绿城中国“低利润”本色难改-格隆汇

即便整体行业备受市场冲击，绿城中国仍是家稳定在3000亿规模的“巨无霸”房企，甚至还实现逆市微增。数据显示，绿城2023年全年销售金额达3011亿元，同比增长0.27%。

销售规模的稳定增长，同样带动收益及盈利的上升。

根据绿城中国3月22日公布的最新财报数据，2023年，该公司录得收入约1313.83亿元，较去年增长3.3%；股东应占净利润约31.18亿元，较去年增长13.1%；股东应占核心净利润约64.17亿元。

从增幅来看，该业绩确实相当吸睛。但从绝对值来看，规模庞大的绿城依然是个“不盈利”房企：毕竟卖了3000亿，却只赚30多亿，这多少看上去不合常理。

盈利承压仍高价拿地

财报显示，2023年，绿城录得毛利170.7亿元，较上年毛利220.2亿元下滑22.48%，其中物业销售结算均价19456元/㎡，较上年每平米下降了543元；2023年毛利率13%，同比下滑4.3个百分点，其中物业销售毛利率11.3%，同比下滑5个百分点。

该毛利率在行业内亦属末位水平。

绿城在年报中解释，毛利及毛利率明显下滑的原因有二：楼市下行及限价影响，以及公司投资项目主要聚焦一二线，因此获取成本偏高。

由于楼市走势未明，考虑销售去化速度，绿城在2023年的拿地项目并不多，年内共新增项目38个，新增总建面557万方，耗资595.15亿元。

但由于新增项目主要集中在一二线城市，平均楼面价已达到14231元/㎡，截至2023年末，总土储平均楼面价涨到7982元/㎡，为近三年最高值（2021：7182元/㎡；2022：7582元/㎡）。

销售均价方面，2023年自投项目销售均价为28334元/㎡，较2022年的26823元/㎡有所上升，但仍低于2021年的28416元/㎡。且2023年的自投销售额低于2022年的2128亿元，为1943亿元，权益金额1276亿元。

此外，2023年结算均价已跌破2万元/㎡至19456元/㎡。鉴于结算均价较当期销售均价有一定的滞后性，若后续楼市仍持续低迷，这必将令绿城利润进一步承压。

最新数据显示，绿城前2月累计销售金额约249亿元，同比减少20.7%，总合同销售面积约126万平方米。

此外，受楼市下行、房价下跌影响，绿城部分项目也出现了减值亏损，这亦令其利润又损失了约14亿元，该数值与2022年相当。

在3月25日召开的业绩会上，绿城管理层表示，今年一季度市场成交的低迷，是市场去年四季度的延续；预计调整会持续一段时间，但市场可能会出现缓慢的复苏，后市走向如何，有待进一步观察。

“从政策方面来看，今年相关部门已经出台不少稳楼市政策，如房地产融资协调机制等措施，政策从指导性政策向操作性政策方向宽松，预计这些措施将对市场产生积极影响。”绿城方面表示。

从目前来看，与其它房企的保守审慎相比，绿城似乎仍对后市抱以看好，这从其一系列加杠杆高价拿地的操作可窥见一二。

就在刚刚过去的3月13日，绿城以8.28亿元竞得苏州狮山路“地王”项目，成交楼面价为45454元/平方米，溢价率42.05%；2月27日，绿城以总价19.3亿元竞得杭州三里亭地块，溢价17.7%。

这是否会对其盈利带来负面影响，仍有待观察。

尽管绿城努力控制“三费”，但持续高企的利息总支出，同样蚕食了绿城的利润。

年报显示，仅2023年，绿城的总利息开支达到83.86亿元，较上年增加1.06亿元，相对于全年净利还高出了约17亿元。

尽管一直走在降债的道路上，但绿城的“高杠杆”底色却从未改变。

截至去年底，绿城集团总借贷为1461.4亿元，较2022年末1401.2亿元增加了60亿元，增幅4.3%，较2021年末1274.59亿元增加近两百亿；净负债率达63.8%，较2022年底增加1.2个百分点，较2021年底的52%大增11.8%。

此外，绿城一年内到期借贷余额为325.47亿元，较2022年底269.06亿元增加逾56亿元；账龄超过半年及以上的一年内应付“贸易应付款”121.6亿元。

截至2023年末，绿城的手持银行存款及现金余额697.6亿元，其中受地方监管的预售监管资金238.79亿元。尽管还债仍尚有余地，但这对于要维持庞大规模的经营发展，明显捉襟见肘。

据年报披露，截至2023年末，绿城总借贷加权平均利息成本为4.3%，较2022年的4.4%下降10个基点。但若想有效降低债务成本，从而提升盈利水平，绿城更需要压缩债务规模。

当然，在此之前，绿城首要还是确保自身不陷入流动性危机。为此，面对即将到期的债务，绿城正积极进行置换。据绿城中国执行总裁耿忠强透露，2023年，绿城已完成了境外债务置换11.72亿美元，其中4.5亿美元是对今年到期境外债务的提前置换。

截至今年2月，年内到期的境外债还有3亿美元，当中2.5亿美元境外债于下半年到期，目前该部分债务的置换工作正按计划推进，预计上半年完成。

至于境内债方面，年内绿城到期的境内债为120.5亿元，其中，71.5亿元将于上半年到期，目前已归还了51.5亿元。下半年将有49亿元境内债到期，绿城将根据市场情况择机发债置换，同时准备了自有资金准备偿还。

据公开资料披露，截至目前，绿城今年以来已发行了两笔10亿元三年期中票，共融资20亿元，募资主要用于商品房建设。

除此之外，今年绿城也会提前着手安排2025年到期的债务。

必须提及的是，长期的“高杠杆、低盈利”已严重影响到绿城的市值表现。最新数据显示，绿城的市值已跌至167亿港元，远低于其资产价值。年报显示，绿城的净资产1139.35 亿元，其中股东权益361.3亿元。

就在今年年初，国资委曾表态，今年将全面推开央企上市公司的市值管理考核。背靠央企的绿城，将如何拯救其市场估值？成为绿城留给2024的最大疑问。