下载格隆汇APP
下载诊股宝App
下载汇路演APP
社区
会员
机构：光大证券
研究员：何缅南/韦勇强
1、9 月19 日，美联储宣布降息50bp，将联邦基金利率下调至4.75%-5.00%；9 月24 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，宣布近期将下调存款准备金率0.5 个百分点、降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例等。9 月26 日，中共中央政治局召开会议，会议强调要促进房地产市场止跌回稳等。
2、2024H1 中海物业实现营收68.4 亿元，同比+9.0%（2023 年同期财务数据经追溯调整）；毛利11.5 亿元，同比+14.2%；实现归母净利润7.4 亿元，同比+16.0%；宣派中期股息每股0.085 港币，中期派息率35%，同比提升10pct。
3、9 月19 日至9 月27 日，中海物业累计上涨约31%，涨幅明显。
点评：物管项目资源丰富，盈利能力企稳回升，提高中期分红比例回馈股东。
1）基础物管稳健增长，增值服务结构调整。2024H1 公司物业管理/社区增值/非业主增值分别实现收入51.7/6.9/9.1 亿元，同比+14.2%/+10.3%/-13.7%，物业管理业务收入占比76%，毛利占比70%，是业绩增长的主要驱动；非业主增值服务与地产开发关联度较高，短期需求减少；社区增值业务通过线上线下平台服务，满足社区住户的各方面生活需求，期内零售消费和社区团购实现强劲增长，随着在管规模扩张及服务渗透率提升，社区增值板块仍然具备较大的增长潜力。
2）资源禀赋优质，规模扩张动能强劲。公司物业管理业务具备明显的竞争优势和资源禀赋，处于行业规模第一梯队，截至2024 年6 月30 日，公司在管面积4.2 亿平方米，其中住宅2.9 亿平，占比约70%，余下为公建及其他业态（占比25%）和商写业态（占比5%）。公司背靠中海地产及中国建筑，具有较高的品牌知名度和优质的项目资源，2024 年上半年公司新增订单2120 万平方米，合同金额16.4 亿元，其中：53%来自中建及中海集团，合同金额为7.1 亿元，从业态构成上看，新签订单中65%为住宅项目（按面积），项目质量较高。
3）加强成本管控，盈利能力提升。公司在2024 年上半年实行严格的成本管控，包括节省物资、降低杂费和加大分包力度等，实现整体毛利率16.8%，同比提升0.8pct，拆分业务来看，物业管理/社区增值/非业主增值毛利率分别为15.4%/30.2%/14.1%，同比提升0.7pct/0.9pct/0.6pct，盈利能力显著提升。
盈利预测、估值与评级：公司业绩增长稳健，关联方交付保障性较强，项目资源丰富；2024H1 毛利率有所回升，但考虑开发商增值业务需求减少，调整公司2024-2026 年归母净利润预测至15.4/17.3/19.0 亿元，分别下调6%/8%/9%，对应的预测PE 为11/10/9 倍，央企物管，业绩增长稳健，中期分红比例提升，近期政策利好频发公司涨幅明显，估值仍具备较强的吸引力，维持“买入”评级。
风险提示：外拓竞争加剧导致毛利率下滑，增值服务开展不及预期。