地产，稳了吗?-格隆汇

辉哥侃股

今天早盘，地产股高开，冲高后回落，截至午盘，板块大面积飘红，近8成个股上涨，津滨发展涨停2连板，新城控股、世联行、金地集团、金科股份4股盘中涨停，沉寂了一段时间的地产股重新活跃。近期房地产暖风频吹，地产股飘红，行业迎来转折点？

地产股今日的这波上涨，从消息面上来看，最大的利好来自于监管层近期的多次表态。在10月20日举行的2021金融街论坛年会上，有关领导表示，目前房地产市场风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。 10月21日银保监会有关负责人强调保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，促进房地产平稳健康发展。

之前10月15日，央行金融市场司负责人提到房地产开发贷款增速大幅下滑是短期过激反应，指出9月底时，“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放”。市场普遍预计，房企融资环境有望迎来边际改善。合理的资金需求正在得到满足，“首付比例支持”提法超预期，在按揭和融资环境改善基础上，政策底进一步明朗。近日再传“某市两大国有银行信贷额度放开”的消息，伴随着代表性房企风险释放、政策宽松，市场预期，地产股有望开启一轮修复行情。

辉哥认为，目前政策宽松，只能理解为对前期房地产市场的调整和纠偏。监管层日前再度重申“房住不炒”和推进房产税的坚定立场，稳楼市不是政策大转向的风向标。短期内或难再进一步出台利好，房地产行业迎来转折点言之尚早，关注地产股后市走势。坚持独立思考，分享发现和价值，致力为股民朋友输出有用的参考，谢谢你的浏览！更多精华请关注辉哥侃股。

阿島

【万科主席郁亮响应会否出手救恒大：要救人先要保好自身，称行业冬天能否过去未明朗。】

万科主席郁亮在万科业务交流会上被问到会否出手相救中国恒大时表示，行业冬天来了谁都冷，首先要保证自己的安全才能去救人。郁亮称，行业冬天能否过去尚未清楚，现在去帮忙是添乱。万一科作为行业有影响力的企业，会积极想方设法在力所能及下，做一些对行业有益的事情。万科一直坚持【稳字当头】。公司今年首季度末回归【绿档】，各项指标均符合重点房地产企业监测要求。截至6月底止集团净负债率为20.2%；持有货币资金（含受限存款）达1,952.2亿元人民币。

在8月半年业绩会上，万科总裁、首席执行官祝九胜曾表示，近几个月有与恒大作探讨，但未有开展实质性的更多合作。他并多次提到万科是【稳字当头】，确保经营安全比较重要。据《证券时报》报导，中国恒大周四向美元债券的受托人支付了8,350万美元，受托人随后将向债券持有人付款。该笔债项为9月23日到期的公开市场美元债，但有30天的宽限期，恒大出人意料地支付利息让其避免了违约。人行行长易纲指，恒大目前的主要风险是到期债务未能偿还、部分工地停工，且已预售的房产按时交付存在不确定性，总体而言恒大风险是个案风险。万科今日升2.81%，收报21.95元；恒大今日升4.26%，收报2.69元。

郭施亮

【房地产税试点要来，房地产行业会发生怎样的变化？】

房地产税，对很多房产投资者来说，是一个不得不考虑的因素。在“房住不炒”的背景下，抑制投机炒房、调节收入分配的力度逐渐升温，推出房地产税也是一个很好的办法。房地产税已经提及多年的时间，但仍处于探索的阶段。然而，如果按照正常的流程，房地产税还需要经历一系列的流程，包括征求意见、立法等，也会不断拖延房地产税推出的时间点。对此，有专家表示，部分地区可以不必等待房地产税立法这一个漫长过程，可先加入试点范围进行“动真格”改革。房地产税的推出，关键需要看具体的执行措施，但房地产税推出的背后，并非让房价大幅下跌，而是达到抑制投机炒房、调节收入分配等目的。与此同时，随着不动产登记、全国住房信息联网的不断完善，也为房地产税征收创造出有利的条件。现阶段内，影响房地产税执行效果的因素，一方面需要看房地产税是针对增量征收还是针对存量征收；另一方面需要看房地产税的具体执行税率是多少，且按照人均多少平米以上的标准进行征收等，任何细节的变化，都会直接影响到房地产税的真实效果。换一种角度思考，如果房地产税是针对增量征收，而并非针对存量征收，那么房地产税对打击囤房等行为的震慑力也会大打折扣。

