从三重确定性看金科服务(09666.HK)的价值增长

近年来，物业行业受到政策面的持续支持，行业发展迎来了新的机遇。

就在此前8月初，国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》中，提出鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式。这一政策为物业服务企业指明了新的发展方向，也为行业带来了新的增长点。

在这一背景下，金科服务近年来通过多元化的业务布局、不断深耕细分市场，加强第三方市场化业务拓展，提升独立性等一系列动作，展现出良好的发展韧性。

近日公司交出中期财报，不妨以其这份最新成绩单来看看在行业发展新机遇下，金科服务的价值成长潜力所在。

1、业绩看点几何？

从整体业绩来看，金科服务上半年实现营收24.10亿元，同比有所小幅度的下降，同时，归母净利润出现了一定程度的亏损。

对比行业，物企中报多数不算太理想。根据Wind数据来看，恒生物业服务及管理指数成份股中已经公布业绩的29家企业中有18家，净利润录得下滑甚至亏损。而从原因来看，多数也与对关联方的应收款项进行计提减值拨备有关。

从这一点来说，这对业绩带来的影响属于一次性，而考虑到整个地产行业如今迎来政策支持与稳健发展的新阶段，风险的充分释放也将夯实物企在行业新局面下的发展。

同时透过财报也能够看到，上半年金科服务通过一系列调整，不断强化整体的经营质素。

进一步聚焦到其具体的业务表现，金科服务高质量增长的底色正变得清晰。

收入端来看，公司核心收入分别来自空间物业服务、本地生活服务、社区增值服务及数智科技服务。

上半年，空间物业服务板块，作为金科服务的主要收入来源，实现了稳健的营收增长，收入达20.48亿元，同比增长0.9%。其中，核心主业物业管理服务实现收入20.11亿，同比增长3.4%。

（来源：公司财报）

不难看到，公司这一基本盘依旧坚实稳固。

与此同时，其他业务板块在外部市场环境承压以及自身动态调整中，整体业务基本盘保持相对稳健。

就此次财报来看，金科服务核心业务高质量的发展主要体现在如下几个方面：

首先，不断完善的版图布局，推动稳步的规模扩张。

截至今年上半年，金科服务已完成30个省市，174个城市的全国化战略布局，管理共918个住宅项目及361个非住宅项目。公司在管面积共计约2.48亿平方米，合约管理面积共计约3.26亿平方米。

上半年，公司保持稳步的市场拓展，新增超2亿元饱和收入的物业管理服务合同，新增在管面积约1000万平方米，其中新增住宅业态在管面积约721万平方米。

（来源：公司财报）

其次，独立性不断增强，区域深耕下持续提升管理密度。

截至上半年，公司在管面积中，来自独立第三方的占比约51.3%。合约管理面积中，来自独立第三方的占比约61.2%。此外，上半年，新增住宅业态在管面积中有约66%也来自独立第三方。

可见，公司展现出较强的独立性，这也侧面反映了金科服务在市场化竞争下的优势显著。

值得一提的是，截至上半年，金科服务在西南核心区域在管面积达到约1.32亿平方米，占总在管面积约53.1%，并较上年同期稳步提升约1.5个百分点。这反映了公司区域密度优势也在不断强化。

对于物企而言，管理密度的提升，有助于优化资源配置、提高服务效率和质量，同时实现以更少的资源投入管理更多的物业面积或项目，帮助降本增效。与此同时，这也将有利于公司夯实区域品牌影响力，进而带来业务规模增长的“虹吸效应”。

再次，坚持有利润的拓展，不断优化和提升项目质量。

面对外部市场环境的不确定性，金科服务持续夯实经营质量坚持有利润的拓展，持续优化和提升项目质量。

上半年，公司退出低质效、低收缴率、负贡献的项目，撤场在管面积约2990万平方米，这包括了回款无法保障的项目和主动解除委托管理的项目。

对此，公司解释指，这种主动“割舍”不利项目的做法，虽然短期内导致在管面积小幅下降，但有助于公司避免长期的负贡献，确保了可持续发展。

结合此次财报兑现的物管收入的稳步增长，以及应收账款并未随业务规模提升而上升等一系列指标情况来看，这也进一步验证了公司这一“割舍”策略的正确性。

此外，公司在加强服务品质、提升收缴率等方面也取得了不俗的成效。财报显示，上半年，公司小业主收缴率继续维持在高位水平，较去年同期上升2.8个百分点至87.3%。

2、审视公司价值增长的三重确定性

站在当下来看，金科服务后续将具备三重确定性机遇。

首先，行业侧。

物企经历了长期的估值下滑，如今已经实现筑底。随着行业风险的逐步出清，市场对这一领域稳健现金流、高分红、高派息的特征将予以重新审视，

中信证券观点曾指出，物业服务行业处于消费服务、公用事业和地产链的交汇点，且地产链属性正在逐渐消退，消费服务属性正在提升。中期来看，物业服务行业具备高股息的潜力，仅需企业着力提升分红派息水平。其同时推荐运营能力佳、应收规模控制得当、有分红提升趋势的头部物业服务企业。

显然，随着物企的价值不断获得市场的仍可，行业将迎来“贝塔”机会。

其次，公司侧。

金科服务保持了稳健高质量的发展，经营基本盘持续牢固，同时抗风险能力不断强化，“阿尔法”优势也让其具备看点。

公司在手现金充裕，截至上半年，金科服务拥有现金及现金等价物约17.85亿元。充裕的现金储备不仅为其运营和潜在扩张提供了坚实的财务保障，也为公司积极回馈股东、加大分红提供了条件。

对此，金科服务亦表示拟提高股息分配比例至不低于60%，显示出其对股东回报的重视。

与此同时，在财报次日，金科服务还于市场上展开了回购动作，而年内至今公司已经在市场上回购了4.1%的股份。此前，公司也表示计划继续根据市场情况实施回购，最高不超过总股本的10%。可见后续的回购仍然有较大空间，这也为市场传递了积极的信号，显示出公司对未来发展的信心。

（来源：富途行情）

最后，估值侧。

目前物企的估值已经处在底部，随着行业风险的出清，估值具备修复潜力。

此前，光大证券研报提到，短期来看，美联储加息周期接近尾声，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。中长期来看物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。其长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，

对于金科服务而言，当前公司估值也处在低位，同时考虑到其稳健基本面下的优质资产属性，叠加后续业绩与分红兑现的弹性与潜力，以及不断强化的独立性带来的估值重塑机会。这都将有望给其市场表现带来催化效应，其后续的价值修复相信也将值得期待。