新鸿基地产(0016.HK)：2025财年中期业绩大致平稳；销售交付量增加抵销利润率影响-格隆汇

机构：交银国际
研究员：谢骐聪

　　2025 财年中期业绩维持平稳：上半财年香港销售入账大幅上升抵销利润率下降的影响，但其余各线业务大致平稳。总收入同比上升45%至399 亿港元，毛利率同比下降11.3 个百分点至38.9%，毛利同比上升12.3%至155亿港元。核心净利润同比上升17.5%至约104.6 亿港元，大致符合预期（彭博全年预测约为231 亿港元）。中期股息维持每股0.95 港元，派息率减少4.6 个百分点至26.3%，但公司预期全年分派比率会维持40-50%。
　　物业开发收入上升，但利润率受压：2025 财年上半年房地产开发收入（包括合/联营公司）同比上涨323%至163.6 亿港元，交付项目主要包括香港YOHO WEST 第1 期及飞扬第2 期。尽管销售和交付强劲，但房地产开发分部利润率在很大程度上受到市场环境的影响，上半财年同比下降19.3 个百分点至14.7%。随着价格渐趋稳定，以及更多利润丰厚的高端项目即将推出，叠加近几个月销售势头有所回升，公司预计未来利润率可保持稳定。截至2025 财年上半年末，公司合同销售额为248 亿港元，包括6.17 亿港元内地合同销售。另外，公司已销售未交付合同销售金额约为304 亿港元，当中约202 亿港元预计2025 下半年确认。公司预计在未来10个月在香港推售6 个新项目，总应占建筑面积约为2.28 百万平方呎。
　　租金收入微降，写字楼部份压力较大：总租金收入同比下跌1.3%至99.9亿港元，其中香港写字楼分部同比下降5.3%至28.5 亿港元，而香港零售租金则只微降0.9%至约45.9 亿港元。公司预期自由行放宽将有助香港零售业回稳，并看见零售业租金于2024 年4 季开始有所复苏。同时，公司相信受到供应较多的影响，写字楼租金短期内仍然会面临一定的压力。另外，受MEGA IDC 落成以及数据中心的需求增加支持，数据中心业务收入同比上涨14%至 14.7 亿港元，其余各线业务则大致维持稳定。
　　重申买入，目标价维持96.1 港元：鉴于1）最新的财政预算案调整小单位的印花税以降低购置成本，从而进一步稳定香港房地产市场；2）公司拥有充足的定位中端市场的可售货源在未来2 至3 年可供销售；以及3）更多的投资物业在未来三年落成，可提升租金收入，降低周期性的影响，我们维持对新鸿基地产的买入评级，维持目标价96.1 港元。