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机构：申万宏源研究
研究员：袁豪/陈鹏
发布估值提升计划，提质增效推动高质量发展、保障股东回报。公司发布估值提升计划公告，截至24 年末，公司股票连续12 个月收盘价低于每股净资产，公司计划通过多种方式保障股东回报。计划包括九项内容：1）提质增效：2024 年，公司销售金额3,230 亿元，销售规模稳居行业第一；拿地聚焦核心城市，拿地金额中74%、20%分布在一、二 线城市；未来继续推动去化、做优增量投资、践行高品质发展、降本增效。2）开展多元资本市场融资。3）构建资本运作、资产经营强强联合：引入长期资本、资源互换等。4）稳定分红：此前明确23-25 年现金分红占比归母净利润比例提升至不少于40%，公司表示拟计划25 年进行中期分红。5）适时开展股份回购、股东增持、高管增持。6）优化信息披露。7）开展投关管理。8）适时开展中长期激励计划。9）推进并购重组，整合优质资产。
整体而言，估值提升计划涉及提质增效、多元融资、分红、回购、增持、激励等各方面，力度可观、诚意满满，也表明公司目前对自身经营层面发展的信心、对自身真实价值重估的迫切诉求，同时也在持续积极保障股东回报。
销售金额排名稳居第一，拿地聚焦核心一二线城市。公司公告，2024 年公司实现销售金额3230.3 亿元，同比-23.50%；销售面积1796.6 万平，同比-24.71%。行业需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司2024 年销售额全国排名稳居行业第一位。公司2024 年累计获取37 幅地块，拿地金额682.5 亿元，同比-57.4%；拿地面积328.5 万方，同比-68.4%；权益比例90%，同比+9pct；拿地销售金额比21.1%、拿地销售面积比均为18.3%；公司拿地金额中74%、20%的项目分布在一、二线城市，市场确定性强、销售兑现度高。截至2024Q3 末，公司待开发面积5,286 万平、在建面积8,713 万平，土储规模充沛。
三条红线绿档，拟发行不超95 亿定向可转债获交易所通过，融资优势明显。至2024Q3末，根据我们计算，公司剔预资产负债率为65.5%、净负债率66.0%、现金短债比2.0 倍，三条红线稳居绿档。此外，24 年8 月19 日，公司发布公告拟向特定对象发行可转换公司债券，发行总额不超过95 亿元，期限6 年，票面利率采用竞价方式确定，转股期自发行结束之日满6 个月后开始，25 年1 月16 日，公司可转债已经获得上交所审核通过。我们认为定向可转债相对定增具备三大优势：1）5 年半的转股时间较为从容；2）转股价早期确定便于后续转股（后续更容易实现PB1 倍）；3）目前资产荒下保险资金有偏好。
投资分析意见：发布估值提升计划，提质增效推动高质量发展，维持“买入”评级。我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，保利等优质房企有望获更大发展空间。我们维持24-26 年归母净利润预测为50.2、51.3、60.0 亿元，现价对应24/25PE 为20/19 倍，对应25 年PB 仅0.5 倍。PB 端公司估值仍具吸引力，未来净资产重估仍有较大提升空间，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，定增可转债落地仍具备不确定性。
