场竞争加剧的背景下，公司积极推进业务结构优化调整，提升产品与服务方案，聚焦具备物业场景优势的差异化机会，提升业主满意度。24 年非业主增值服务收入约19.6 亿元，同比-6.4%，主要因案场协销业务规模有所收缩、写字楼租赁收入受市场供需动态调整出现下降；其他非业主增值服务收入6.1 亿元，同比+9.0%，得益于工程维修业务的开拓及地产服务链条延伸，实现业务组合的结构性优化。
投资建议：公司背靠龙头央企保利集团，内生增长动力强劲，外拓稳定，分红积极，考虑分业务盈利能力受行业影响波动，我们小幅调整公司25-26 年归母净利润为15.4、17.9（原值：18.39、20.3 亿元），新增27 年预测19.3 亿元，维持“买入”评级。
风险提示：业务拓展不及预期、业务经营存在不确定性、政策调控不确定性
