吴建斌:对房地产业和融资方式的预判

2018-04-21 16:02 剑冰摄影及文学 阅读 32067

编者按由格隆汇主办、富途证券独家冠名、中国平安全程支持的2018格隆汇"高屋建瓴"全国房地产高峰论坛在深圳成功举行,峰会邀请到了中国最顶尖的房地产业大家齐聚一堂,互通有无。

在此次峰会上,阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁吴建斌先生以《对房地产业和融资方式的预判》为题做了主题演讲。吴建斌先生,是一位作家,也是一位知名的摄影家,同时,还是一位优秀的跨境房企财务专家。他拥有超过三十年的财务管理、资本运作、信息化、法务、战略管理经验,成功引领两家上市企业成为全中国最优秀的房地产巨头。他在此次峰会上的演讲,对房地产企业管理及市场的预判,都非常有前瞻性,干货多,而且含金量很高。我们第一时间整理了吴建斌先生的演讲内容并刊发出来,以飨格隆汇诸君。

以下为演讲全文: 

大家好,应格隆汇的邀请,参加今天的演讲。我这两天出差去了西部的一个城市,之前我的同事邀请我去那里看一看,我说没有时间,但后来他们坚持让我去一趟,说你一定要来。 

我花了两天时间调研了下这个西部城市的房地产市场,最大的感受就是这个城市目前所处的阶段,有可能像深圳在90年代或者2000年这个时间点。我看到整个城市,现在到处是塔吊。访问了几家房地产公司,在手土地面积都是几万亩,最少的也有几千亩。市场的动力非常强,这个城市这几年GDP在全国排位很高。

我也分析了一些这个城市的数据,今年一季度GDP增长是10.1%。从这个现象我们可以看到中国的房地产市场,存在一种分化的局面。我感受非常深,当我们觉得整个中国的房地产市场,在目前的调控之下,遇到诸多困难,但当我们走到像这样的城市时,却又几乎感觉不到调控。我们知道中国市场非常大,绝对不仅仅是北上广深这几个城市,中国市场从东到南,从南到北,由于发展的阶段不一样,所以房地产市场的表现特征也不一样。这是我在这个西部城市待了两天的感受。

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第一部分对房地产行业的预判 

今天我的演讲分几个部分,第一部分是对当前房地产行业的总体判断。这个判断未必准确,是我个人的一些见解。目前房地产市场总体给我的感觉,像天空上飘了一片乌云

过去几年,特别是20152016年,我们房地产市场的各种前端融资非常热闹,钱也很多,你想融资,资金来源渠道很多。20152016年,房地产市场也经过了一轮大的增长,我认为最主要的还是金融市场的推动,特别是像我们当时非标型的发债市场的推动,房地产企业无论评级2A还是3A,在国内市场融资几十亿资金,或者上百亿资金是非常容易的,那个时候中国国内融资比较方便,境外市场融资也比较容易。 

在这个阶段,我们知道信托融资、地产基金的融资,这些融资在快速增长的情况下发挥了非常重要的作用。但是经过了两年的发展,作为一个地产人,我深知当前融资环境发生了多大的变化。现在的融资难度非常大,融资成本也在上升,在这些方面,地产公司真的感觉面前飘了一朵乌云,而且这朵云很厚,就在我们头顶上。 

除此之外,这两年,特别是在房地产市场,多项政策一直在加,没有放松。有人说是五限,有人说六限,差不多在房地产市场,能限制的都在使用。对房地产公司来讲,这是一个非常不利,不好的消息,市场在执行过程中难度很大,再加上融资成本也在上升。 

在目前的融资市场,差不多只有开发贷才能保持和过去差不多的融资成本水平。其他的融资工具,融资成本,从我自己操盘的角度来看,起码上升了5%10% 

以前已经和房地产商有合作的有些银行或者金融机构,已经签了贷款和约或者部分资金已经在使用,后面还有一些合同没有使用的,差不多在这个阶段、这些金融机构都要求改签合约,或者有补充协议。补充协议的目的,就是金融机构在资金链收紧的情况下,需要发展商承受融资成本上升带来的成本。

既然是乌云,如果来一阵风就可以吹走,这个风可能是政策风,有可能是因为其他什么原因,这些乌云就会被驱散。 

但是在这种情况下,作为我们从事房地产行业的企业,怎么判断这个市场? 