如果房地产税针对存量征收，则需要看具体的征收标准，如何达到抑制投机，且保护刚需及改善型住户，这又将会影响到不少投资者的切身利益。从征求意见到立法，再到审议通过等，房地产税的立法流程将会显得比较漫长。正如贾康先生所言，部分地区可以先加入试点范围进行“动真格”改革，如果试点的效果显著，那么可以逐渐推向全国，并为房地产税的全面推行获得了更多的实践经验。房地产税推出，未必会引发房价的大跌，但可能会引起部分地区的房价波动，对大量囤积房产的投机客，可能会赶在房地产税实施之前大量抛售房产，减少相应的损失。房地产税只是影响房地产价格走势的一个因素，但影响房价走势的因素是比较复杂的，包括货币政策、土地供应、保障房比例以及居民收入等，都可能会影响到当地房价的走势。

在全世界范围内，已有部分地区实施房产税、空置税或者地税等措施，但对房价的影响还是比较有限，部分核心城市、核心区域的长期房价走势，还是呈现出重心上移的趋势。过去二十年，可以认为是国内房地产市场的黄金二十年发展期，炒房成为了过去二十年最有效、最保值的投资方式。随着房地产税的逐渐到来，加上“房住不炒”的中长期定调，对房地产投资者来说，更需要考虑到投资房产的交易成本、持有成本以及时间成本。可以预期，与过去二十年相比，今后房产的投资增值效果可能会明显下降，且不同地区的房产价格走势会出现明显的分歧。未来很长的一段时间内，国内居民的资产配置方式可能会发生显著的变化。过去，房产投资会是多数家庭最主要的投资方式，且占据家庭资产投资比例最高的水平。但是，随着房地产投资回报预期以及变现能力的下降，未来国内居民的家庭资产配置方式将可能呈现出更分散的投资形式，包括股票、基金等渠道的投资比例也会有所提升，以实现更好的资产保值增值效果。

“房住不炒”有望成为中长期的主基调，房地产税的推出可能导致房地产市场的进一步降温，并加剧国内房地产市场以及房地产企业的分化走势，今后很长一段时间，对多数地区来说，房产投资不是最理想的投资方式，房产投资更需要考虑到持有成本、交易成本以及时间成本等因素。

与庄戏股

【政策吹暖风，地产板块多股涨停，反弹还是反转?】

10月22日，房地产板块强势拉升，津滨发展涨停，新城控股、世联行、首开股份、金地集团、金科股份等涨超5%。消息面上，10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上亦表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

与此同时，10月21日傍晚，一则关于“某市两大国有银行信贷额度放开”的消息在网上刷屏。部分银行也表示，目前的额度比之前要宽松一些。若上述消息属实，对于市值近万亿的房地产板块来说，无疑是超级利好。事实上，早在此前央行就曾多次表态，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。在9月27日的央行第三季度例会上，就首次提及了要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，再次强调“维护房地产市场平稳健康发展”。彼时，时隔仅两天，足见当前官方对房地产市场稳定的重视程度。

10月15日，央行在三季度金融数据新闻发布会上，更加明确地要维稳楼市，要配合地方维护楼市平稳健康，解决楼盘烂尾的问题。此外，哈尔滨、长春、沈阳等地还出台了救市政策，这是政府为提振市场信心采取的真正意义上比较全面的救市行为。总得来说，维护行业平稳健康发展是政策的出发点，随着近期信用风险的集中释放和相关违约房企处置方案落地，未来政策执行力度和节奏可能趋于平和。

财经聪哥

本周最后一天，市场传来5大消息，如果你坚持看我的文章，我相信这个周末你是笑嘻嘻的。

第一：标普指数7连涨创历史新高美股周四收盘涨跌不一。标普500指数录得连续第7个交易日上涨，并创盘中与收盘历史高位。原因：漂亮国上周初请失业救济人数降至29万创疫情爆发以来新低。外围股市不惧缩表的预期，继续走高。很多人在担心市场崩盘，我看不出什么逻辑！特别是A股，大胆做就完事了。

第二：光伏建筑一体化板块开盘拉升昨天一则消息提出到2035年城乡建设全面实现绿色发展，大力推广超低能耗、近零能耗建筑。在谈碳中和的大背景下面，涉及绿色、环保的题材，会有不同程度的爆发。光伏、绿电、新能源都是碳中和下的分支题材，这些我已经在笔记中写烂了。大家注意看就知道。

