绿城管理（9979.HK）：在保障房建设演进中塑造代建行业的新价值

近日，中国房地产业协会主办的“高品质住房建设与创新运维服务现场经验交流会”顺利召开。

会上，绿城管理执行董事、行政总裁王俊峰指出，“在加快构建房地产发展新模式的大背景下，作为新模式、新质生产力的代表，代建行业，也应当在保障性住房建设中承担新的使命、贡献新的价值。”

回顾近年来绿城管理的一系列举措和取得的成果，足以证明代建行业在推动房地产行业转型和升级中的关键作用。可以说，绿城管理作为代建龙头企业，已经为整个地产行业的发展提供了一个值得借鉴的思路。

1、保障房建设核心从安居到优居，代建行业的演变与机遇

不可否认，在市场的实际需求和政策层面的积极推动下，代建行业的价值正在经历一次深刻的重塑和认知更新。这一现象既是国家产业战略发展的必然要求，也是对房地产市场实际需求的直接响应。

在此背景下，保障房建设的重要性愈发显著，它不仅关系到市场供需平衡的调节，也是国家在保障民生、促进经济社会发展和维护社会稳定方面的关键举措，一直是中国房地产行业的核心关注点。

首先，从市场需求来看，推进高质量的保障性住房建设成为了新时期的新命题。

回顾行业的发展历程，保障房的初衷是为了满足中低收入群体和住房困难家庭的基本居住需求，即解决“安居”问题。

根据住建部的统计数据，截至2023年底，中国已经累计建设了超过6400万套各类保障性住房和棚改安置住房，使超过1.5亿人实现了安居，基本实现了对低保和低收入住房困难家庭的全面保障。今年1至9月，住建部已建设筹集了148万套保障性住房，预计到年底将有450万新市民和青年人能够入住保障性住房。

然而，随着社会的进步和人民生活水平的提高，保障房的概念和需求也随之发生了变化。现代的保障房不仅要解决新市民的“优居”问题，更要满足他们对更高品质生活的追求。

根据“第七次人口普查”数据，我国住房存量面积中有31%建于2000年之前，而住建部数据显示，城镇现有房屋中房龄超过30年的占比达到20%，预计到2040年这一比例将增至80%。这些数据揭示了，尽管住房市场已基本解决了“有无”问题，但“好坏”问题依然存在，并且日益凸显。

对此，住建部明确表示，保障性住房不仅是政府工程，更是民心工程，应该建成“好房子”。这不仅意味着保障房要在数量上满足需求，更要在质量上达到高标准。

其次，在政策层面，保障性住房的建设也正受到前所未有的重视，已经成为国家住房工作的核心任务之一。

按时间线来看，自2023年起，住建部将提升住房质量作为重点，强调“好房子”的建设标准。今年7月，国家进一步明确了加快建立租购并举的住房制度，构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，以满足工薪群体的刚性住房需求。

紧接着今年11月，住房和城乡建设部、财政部联合印发通知，将城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。这一举措为保障性住房建设和城中村改造提供了更加广阔的结构性机遇，也为代建模式在民生工程中发挥积极作用提供了舞台。

与此同时，随着保交楼的推进和金融协调机制的落地，一大批纾困类项目得以重启建设，为资方代建业务提供了广阔的发展空间。以绿城管理为代表的代建企业，积极入局不良纾困项目，服务各类金融机构与资方，助力项目实现信用重构、复工复产、品牌焕新、品质提升，实现了原开发商、金融机构、购房者、供应链和地方政府的多方共赢。这一系列政策和市场行动，共同推动了保障性住房建设的高质量发展。

2、聚焦高质量、高品质，构建住房的“灵魂”

那么，绿城管理在这一趋势中，又做了些什么？

面对工程质量的普遍挑战，绿城管理不仅致力于提升保障性住房的质量和功能性，而且积极推动“好房子”建设的实践。今年6月，绿城中国在中房协的指导下，与中国建筑设计标准研究院合作，成功推出了《绿城中国好房子产品标准》，是房地产行业内首个获得认证的标准，充分彰显出绿城在行业内的领先地位。

