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机构：东吴证券
研究员：房诚琦
营收规模增长，利润率稳中有升。2024 年公司营业收入同比增长6.5%。
分业务结构看，公司物业服务实现营业收入124.0 亿元，同比增长11.7%，占总营收比重为66.9%；园区服务实现营业收入33.7 亿元，同比下降5.5%，占总营收比重为18.2%；咨询服务实现营业收入24.1 亿元，同比增长5.1%，占总营收比重为13.0%；科技服务实现营业收入3.4 亿元，同比下降20.3%，占总营收比重为1.9%。利润方面：公司归母净利润增速超过营业收入增速的原因为：1）公司毛利率同比提升0.5pct 至17.3%，其中物业服务毛利率提升0.7pct 至13.7%；2）公司行政开支费率下降0.6pct 至6.5%；3）公司出售MAG 股权收益1.0 亿元。
核心业务物业服务稳健增长，管理规模扩张。物业服务是公司最大的收入及毛利来源，毛利占比53.2%，公司主要采取包干制的服务收费方式。
2024 年公司通过城市聚焦、客户聚焦及服务业态聚焦的策略，审慎开展增量市场的拓展，侧重于优质的存量市场拓展，并主动退出部分非核心城市及存在交付风险的储备项目。2024 年公司在管面积稳步提升至5.1亿平方米，同比增长13.5%，储备面积3.6 亿平方米，在管项目达3554个，为公司未来增长提供坚实基础。
账面资金充裕，股东回报政策行业领先。截至2024 年底，公司现金及现金等价物达48.5 亿元，同比增长7.1%，账面资金充裕。2024 年公司分红政策为每股0.13 港元+0.07 港元特别分红，合计0.2 港元/股，总分红金额为5.9 亿元，股利支付率为74.6%。此外公司在2024 年累计回购7901 万港元，约占归母净利润的10.1%，因此公司2024 年派发股息及回购的合计比例约84.7%，股东回报政策行业领先。
盈利预测与投资评级：绿城服务作为龙头物业公司，是兼具成长性和高股息的优质标的，公司经营口碑多年领跑行业，市场拓展优势明显，考虑到近年来房地产及物业市场竞争加剧，我们小幅下调公司2025-2026年归母净利润预测至9.0/10.0 亿元（原值为9.1/11.0 亿元），预计2027年归母净利润为11.1 亿元。对应的EPS 为0.28/0.32/0.35 元，对应的PE为13.7X/12.3X/11.1X，维持“买入”评级。
风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期；金融资产减值超预期。