第三：半导体板块集体大涨消息面上，隔壁的国会文件显示，国内芯片巨头获得了上千亿美元的技术出口许可。被压抑了许久的板块终于得到像样的反弹。半导体板块，代表的是未来的发展方向，你想想，几乎一切电子产品都需要用到芯片，高端的航空航天技术也需要用到芯片，未来的想象空间没有天花板。

第四：磷酸价格年内涨幅达280%，即产即销企业0库存今年以来，因为原料成本上涨和供求关系紧张，各类磷化工产品的价格快速上涨。磷化工产业链需求旺盛，上游磷矿石资源也处在供不应求的状态。随着磷化工产品的需求量和价格持续攀升，磷化工企业今年的业绩也迎来爆发。前两天，电动车巨头特SL表示对于标准续航版Model3和ModerlY新能源电动汽车，全球范围内都在改用磷酸铁锂电池。而磷化工产品正是制造磷酸铁锂电池的重要原材料，相关公司已经连翻上涨，笔记中提到了两个龙头，今天的表现都非常不错，其中一个涨停。

第五：动力煤主力合约继续跌停动力煤主力合约再次触及跌停，跌幅14.01%，报1365元/吨。大商所焦煤期货主力合约下跌8.10%，报2972.0元/吨。朋友们知道，关于煤炭板块，我明确表达观点已经不是一天两天了。枉顾大势，试图抢进抢出的所有行为，都难以改变最终亏损的局面。

最后：北向资金继续流入，大盘不用担心北向资金连续第四天净流入，累计金额已经接近300亿，为最近的高峰，说明北向资金对于A股极具信心。你想想，如果不是积极看好，谁会拿着几百亿进行投资呢？指数昨天收出十字星，今天则在十字星隔壁收阴线，我有一种感觉，指数要继续向上难度会越来越大！而拖累指数的主要就是消费类和周期类，比如白酒和煤炭，其他的板块，暂时没有看到什么问题！所以在结构性的市场，选择什么板块，比天天研究指数更加重要！好了，以上！如果觉得文章有帮助，感谢点赞，这是我持续分享的动力！我是财经聪哥，祝大家股票长虹！文中所涉观点仅为个人不成熟看法，不作为任何建议。

爱飞翔

三个方面看舍得酒业发布的三季报。

第一：营业收入，三季度营业收入为12.2亿，对比一季度的10.3亿多一些，对比二季度的13.6亿少一点。应该说三季度的营收数据还可以。为什么这么说呢？一般来说，四季度是白酒的销售旺季，但是舍得情况比较特殊，去年12月底更换大股东，基本上到了一季度后面组织架构才理顺，4月份召开了经销商大会，也招商了新的经销商，考虑到新经销商铺货因素，舍得在二季度这个传统白酒销售淡季实现了爆发式增长。但是大家要知道，这不可能是常态。所以我对舍得三季度的收入数据是满意的。

第二：净利润，扣非净利润2.3亿，对比很多人看了半年报后预期的4亿以上，确实惨了一点。但是还是比去年同期增长了60%，主要是大家都胃口已经吊的很高了。对于这个2.3亿净利润，我们简单分析一下。看下面3个数据。 1：前三季度销售费用为6.08亿，上半年为3.48亿，三季度的销售费用为2.6亿。这个数据明显高于一二季度。也就是说公司在三季度做了更多的销售费用结算。如果公司在三季度的销售费用投放和二季度一样（2亿），那么公司净利润就多出了4500万（考虑了所得税因素）。 2：三季度的税金也是这几个季度最多的，影响净利润有1500万。 3：三季度管理费用为1.6亿，上半年的管理费用为2.2亿。这又影响了3000-4000万的净利润；当然不能说公司三季度增加税金、管理费用、销售费用就不合理。只是表达公司在三季度的税费支出多了一些。所以相应的利润会少一些。

第三：合同负债，三季度公司营收及利润指标不够靓丽，还有一个影响因素。这个因素就是合同负债。过去白酒股投资者通过预收款看公司的销售情况是否顺畅。但是自2020年开始，会计准则修改了，由合同负债会计科目替代了预收款。那么预收款和合同负债的区别是什么呢？预收款强调收到了钱，而合同负债强调是否签了合同。注意有合同负债未必收到了钱。公司上半年的合同负债为3.68亿，三季度末的合同负债为8.52亿，三季度新增合同负债4.84亿。也就是说对比上半年，公司多收了4.84亿的合同，而没有发货。这也说明舍得在三季度并不是销售不佳，而是有意压货。至于压货的原因，我们不得而知。可能是为了控价，也可能是不想增速太快。那么公司多出的4.84亿合同负债到底收到钱了没有，还是只是应收账款。看一个指标，经营活动现金流。上半年公司的经营活动现金流净额为8.7亿，三季度末为16.2亿。经营活动现金流大增7.5亿。这从侧面说明了公司的合同负债基本上都是现金。

