大摩：料香港楼价明年升5% 受惠美国减息

格隆汇9月5日｜摩根士丹利发表报告，预期今年香港楼价跌8%，在美联储减息在即助力下，明年香港楼价预期有机会升5%，住宅市场较零售及写字楼物业更受惠减息因素。

另外，大摩美国经济师Ellen Zentner预期，美国联邦基金利率将由现时5.375%，降至今年底的4.625%，明年6月则为3.625%，其香港银行分析员Nick Lord则预料美联储每次减息0.25%，最优惠利率则下调0.125%，预期明年底，实际按揭利率将降至3.25%。至于1个月银行同业拆息今年上半年约为4.5%，明年底则回落1.75%，至2.75%水平，H按揭利率约4%(H加1.3%)，仍高于封顶息。

另外，大摩预期目前租金收益率为3.2%，在减息因素下，加上租金走势将受惠内地人才流入，租金利差明年将转向中性，将吸引投资需求。此外，业主供款负担能力将由现时50%，改善至45%较健康水平，自2021年以来，利率是导致楼价累跌三成的元凶，相信香港楼价将触低，并在2025年出现周期性复苏，升幅为5%。

香港地产股债务中，60%利率以按浮息计算，若拆息每跌1%，将带动平均盈利增加5%，高负债如新世界发展(0017)、希慎兴业(0014)、恒基地产(0012)及嘉里建设(0683)将受惠，以浮息比重高如九龙仓置业(1997)亦受惠。