我是这么判断的,我认为目前我们现在的限制政策,短期内不会取消。当然会有人问,多长时间才能取消?作为企业来讲,战略部门一定要做一些先行性研究、预见性的判断。 

我们在内部做过很深入的研究,我们判断政策限制,应该还会持续两年时间。两年的时间,对房产公司来讲,有些企业可能就是冬天,但又有些企业可能是春天。房地产公司最主要的,是要靠强大的资金支撑,如果没有足够资金储备,让自己过好这个冬,我相信压力是非常大的。 

第二个方面,我认为调控的常态化也是不会改变的。房地产企业从90年代开始,到现在已经走了30年的时间,我们这些做房地产的人所经历的,就是每几年调控一次,而且每次调控都在加码。目前,加码已经到了历史上最严厉的时候,至于还会有什么新的举措,还不知道。这个行业就是这样,为什么会是这样?就是因为这个行业表现太好了,当别的产业还处于比较艰难的时候,利润率还处于比较低的情况下,房地产行业在蓬勃发展。

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在经济的大环境下,我们去年保持了6.6%的经济增长,今年一季度保持6.8%的增长,这个增长趋势也没变。我们也知道房地产在我们国民经济的整体里面占比太足,几乎占了这个大饼里面的20-30%,拉动五六十个行业。所以房地产对经济增长贡献是很大的,所以经济增长只要不下滑,房地产的贡献,就一直是很大的。 

我们还有一个判断,头顶上的乌云虽然短期内不会消失,但是长期应该会消失,应该政策会根据调控的需要和国家发展做判断和安排,但因为之前毕竟不是完全的市场经济安排,但随着各方面的健全,各方面管理和监管到位,这些政策引导,也会逐渐市场化。 

房地产企业这么多年增长走过来,其实很多公司的管理基础还是很差,在过冬的这个时候,我们要苦练内功。房地产企业和金融密不可分,现金流的管理,是房地产企业最核心的方面。当然现金流我们也知道,一般包括两方面,一个是自己的经营现金流,另一方面是融资现金流,当融资环境出现了一种困局的时候,我们必须要加强自己内生的管理。

在这种情况下,房地产行业可能会出现四方面的特点: 

第一是长期利润率趋于下降趋势。这和巴教授的判断完全一致,长期处于下降趋势。 

到什么程度?整个社会平均利润率就是房地产行业最终利润率下降的目标。我们也知道过去房地产行业毛利率都在40%50%之上,而且规模又大,利润率又高,当别的行业只有10%7%8%的时候,房地产有这么高的毛利率,你想想这个行业多好?但是这个趋势已经在逐步下降。 

第二个,野蛮增长。原来开发房地产,只要有房子就好卖,不管房子建在哪里,水电煤气也不通,在那个年代,只要是房子就好。但是现在这样的房子就不好了,现在是品牌发展的年代,越有品牌的发展商,在市场上的房子越是好卖,品牌甚至比质量都更重要。 

第三个,开发商有可能向运营商在转变。大家判断房地产要转型,到底怎么转,见仁见智,有很多种选择。我的选择就是开发商向运营商的转变,这个趋势也是不可逆转的。 

第四个,行业的集中度提高。行业集中度在过去从20122013年以来,集中度明显提高,前10家房地产公司,前50家房地产公司,前100家房地产公司,在市场的占有率逐步拔高,特别是前10家,占到市场份额的30%40%以上。 

有人预测,前10家房地产商有可能在2020年,有可能占市场份额到50%。大家不可想象,有10家房地产公司占中国十几万亿市场的50%。这是非常震撼的一件事,如果这件事情发生,这个行业的整合就完成了。 

这是我们对大势的判断。 

面对乌云,作为房地产企业来讲,有时候也需要有逆向思维。顺向思维很重要,但是逆向思维也很重要。当我们在做逆向思维的时候,我们可能考虑一些因素,这些因素是什么,让我们产生逆向思维的结果,可能有几种东西:

