上实城开（00563.HK）变迁史

作者：前章

来源：反直觉投资（fzjtzs）

要了解一家公司，就要从他的历史源头开始看起。那么上实城开，目前代码0563.HK，怎么来的呢？这之间有什么故事呢？也许，要研究上实城开，就需要先从那段历史说起来了。

关于港交所上的（0563.HK）的公告，最早我们可以看到的是在1999年。

那个时候，香港市场正在经历科网股泡沫阶段。指数大概是10000-15000点。

在经历过一段时间的改名后，563有一段时间，名字为“科建集团”，这是一家进行中国物业投资及开发的公司，其实也就是房地产开发投资公司。

之后在2006年9月1日，改名为中新集团，主席仍然为郦松校。如果我们看截至2006年的5年的财务数据，其实公司规模在增加，但是盈利能力一般。

因为公司主要也就是倒卖一些地块，进行盈利，实际开发比较少。

2010年的6月24日，香港上市公司上海实业控股有限公司（0363.HK），对中新集团进行收购。

为什么上实控股会收购中新集团呢，大家要想想2010年的背景，2008年，全球市场经历了非常严重的次贷危机，中国的房地产行业，也几乎崩溃，所以民企地产商，纷纷面临清盘的可能。我去翻了下中新集团2009年的财报，发现2009年下半年，中新集团是巨亏。

在这样的情况下，2010年6月的这次收购，就想的明白了。国企的重新整合资源，也许中新手上还有值得拿的土地，所以上实控股出手了。

收购回来之后，公司改名为上实城开，主席，蔡育天，总裁，倪建达。之后便开始了还贷款，新注资，换管理层，换核数师，等等一系列的整合工作。

终于，发2010年的年报了。

可以看到，2009年，中新集团亏损了21亿，然后等上实接管后，亏损缩减到了7.5亿。实在是不容易。

时间到了2011年4月11日，这一天，上实控股和上实城开之间，进行了一次比较大型的收购注资事件，也就是上实城开增发了一批股票给上实控股，收购上实控股旗下上海城开59%的股份，增发的股价是2.8每股。

具体定价的参考是：

这轮定增做完之后，公司的股权情况如下：

老股东进一步被摊薄，大股东持股达到了70%，外面散户也更少了。其实这也是上实控股注资产给了上实城开。

上实城开增发股票收购的这个资产，上海城开，在上海、江苏、湖南、重庆这些地方一共有11个项目，总规划面积为450万平方米。所以当时这笔交易，还是非常划算的，这为了之后上实城开的发展，奠定了很好的基础，也因为这次收购，上实城开的总土地储备很快就到了1700万平方米。（其实关于上海城开，这里有个铺垫，影响会一直持续到2018年，之后我们再详细解释。）

到了2011年的半年报，9月份公布，上实城开已经奇迹般的扭亏为盈了。

从2010年的收购，到增发股票收购母公司资产，再到2011的半年报扭亏为盈，这一步步操作，实在是精彩绝伦。

至此，上实城开的基本架构就搭建好了。

那么，从2011年到2018年的这7年中，上实城开又经历了什么呢？

参考资料：

上实城开官网：http://www.siud.com/about/

香港交易所：http://www.hkexnews.hk/

注：内容均是作者个人观点，仅供参考，并不构成任何的买卖建议，股市有风险，入市需谨慎。