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机构：西南证券
研究员：刘洋
业务增量稳定，第三方占比持续提升。2024年公司物业管理服务板块实现收入116.7 亿元，同比增长15.0%；其中来自第三方收入约49.9 亿元，同比大幅增长19.6%，占物业管理服务总收入的42.7%，同比增加1.6pp。公司合同管理面积与在管面积分别为9.9亿平与8.0 亿平，其中，来自第三方项目的合同管理面积和在管面积分别为6.3亿平与5.3 亿平，分别较去年底增长0.5 亿平和0.6 亿平，目前占总合同管理面积与总在管面积的63.7%和65.4%。年内股东保利发展实现签约金额3230 亿元，排名行业第一，目前来自保利发展合同管理面积约3.6 亿平。年内新拓展第三方项目的单年合同金额30.1 亿元，新签约第三方项目的单年合同金额25.5 亿元。
优化物业体系布局，非居业态加速拓展。在大物业战略引领下，公司大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓，年内新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额同比增长17.9%至11.1 亿元，新拓展公共及其他物业项目的单年合同金额达16.4 亿元。年末住宅在管面积3.1 亿平，商业及写字楼0.4亿平，公共及其他物业4.5 亿平，非居业态占比60.9%，收入分别增长14.4%、21.2%、12.4%。
增值服务业绩小幅下降，业务结构持续优化。2024年公司非业主增值服务板块收入19.6 亿元，同比降低6.4%，占总收入12.0%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入由于市场波动出现小幅下降，其他收入小幅增长，三者分别占比53.0%、16.0%与31.0%。社区增值服务板块收入27.1 亿元，同比减少3.9%，公司围绕社区零售、家政服务、房屋租售经纪与美居服务等核心领域推进业务结构优化调整。
盈利预测与评级：预计公司2025-2027 年归母净利润复合增速为8.1%，考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长，背靠央企优势突出，维持“买入”评级。
风险提示：增值服务不及预期、管理规模拓展不及预期等风险。
