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机构：中金公司
研究员：王翼羽/程坚/张宇
公司公布2024 年业绩：收入140.2 亿元，同比增长7.5%；归母净利润15.1 亿元，同比增长12.5%，符合市场预期。公司宣派每股9.5 港仙末期股息，叠加中期派息8.5 港仙，全年派息率36%、对应3 月27 日收盘价股息收益率3.2%。
规模稳健扩张，效率持续提升。2024 年底在管面积较上年增加2960 万方至4.3 亿平方米、同比增长7.4%；对应年内新增订单7410 万方及退盘4450 万方。有选择的退盘带动公司业务结构优化和亏损项目减少，再叠加管理提效动作，基础物管板块毛利率继续同比提升1 个百分点至16%（上年提升1.6 个百分点），其中包干制项目毛利率提升1.3 个百分点至14%增值服务表现分化。受房地产行业环境影响，非住户增值服务收入和毛利润分别同比下滑15%和14%，其中工程服务、交付前服务、销项查验服务等子科目均出现不同程度下滑。住户增值服务方面，虽然亦受到美居等条线需求疲弱的负面影响，但整体而言，在公司积极拓展业务范围、优化产品和渠道等努力下实现7%的收入同比增长和5%的利润增长。
账款管理维持相对良性。贸易应收款项净额（含应收关联和附属公司款项等科目）同比增长13.6%，其中贸易应收款净额同比增长5.9%，与收入增长趋势大体一致。我们测算综合回款率1维持相对稳定，其中当年回款率略有上行、往期回款率下行。
发展趋势
料持续有质量发展。我们认为中海物业将延续既定发展思路，不断做大规模的同时关注在管资产质量和运营管理效率。考虑到公司的市场地位和服务品质，我们认为其有望维持一定的新拓展合同体量，支持物业管理业务收入增长。增值服务方面，考虑到其关联企业较同行更优的土储质量和拿地强度、以及中海物业本身在工程等相关方面的专业能力，我们认为非住户板块对公司整体发展的拖累相对可控；住户增值服务则有望在公司持续的能力建设下保持稳定发展。我们预计随着公司持续精细化管控、项目密度提升推动规模集约化以及有效项目换仓等，料未来利润率有望稳中有升。
盈利预测与估值
维持盈利预测不变，预计公司2025 年和2026 年归母净利润分别为16.8 亿元和18.2 亿元（同比增长11%和8%）。维持跑赢行业评级和目标价6.5 港元（对应12 倍2025 年市盈率，隐含19%上行空间），公司当前交易于10倍2025 年市盈率。
风险
增值业务发展或项目拓展成果不及预期。