第一,城镇化的方向。城镇化的方向就是国家的政策,目前中国城镇化发展60%,发达国家80%,还有20%的成长空间。这个变化会产生什么结果?有钱的阶层会向一线城市集中,次有钱人可能向强二线城市集中,钱不多但是想享受城镇化成果,要向县级、县市级走。这是国家推动的结果,也希望看到的结果。

第二,老百姓追求美好生活是一个方向。什么叫美好生活?就是我们现在追求和两三年前追求生活质量是不一样的,什么叫美好生活?城市交通要好,社区周边配套要好,社区的设计要好,社区的功能要齐全,户型要好,户型配套的高智能化东西要到位,从房间的角度我理解的就是这样。这个策略没变,我们就知道房地产的方向在哪里,也很清晰了。 

第三, GDP仍然是考核或者衡量一个国家水平的动能。一季度GDP6.8%,是全世界最快的经济体,再加上我们的饼很大,在这么大饼的基础上,增长6.8%,这是很巨大的数据。这个数据的背后显示了中国经济,目前仍然保持非常强的活力;另一方面,我们投资、在推动经济成长。 

再换一个角度看,在经济活跃的过程中,会有一批人受益。中国人的有钱就买房子的心态,这种做法一直没有变化。经济的成长过程中,又会有一批新的阶层出现,他们有了钱就会买房子,更有了钱就会买更好的房子,买改善性的房子。 

第四,房地产行业,毛利率虽然在下降,但是房地产行业的毛利率、净利润率仍然是所有经济体里面最好的一个。 

在这种情况下,经过四个因素的分析,作为房地产公司来讲,方向还是比较清晰的。房地产行业里面最核心的三大因素:人、土地、资金。谁拥有了最优秀的人,你在房地产行业就有立足之地;谁拥有了丰厚的土地储备,你在行业就是战无不胜;谁拥有了更大的资金来源,你这个企业在最艰难、或者未来调控过程中,你仍然活得比别人好。 

前几天,我在微信里看到有个土地储备方面的排名,有些公司,目前土地储备达到了3.1万亿的土地储备,很简单,正常房地产公司土地储备一般会维持开发3年,3.1万亿正常情况下,如果各种因素能配套的话,每年销售量就应该是1万亿。第二第三名的房企,土地储备是2.8万亿,再接着2.5万亿。你拥有的土地储备在下一步竞争里面处于主导因素。 

另外是人的因素,人的因素也是房地产公司里面最关键的。有些公司推行双赢机制,有些推行双享机制,这是为了获取市场上最优秀的人所设的机制,就是把市场优秀的人跟公司的各种利益紧紧连在一起。我们的诉求,就是经过发展之后,企业获得更好的收益,老板愿意把钱拿出来与我们的员工或者合伙人分享,我们很多房地产公司都在学这一套机制,这套机制目前看起来,能发挥很好的作用。

当前大家最关心的是资金问题,我找了2017年公布业绩的几家公司的业绩表,可以发现什么呢?碧桂园2017年业绩结算2269亿,毛利率26%,利润260亿,分析员分析说,预计2018年,碧桂园计划销售目标是7000亿万科去年结算2429亿,净利润281亿,预计2018年目标销售7000亿。 

这张表大家应该这么理解: 

一个是这些地产商对未来是充满信心的。你可以看到2017年碧桂园销售5500亿,如果2018年目标是7000亿的话,增速还是很大的!万科5239亿的销售规模,到2018年他的规模也可能是7000亿。从这些公司列的目标来看,对未来是充满信心的,不管市场怎么表现,不管大家怎么看,也不管评论怎么样,这个做法,对市场未来的前景,是很看好的。 

第二个方面,可以看到2017年这些公司的业绩都是创他们历史上的新高,但这不是新高,很快会被2018年业绩覆盖。非常简单,比如2017年碧桂园的销售是5000亿,结算收入是2269亿,也就是说2017年,还有不少的销售收入会到2018或者2019年才结算,如果毛利率保持不变的情况下,利润是要翻番的。换句话说,2018年,我们所列的地产公司的盈利会翻番。 

第三个方面,这个表只是列了十家公司,其实可以列前一百家公司,每家公司对2018年的销售都是充满期待的,不管市场发生什么变化,不管现在金融市场多么紧张,他们对市场的前景都是非常看好的。

土地市场呈现的主要特点: 

