天风宋雪涛：美国房地产市场的五大特点

核心观点

当前美国地产呈现出五大特点：第一个特点：地产销售分化，新屋销售稳步回升，成屋销售仍在探底。第二个特点：整体房屋供给仍紧，房屋空置率处历史低位。第三个特点：租金调整幅度有限，整体租售回报率有所增加。第四个特点：月均还款中位数快速上行，全款购房人数增加，但违约率保持稳定。第五个特点：独栋住宅（single-family）与多户住宅（multiple-family）的开工数明显分化。

摘要

2023年以来，美国地产市场表现出较强韧性：整体价格保持高位震荡，抵押贷款违约率并未大幅上升。

2024年美国货币政策路径变化依然扑朔迷离，如果演进中的地产周期推动价格反弹，美联储的降息预期可能进一步推迟；而走向尾声的去库周期亦会在地产周期的带动下刺激地产后周期商品补库，加速中国相关出口的改善。

当前美国地产呈现出五大特点：

第一个特点：地产销售分化，新屋销售稳步回升，成屋销售仍在探底。

第二个特点：整体房屋供给仍紧，房屋空置率处历史低位。

第三个特点：租金调整幅度有限，整体租售回报率有所增加。

第四个特点：月均还款中位数快速上行，全款购房人数增加，但违约率保持稳定。

第五个特点：独栋住宅（single-family）与多户住宅（multiple-family）的开工数明显分化。

总的来看，美国房地产市场已经较早在加息周期中完成了衰退，不仅没有出现房地产危机，反而在高利率背景下展现出了韧性。

由于整体供给偏紧，较低的空置率、提升的租金回报率以及回落的利率水平，都会成为房价反弹的动力。

房价反弹又会推动美国核心通胀的反弹，从而延缓美联储货币政策宽松的节奏。

风险提示：美国房地产抵押贷款质量迅速恶化；美国就业超预期下行；美国大型建筑商流动性风险。

注：本文节选自2024年3月20日天风证券发布的《美国房地产市场的五大特点》；分析师：宋雪涛 S1110517090003

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