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机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文
收入高增利润承压，投资收益大幅减少
公司2024 上半年实现营收12.25 亿元，同比增长126.5%；实现归母净利润2.66亿元，同比下降32.1%；实现经营性现金流净额-19.45 亿元，同比下降37.89%；基本每股收益0.17 元，销售净利率同比由73.0%下降至20.4%。公司上半年营收增长主要由于产业空间载体销售大幅增加；归母净利润下滑由于（1）销售毛利率同比下降6.5pct 至60.1%；（2）2023 年同期让持有的联营企业股权产生投资收益4.12 亿元，导致2024H1 投资收益同比下降132%；公司经营性现金流为下降主要由于园区综合开发支出同比大幅增长。
租赁收入同比下降，项目建设高速推进
公司上半年实现房地产租金收入4.85 亿元，同比下降3.2%，截至6 月末出租房地产总面积为150.7 万方，在产业租赁端展现出强劲韧性，上半年引进集成电路重点企业7 家。公司上半年实现销售面积销售收入7.26 亿元，2023 年同期仅0.23亿元，导致上半年销售收入高增。公司上半年存量在建项目14 个，涉及总建筑面积约242 万方，其中康桥汇康天地地块实现开工，将重点围绕集成电路材料及装备两大细分领域，打造材料装备产业园。
发起设立参投基金，融资渠道畅通
公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，2024 年4 月，公司发起设立张江燧玥基金，基金首关规模1.16 亿元；2024 年6 月，张江燧锋二期基金完成设立。
截至上半年末，公司累计产业投资规模已达94.41 亿元，同比增长8.36%，其中直投项目金额40.77 元，参投基金认缴出资54.64 亿元。公司1-7 月公开市场融资46 亿元，包括公司债和中票各18 亿元，票面利率不超过2.57%。
风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。