第一个,向县乡一线在覆盖。原来市场覆盖大多数在一二线城市,2016年、2017年以来,已经开始覆盖三四线城市,有的公司已经覆盖乡镇。这是一个趋势,全国覆盖。为什么会出现这样的现象?因为一线在限购,市场那么多流动的资金、富裕的资金要找出路,出路找哪里?一线投资不了跑二线,二线投资不了跑三线,三线跑不了去乡镇,资金在一步步外溢。所以土地市场现在呈现三四线市场的土地大家争得火热,三四线城市以下的五六线城市也开始火热。

其次,城市群周边为主要战场。巴曙松教授叫三大城市群,3+6的城市群结构。分析一下房地产公司的2017年业绩,会发现主要城市的城市群,特别是华南以深圳、广州为中心的,华东上海、杭州为中心的,北京、天津作为中心的,这三个城市群带来的销售贡献在每一家公司的占比非常高。在未来还将继续以这种态势推进当中。 

第三,房地产公司原来专注做住宅房地产,现在实际上产城融合。比如特色小镇,现在往这方面推进。从几家公司可以看到,最近都在提出一种特色小镇、产城融合的战略。恒大拿出1000亿在科技方面做项目,每家都有自己的打法,核心就是产城融合。 

再接下来,就是与金融机构的完美结合。房地产公司都要靠金融机构,而项目的发展还是靠金融机构,没有强大的资金支持,房产公司很难发展。房地产的现金流,就来自两部分,一个是销售收入,一个是融资带来收入。

从这种情况来看,房地产公司的高周转仍然是利器。最近网上可以看到很多公司,不但签出很多文件,希望项目上加快周转,为什么会这么做?其实很简单,因为现在的融资成本上升5-10%。这5%10%通过什么方式,可以让融资成本既能接受又能推动产业加快发展? 

你的施工期、销售期要短、资金回流越快,那么你在市场竞争就具有优势,如果借到一笔10%利率以上的资金,原来别人6个月就能销售,而你放5年才销售,这个最后的结果差别非常大。 

第二个特点就是限价,采取合作开发的策略。我们现在有一块地,三五家房地产公司大家共同去做。既然不能做最大化,那么价格不要谈得太高,发挥自身优势,每个人在市场份额里面仍然可以分。 

第三个是并购基本过去了。过去几年房地产公司高速发展,60-70%是并购获得的,很多房地产公司在各个地方,把能够并购的资源都拿了,现在越来越少,所以招拍挂是未来获得土地最核心的渠道。我认为:招拍挂,旧改以及产城融合有可能变成下一步获得土地的主要来源。

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第二部分对变化中的融资方式的预判 

融资非常重要,融资成本前面已经讲过这些观点,大家可以看一看

在融资方面,我这样认为:尽管国家在融资方面关了一扇门,但会开若干的窗,门关的是非标的。我们的金融市场真的是需要这样一些标准,这个市场越规范、越有序,其实对整个房地产行业或者国民经济都是利好。把非标关掉是没问题的,对房企来说。关了一扇门,会开了很多窗。

我举几个例子,开发贷、并购贷、抵押贷没什么影响,这些仍然存在。然后开的另外一扇门比如有资产的融资,有证券化、ABNCMBSABS是房地产公司开发的,核心点是用于资产。 

作为财务人员来讲,我们经常要看资产负债表,资产负债表主要分左右方,左方资产方,右方是负债权益方。如果你会看资产负债表,就会觉得每个科目都可以融资的,应收款可以融资、收租的资产可以融资、成形的资产可以融资,正在路上的资产也可以融资,在建工程可以融资、商业资产可以融资,酒店资产可以融资…… 

再加上去年以来,我们国家正在推行长效激励机制的建议,所以长租公寓市场的融资也是非常可观的。这分为两种,形成或者已经可以出租公寓可以融资,没有建成的长租公寓也可以融资。渠道很多,我们可以通过发债、信托、银团,可以通过境内外,我们想得到的融资工具差不多在这个市场都可以用的。只是每个工具用的时候所产生的结果不一样,有些可能需要时间很长才能融到一笔钱,有的可能需要时间很短,这都不要紧,如果你知道能给公司带来很好的融资,按照不同的时段,不同的团队安排、激励,这些问题都可以解决。 

