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机构：中金公司
研究员：孙元祺/谭钦元/张宇
领展房地产基金于2025 年3 月25 日发布公司简报：运营端，2025 财年三季度区域经营表现分化，部分位于中国香港及内地的物业有所承压，海外物业经营维持稳健。财务端，公司财务状况良好，并通过回购提升投资者收益。策略端，公司宣布正式启动基金管理业务，持续践行3.0 战略。
评论
区域经营表现分化。1）公司位于中国香港的零售物业租金端略有承压：截至2024 年12 月末，中国香港零售物业单位租金较9 月末下滑0.6%至64.1 港元/平方英尺，续租租金调整率由9 月末的+0.7%转为负低个位数；但出租率维持韧性，较9 月末小幅下滑0.7ppt至97.1%；2）公司位于中国内地的物业持续承压：截至2024 年12 月末，中国内地零售、物流、办公物业出租率分别较9 月末下滑2.3ppt、1.6ppt及3.7ppt至94.1%、96.6%及90.3%；3）公司位于海外的物业经营保持稳健：新加坡及澳大利亚零售物业出租率分别为100%及99.5%（与24 年9 月基本持平），英国办公物业出租率维持在90%以上。
财务管理审慎。截至2024 年9 月末，公司净负债率为20.6%，平均融资成本为3.69%，固定利率占总债务66.4%（公司预计将维持在50-70%的较高水平），可用流动资金117 亿港元，整体财务状况良好。
回购增强市场信心。据简报披露，公司于2024 年12 月9 日至2025 年1月7 日期间回购约1,700 万个单位，对应金额约5 亿港元，我们认为此举或有利于增强市场信心，后续公司仍有望择机回购以提高投资者回报。
持续开展3.0 战略。公司宣布正式启动私募基金管理业务——领展房地产投资（Link Real Estate Partners），作为3.0 战略的一部分，我们认为该业务有望逐步帮助公司创造可持续收入，但业务开展进程仍具备不确定性。
盈利预测与估值
我们维持2025 及2026 财年DPU预测2.66 及2.66 港元不变，维持跑赢行业评级，上调目标价5%至42 港元，主要反映潜在的海外利率下行。目标价隐含6.3%的2025 财年预期股息率，较当期股价具备12%的上行空间。
当前股价交易在7.1%的2025 财年预期股息率和7.1%的2026 财年预期股息率。我们认为当前估值仍具备一定性价比，建议关注年内投资机会。
风险
融资成本超预期上行；部分区域资产经营不及预期；3.0战略开展缓慢。
