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机构：国泰君安
研究员：刘越男/宋小寒/陈笑
奥莱业态经营表现稳健，公募REITs 成功发行盘活资产。
投资要点：
投资建议：由于公司公募 REITs 于 8 月上市带来投资收益，上调2024 年EPS 为0.93（+0.65），同时考虑消费环境暂未好转，下调公司2025-2026 年EPS 分别为0.27（-0.09）、0.30（-0.18）元。参考同行业可比公司估值，考虑公司上海物业资源丰富，给予2025 年高于行业平均的31xPE，下调目标价至8.37 元，维持增持评级。
业绩简述：业绩略低于预期，2024H1 营收151.73 亿元/同比-7.17%，归母净利润2.74 亿元/同比-17.58%，扣非归母净利润2.01 亿元/同比-29.22%。其中2024Q2 营收63.44 亿元/同比-7.40%，归母净利润0.82亿元/同比-34.12%，扣非归母净利润0.39 亿元/同比-51.32%。
上半年各零售业态均表现疲软，奥莱业态相对稳健。①分业态：2024上半年公司百货/购物中心/奥特莱斯/超级市场/便利店/大型综合超市/专业专卖营收同比分别为-8.43%/-5.14%/+0.00%/-4.79%/-7.86%/-11.15%/-8.25%，毛利率同比分别-6.96pct/-1.26pct/-0.15pct/-0.90pct/-0.36pct/-1.95pct/+0.87pct；②分地区：华北/东北/华东/华中/华南/西南地区营收分别同比-66.54%/-10.33%/-7.26%/-12.47%/-10.01%/+4.60%。
轻重并举加快拓展步伐，推进资产证券化。公司积极响应上海市“REITs20 条”政策号召，开辟公募REITs 新赛道，以又一城购物中心作为基础设施项目申报发行的华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金已于7 月完成资金募集，于8 月16 日上市。2024 下半年，公司将继续根据轻重并举的开发模式，探索多种模式的实践，以轻资产模式为核心，重点关注一线、新一线城市中位于核心发展轴上的优质地块、商业热点城市群以及机遇型城市，推进目标项目的合作意向储备；围绕市场热点及趋势，基于百联存量物业转型/引入城市奥莱，开展市场调研及经营模式研究；发挥ZX 供应链资源优势，试点布局悠迈项目。
风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧。