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机构：申万宏源研究
研究员：袁豪/陈鹏
24 年归母净利润同比+29.7%、超市场预期，毛利率继续提升、费用率持续下降。公司发布2024 年业绩，公司实现总营收185.3 亿元（包含已终止经营业务，下同），同比+6.5%；毛利润32.0 亿元，同比+9.7%；核心经营利润15.9 亿元，同比+22.5%；实现归母净利润7.9 亿元，同比+29.7%，超市场预期；基本每股收益0.25 元，同比+32%；毛利率和归母净利率为17.3%和4.2%，同比分别+0.5pct 和+0.7pct；销售及营销开支3.5 亿元，同比+3%，销售费用率1.9%，同比-0.1pct；行政开支12.6 亿元，同比-1.5%，管理费用率6.8%，同比-0.5pct；财务费用率-0.3%，同比持平；三项费用率合计8.4%，同比-0.6pct。24 年，现金及现金等价物和定期存款合计59.7 亿元，同比+21.8%，占比总资产33.8%。业绩增长超预期主要源于：1）在管规模稳步增长；2）毛利率有所修复，管理费率持续优化。回购方面，24 年回购2725 万股，占比总股本0.9%；分红方面，2024 年公司分红0.20 港元，派息率75%，股息率4.8%。
24 年在管面积同比+13.5%，储备面积同比-3.9%、源于主动退出风险储备项目。2024 年末，公司在管面积达5.1 亿平，同比+13.5%；储备面积达3.6 亿平，同比-3.9%；储备/在管覆盖率约0.7 倍，公司储备面积下降源于审慎开展增量市场拓展，主动退出部分非核心城市及存在交付风险的储备项目。2024 年，公司物业新拓年饱和收入37.7 亿元，同比-13%；公司在管面积中：1）住宅、非住宅分别占79%、21%；2）绿城房产、第三方分别占比16%、84%；3）华东/环渤海/珠三角/其它区域分别占58.6%/15.6%/9.2%/16.6%。此外，满意度90 分、同比+1pct；项目续约率94%、同比+3pct；提价合同金额1.2 亿元、提价成功率35.5%。
24 年四项业务毛利率全线提升，物业服务收入同比+12%、占比持续提升至67%。2024年，公司物业服务、园区服务、咨询服务、科技服务分别实现营收124.0 亿元、33.7 亿元、24.1 亿元、3.4 亿元，分别同比+11.7%、-5.5%、+5.1%、-20.3%，分别占比67%、18%、13%、2%，毛利率分别为13.7%、22.6%、24.9%、39.3%，分别同比+0.7、+1.1、+1.5、+0.6pct，公司整体毛利率均提升，源于提质增效措施，持续强化成本管控。咨询服务中，在建物业服务、管理咨询服务分别同比+4.7%、+8.3%，分别占比咨询服务收入的88%、12%；园区服务中，园区产品及服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务收入分别同比+3.0%、-27.7%、+4.3%、-18.3%、+7.0%，分别占比园区服务收入的38.9%、11.7%、8.7%、18.8%、21.9%。
投资分析意见：提质增效、精益运营，业绩高增超预期，维持“买入”评级。绿城服务通过第三方拓展，实现规模稳定而持续的扩张。公司以服务品质著称，区域聚焦长三角，收缴率、续约率、中标率都位于行业较高水平，并物业费提价能力相对较强，中长期利润率更加稳定，并有望在行业后阶段率先挖掘增值服务空间，有望领跑物管行业黄金赛道。考虑到公司盈利能力改善、费用率持续改善，我们上调公司2025-26 年归母净利润预测9.0、10.3 亿元（原值8.1、8.9 亿元），新增27 年业绩预测11.6 亿元，对应25-26 年PE 分别为13.7、12.0 倍，维持“买入”评级。
风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本上升致利润率下行，涉及诉讼不确定性。