格隆汇9月5日|摩根士丹利发表报告,预期今年香港楼价跌8%,在美联储减息在即助力下,明年香港楼价预期有机会升5%,住宅市场较零售及写字楼物业更受惠减息因素。
另外,大摩美国经济师Ellen Zentner预期,美国联邦基金利率将由现时5.375%,降至今年底的4.625%,明年6月则为3.625%,其香港银行分析员Nick Lord则预料美联储每次减息0.25%,最优惠利率则下调0.125%,预期明年底,实际按揭利率将降至3.25%。至于1个月银行同业拆息今年上半年约为4.5%,明年底则回落1.75%,至2.75%水平,H按揭利率约4%(H加1.3%),仍高于封顶息。
另外,大摩预期目前租金收益率为3.2%,在减息因素下,加上租金走势将受惠内地人才流入,租金利差明年将转向中性,将吸引投资需求。此外,业主供款负担能力将由现时50%,改善至45%较健康水平,自2021年以来,利率是导致楼价累跌三成的元凶,相信香港楼价将触低,并在2025年出现周期性复苏,升幅为5%。
香港地产股债务中,60%利率以按浮息计算,若拆息每跌1%,将带动平均盈利增加5%,高负债如新世界发展(0017)、希慎兴业(0014)、恒基地产(0012)及嘉里建设(0683)将受惠,以浮息比重高如九龙仓置业(1997)亦受惠。