这里值得注意的是，随着国家宏观经济、房地产行业的发展以及社会对居住品质的日益增长的需求，政府在投资建设项目上的标准也在不断深化。这些深化不仅增强了对产品质量、投资预算、建设周期等传统管理要求的重视，而且将模式决策和全流程的合规管理推向了核心位置，合规审计的严格度也在持续提高。

在这样的背景下，绿城的“好房子”理念已经在全国多个项目中得到实施，这不仅是对品质的追求，也是对行业标准的一次引领。

以此次安吉中心城区有机更新项目为例，作为绿城与安吉政府政企合作的首个保障房“好房子”实践作品，这是绿城首个采用全过程代建的EPC模式项目，用地面积约30万平方米，总建筑面积达95万平方米。

简而言之，该项目由绿城管理牵头，联合绿城设计、绿城生活科技旗下的绿城建工施工、绿城采购以及绿城产业配套，实现了从设计到施工的一体化高品质管理。这种一体化模式不仅保证了项目的高品质，也体现出绿城对全产业链生态圈布局的深刻理解和实践。

中国房地产业协会会长陈宜明也表示，绿城全过程代建模式所建设的高品质保障房，形成了很好的做法和经验，具有很高的学习借鉴价值。

当然，绿城管理在高品质保障房的建设上取得如此成绩，广受业内好评，很关键的原因在于其多维度的前瞻性布局和战略调整。

一方面，绿城管理连续八年保持20%以上的代建行业市占率，强势占据房地产开发服务领域领先地位，并仍不断通过开拓新业务，提升品牌影响力和市场竞争力。

截至2024年6月30日，公司的代建项目已经遍布中国30个省、直辖市及自治区的128个主要城市，合约项目总建筑面积达到约1.23亿平方米，同比增长8.1%，交付面积超过650万平方米。这些项目主要集中在环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝城市群等经济活跃、发展潜力巨大的核心区域。

在新拓业务方面，上半年公司也同样保持行业首位，新拓代建项目的合约总建筑面积达到1746万平方米，同比增长约1.1%。其中，政府、国有企业委托方及金融机构的占比高达70.5%，业务领域不仅限于传统住宅销售，还扩展到产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店、办公室等多个领域，显示了绿城管理在多元化业务发展上的深度和广度。

另一方面，绿城管理不断引入信息化工具，扩展代建业务内容，致力于构建平台型企业，以适应市场的变化和需求。

“好房子”的本质是回归客户需求。基于此，公司推出了“M登山模型”服务于B端客户，确保经营承诺的兑现，同时还针对C端客户推出“M确幸社区”，致力于为居民创造高品质的居住环境。这些创新的服务模式不仅体现了绿城管理对客户需求的深刻洞察，也展现了其对市场变化的敏捷响应。

不难看出，绿城管理在市场布局、业务拓展、信息化应用以及客户服务等方面的全面发力，使得公司能够在激烈的市场竞争中保持领先地位，并持续推动房地产行业的高质量发展。

3、结语

如今，房地产行业已迈入转型发展的新时代。

经过前期的高速扩张，我国房地产市场从以数量扩张为主向以质量优化为主转变，强调“房住不炒”的原则，同时推动租购并举的住房制度，优化住房供给结构，并加大保障性住房的建设和供给，以更好地满足居民多样化的住房需求。

在这一背景下，市场环境、人口结构和经济结构的变化促使房地产企业必须适应新需求，进行产品和服务创新。同时，技术创新如大数据、人工智能在房地产行业的应用越来越广泛，也在推动着行业的转型升级。

面对这些变化，代建行业凭借轻资产、低风险、低杠杆以及抗周期能力强等多方面优势，已经成为推动这一变革的重要力量。

而正如上文所述，绿城管理作为代建行业的领导者，正不断展现出其持续成长的潜力和优势，无疑已经成为行业新模式、新质生产力的践行者。