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机构：国信证券
研究员：任鹤/王粤雷/王静
2024 年，公司实现GTV 交易总额33494 亿元，同比+7%，其中，存量房业务GTV 占比为67%，同比提升2.5pct；2024 年，公司实现营业收入935 亿元，同比+20%，其中新赛道业务收入占比34%，同比提升9pct。公司的营收增速高于GTV 增速，主要因为货币化率较高的新赛道业务发展较快。
公司盈利水平略下滑。2024 年，公司实现归母净利润41 亿元，同比-29%，归母净利率4.3%，同比下降3pct；实现经调整归母净利润72 亿元，同比-26%，经调整归母净利率7.7%，同比下降5pct。2024 年，公司整体毛利率25%，同比下降3pct；贡献利润率30%，同比下降4pct。公司盈利水平出现下滑，一方面是因为贡献利润率较低的房屋租赁业务扩张、贡献利润率较高的新兴业务收缩，另一方面受一次性奖金支出和费用计提的影响。
存量房业务表现与地产政策节奏一致。2024 年，公司存量房业务交易总额22465 亿元，同比+11%，市占率24%，同比提升2pct，主要得益于5 月和9月密集出台利好政策带来的成交回暖。存量房业务收入282 亿元，同比+1%，货币化率1.26%略有下降，主要因为：（1）链家交易额占比下降带来结构性影响；（2）自2023 年9 月链家在北京下调了存量房佣金费率；（3）若干增值服务取消减少了收入。存量房业务贡献利润率43.0%，同比降低4pct，主要是链家经纪人数量增加及员工福利改善带来固定薪酬成本增加。
新房业务市占率和货币化率持续提升。2024 年，公司新房业务实现GTV 交易总额9700 亿元，同比-3%；新房市占率11.0%，同比提升2pct，其中Q4 单季度市占率攀升至14%。2024 年，公司新房业务收入为337 亿元，同比+10%；货币化率3.5%，同比提升0.4pct，其中Q4 单季度货币化率高达3.7%，创历史新高，主要得益于公司相对房企较强的议价能力。2024 年，公司新房业务贡献利润率24.8%，同比下降2pct，但Q4 单季度贡献利润率回升至25.6%。
新赛道业务保持良好的增速势头。2024 年，公司家装家居业务交易总额169亿元，同比+27%；家装家居业务收入148 亿元，同比+36%；货币化率87%，同比提升6pct；贡献利润率31%，同比提升2pct。2024 年，公司新兴业务及其他交易总额1160 亿元，同比+18%；其中，房屋租赁服务收入143 亿元，同比+135%，贡献利润率5%，同比提升6pct；金融服务等其他服务业务收入25 亿元，同比+9%，虽然贡献利润率高达86%，但公司为压降风险主动收缩。
门店和经纪人数量还在扩张，预期市占率将持续提升。截至2024 年末，公司门店数量为5.2 万家，同比+18%；经纪人数量为50 万人，同比+17%；店均人数10 人，同比持平；自2022 年以来经营规模持续修复。2024Q4，公司活跃门店和活跃经纪人数占比分别为96%和89%，保持高位；通过贝壳或链家移动应用程序访问平台的月活用户数为4320 万人，同比持平。
投资建议：受益于地产利好政策出台和新赛道业务增长，2024 年公司收入稳步提升，但盈利能力略有下滑。考虑到公司业务结构调整和规模扩张期间的经营磨合，我们略下调盈利预测，预计公司2025-2026 年的经调整归母净利润分别为82/89 亿元（前值92/95 亿元），每股收益分别为2.27/2.45 元，对应当前股价PE 分别为21.7/20.1 倍，维持“优于大市”评级。
风险提示：经济增速放缓、地产政策收紧、楼市热度下降、存量房交易佣金费率下行、新房市占率提升不及预期、新赛道业务盈利不及预期等。