点评：舍得三季度营收还OK，净利润同比增长还可以，环比出现了大幅下滑。这一方面是因为公司控制发货，其次三季度结算的费用比较多，也影响了利润。

周小公子

ARM发布了一些工具，这些工具能让“物联网”设备制造商——包括物联网智能交通红绿灯到智能家电等等，在生产实体芯片时，就同时进行代码开发，从而将一款设备的开发时间从通常的5年时间缩短了两年。

点评：一般而言，公司会向芯片制造商提供底层蓝图，让他们依据蓝图生产实体芯片，然后把实体芯片交给软件开发商。在新系统下，ARM可以在把这些蓝图发送给芯片制造商来制造实体芯片，同时向亚马逊AWS等云计算公司提供“虚拟”芯片版本。根据“虚拟”芯片，这些云数据中心将提供芯片电路的模拟设计，软件开发人员再以此来编写代码，使实体芯片生产和软件代码并行推进，大大压缩了整体开发时间。亚马逊打算利用这种新系统，在第三方公司生产的联网设备上测试唤醒词“Alexa”。他们支持超过150种Alexa可用设备。没有这个（新系统），他们就得建立一个’硬件农场’。通过消除对物理硬件的依赖，他们可以加速更新（开发）。

小肥财

事件：央行行长易纲在2021金融街论坛全球系统重要性金融机构会议上表示，稳健的银行体系离不开稳定的货币政策环境。过去几年我国银行业不良贷款处置工作力度很大，对于化解信贷周期风险起到了很大作用。其中，银行收入的稳定增长为不良贷款核销提供了有力支撑。现阶段，利息收入在我国银行业收入中仍占有较大比重，保持正常货币政策，保持利差水平处于合理区间，有利于促进银行体系更好地为实体经济增长服务，也有利于维护金融稳定。银行可以用这些收入，一方面补充资本金，另外一方面也可以核销不良资产，同时还尽量地降低贷款成本，为实体经济做好金融服务。

点评:从去年的银行让利，到现在的鼓励收入，体现了央行的政策导向。商业银行服务实体经济，是最重要的职能，三季报情况来看释放利润也是监管默许的了。

奥特曼打小怪兽

融创中国董事会主席孙宏斌先生对2021年下半年的房地产市场持悲观态度。他表示，由于房地产调控政策和流动性收紧的影响，2021年下半年的房地产销售收入可能会下降。孙宏斌先生还预计，监管机构将扩大房地产税的试点，这主要会影响到市场预期。降低融资成本是关键：集团管理层希望在未来三年将公司的融资成本降至低于5%的水平（目前为8%），并且使信用评级达到投资级。拿地战略偏向谨慎：融创中国将采取谨慎的拿地战略，2021年下半年权益拿地销售比将控制在20%以内（2021年上半年公司权益拿地销售比为38%），今年全年的权益拿地销售比控制在30%以内。除此之外，管理层在土地市场上并没有看到太多好的并购机会，考虑到土地并购会给公司带来额外的债务负担，这与公司控制债务总额的目标相冲突。

宣捷投研

事件：北方稀土(600111.SH)发布公告，为满足公司稀土功能材料研究方向产业应用示范项目对中试场地的需求，丰富和拓展技术创新链，进一步提升公司自主研发能力和科技创新能力，研发高端新产品，同时配套国家新材料创新基地建设，增强实验室科研成果的工业验证、产业转化能力，推动稀土功能材料产业迈向中高端，公司拟以自有资金出资6430.96万元建设“北方稀土国家稀土新材料创新中试基地项目”。

点评：此项目投入使用后，能够改善和满足公司各方向的科研条件和需求，具备容纳更多实验平台的能力，有利于进一步提升公司科研装备水平、测试验证水平、技术研发效率和自主研发能力，有利于加快科研成果转化，为公司高质量发展提供科研支撑。同时由于项目能够承接各类国家级科技创新平台、中心的共享共建，具有较好的社会效益。

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