我在这次峰会上举些例子,比如阳光城(000671.SZ)是一家地产公司,全国排名1617位,各种指标排下来1819位的水平。眼看着市场非常好,前景吸引人,在这种情况下,房地产开发的三大要素之一的人,就是优秀的团队已经构建完成,土地目前有将近5000亿货值,虽然不高,但还可以。 

5000亿货值按照我们开发结构来讲,就是2-3年时间,当然接下来,就要解决资金问题,当我们认识了这个问题的时候,阳光城的团队就是在推动各项融资方面要花很大功夫,所以我们怎么样融合团队,每个团队有不同的激励机制,而且在国家政策允许的情况下。

举个例子,我们的REITs做了30亿,这是深交所批的。还有在建工程,我们自己盘点一下,我们在将来的三年,在建工程在施工方面需要建安费,我们为建安费做融资,会发公司债,这些都是正在做的事情。

比如我们全国首单购房ABN。这个是15亿,已经完成了,非常有效。虽然花的时间很长,我们做这个产品的时候,大概前前后后花了三个月的时间,金额也大概做了14亿,对房地产公司来说,10多亿资金并不多,但这是一个创新。我们把资产负债表分割之后,觉得这一块可以带来收益,过去看不上这个钱,但是现在对我们来说,也重要,就是把购房余款打包形成了一个产品。

比如我们在做CMBS,叫商业抵押担保的证券,这个可以赚八个多亿,我们把西安一个物业进行质押,质押之后变成一个产品,然后发掉,成本不高。

在物业管理方面,我们物业管理费ABS,也可以做,这个做7亿对物业公司来讲也是不少的钱,把创新的融资工具带来的资金加起来也有几百亿。对房地产企业来讲,正常的销售在继续之中,除此之外,把资产负债表进行分解,又能带来几百亿资金,这就有很大的贡献了,这也是我们财务工作者应该体现的价值。

还有商票付款、保理、信托、境外发债等这都是我们可以做的。

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第三部分对房地产业的总趋势判断 

刚刚已经提过,对房地产公司来讲,人、土地、钱三者不能缺一,当人的问题解决好,要解决土地问题,当土地问题解决好,要解决钱从哪里来的问题,钱有很多途径可以获得,不是单单的营运收入,并不是没啥事可以做。总而言之,我对房地产市场有一个粗略的判断。

如果人到位、土地到位、资金都到位了,那么这家公司在房地产行业里做的就不错,我对房地产预测:以现在的发展速度或者各种因素的具备之下,10年以后房地产市场总量有可能是20万亿。做一个假设,销售面积不变,我对销售价值做3%的提升,10年以后就是20万亿的市场,这是有可能发生的。 

我最近去了好几个城市,特别是西部一些城市。像西安、昆明,包括深圳在内,一线城市房价从数据来讲是有所下降,但这不一定是真实的,西部的城市增长都是50%或以上。所以全国普涨的情况下,保持3%的递增,有可能在10年后,我们市场总额就是20万亿。 

20万亿的市场里面,我认为强者更强,特别是前20强的公司会表现非常优秀,占比提高,特别是未来3-5年还会保持40%50%甚至一两倍的成长。另外,就是强强合作会更多,大的地产商和大的地产商合作,大的地产商跟拥有土地的土地商围绕土地的合作,这种合作趋势非常明显。中小地产商不是没机会,只要有能力,以共存的立场把拥有的土地拿出来,合作为主,发挥自身的优势。 

另外一个在打法还是高周转,房地产公司化解风险最根本的就是高周转,越快越好。很多公司的钱可能是一块钱周转一年一次,如果一块钱一年周转两次活或者周转三次,效果就会很好。房地产市场能实现高周转,最核心的通道就是住宅房地产,住宅房地产市场需求量非常大,不会枯竭,也没有到天花板。除了正常住宅需求外,我们还有对美好生活的追求的需要,这个可能永远不会变,这是件好事。还有一个需求是产城融合,最后一个是产融结合,这是房地产最重要的趋势。 

以上的分享是我个人的看法,未必对,仅供参考。谢谢格隆汇的邀请,也谢谢大家的聆听。 

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