克而瑞：28城4月楼市走势预判

作者：克而瑞研究中心

北京

楼市现状：

3月，北京商品房商品住宅供求情况与2月相比均有好转，但市场整体低迷的基调并未逆转，开盘项目以老盘新开居多，整体去化表现平平。土地市场供应小幅回暖，调控方面延续之前严格的政策，没有松动迹象，预计随着需求结构逐渐外溢，环京地区加入限购只是时间问题。

上海 

楼市现状：

3月因政府放开预售证，上海商品住宅供应放量环比大涨279%，新开盘首改首置项目去化较好，总体成交较2月有明显好转。价格方面由于业绩或资金压力，有些企业开始妥协愿意接受调价，部分典型项目的价格与上月持平或略低。因目前市场依旧受到调控政策影响，因此企业新开工意愿依旧不强，项目案场到访量比春节期间有大幅提升，尤其是快要开盘的项目，且性价比较高或较前几期价格没有大幅上涨的产品案场到访量较大，但同质化竞争较严重的区域，客户案场到访量相对不太乐观。土地市场3月份共成交22幅土地，面积多达93.2万平方米，集中在宝山共成交5幅。

后市预判：

供应：4月将有22个项目即将开盘，或将迎来供应一波小高峰。

成交：改善项目逐渐放开，品质较好的项目在成交中的占比将会增大。

房价：随着改善型项目逐渐入市，上海新盘整体成交均价可能会有小幅上升。

热点区域/板块：浦东、青浦、金山这些区域或将成为成交热点。

广州

楼市现状：

3月广州市场供需回温，但回温力度明显不如预期，同比去年回落幅度较大，商品住宅成交未现“小阳春”，成交量在过去6个月中仅位于中低水平。新开盘、加推项目共40个，数量明显增多但受单次预售证不超过50套的限制，单次推售货量也大多在50套以下，整体去化情况一般。政策方面房贷利率延续上行趋势，商业银行首套房贷利率普遍上浮10%以上。土地市场加推集中在郊区，共挂牌五宗宅地，3宗地块采取“限地价+竞自持+摇号”，1宗地块采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”拍卖方式，成交3宗商办用地，出让条件苛刻，均为“定向出让”。二手房住宅交易量仍处于调控以来的低位水平，随着调控的不断深入，二手房市场观望气氛抬头，交投活跃度下降。

后市预判：

供应：预计4月下半月开发商会积极备货，冲刺五一黄金周。

成交：预计4月整体成交少量下滑的可能性较大。

房价：预计五一黄金周会迎来推货高潮，部分楼盘会平价换量，加快资金回笼。 

深圳

楼市现状：

3月深圳商品房商品住宅供应环比涨幅巨大，但总量依旧极少无开盘项目，成交量继续走高，以刚需产品为主，集中在龙岗、龙华和南山，整体市场供不应求持续。政策上发布公积金新政，为规范房地产市场秩序规定开发商不能拒绝公积金贷款；此外宣布实施“三价合一”，将全面压缩“阴阳合同”生存空间。土地市场大湾区供应较为活跃，3月仅成交4宗土地，全部用于工业新兴产业。二手房市场量价齐升，各区二手住宅均价普遍上调，平均涨幅2%，其中盐田、宝安和龙岗涨幅较大。

后市预判：

供应：供应：预计4月开发商仍持观望状态。

成交：受“三价合一”对二手房市场的影响，4月新房市场活跃度有望增加。

房价：预计4月房价变动幅度不大。

热点区域/板块：龙岗区、龙华区、南山区。

天津

楼市现状：

3月，天津商品住宅供应成交环比均有明显回暖，但同比远不及去年同期水平，整体上市场新房房源较少，呈现供不应求局面。共15个项目开盘入市，总体去化程度一般，其中仅位于滨海新区的3个项目表现优异，开盘去化率达100%。

成都

楼市现状：

3月，成都商品住宅供应成交量持续增加，均超过100万方，市场火爆新开盘9个项目去化率全部高达100%，市场一房难求。企业调价意愿强烈，但因政府限价依旧严格，因此成交均价仍处于稳定状态。在供需两旺情况下企业新开工意愿强烈，开发商纷纷积极布局。政策上出台《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》，要求以棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人的顺序摇号排序、依序选房。因新的刚需优先摇号政策的出台也致售楼部到访量有所增加，市场热度持续高温，刚需以及再改需求持续释放。土拍市场火热，3月供应土地43宗成交25宗，开发商拿地节奏较上月有所回升，双流成为成交热点区域。

后市预判：

供应：4月的整体供应将稳步提升。

成交：市场火热度加剧，供应提速的同时成交也上涨。

房价：市场上基本无房可售，在限购、限售、限价、限贷等政策调控下，新房和二手房价倒挂。

热点区域/板块：远郊项目因其不限购而销售火爆，尤其是成都未来发展的重点区域——天府新区仁寿和简阳。

西安

楼市现状：

西安因项目整体拿证滞后，3月商品住宅供应大增，共开盘 22 个项目整体去化率优异，房企开盘解筹率普遍较高，现场销售情况良好，10 个项目对外表示开盘当天所推房源全部售罄，整体上供需失衡，市场氛围趋紧。政策上也开始采取公证摇号的方式公开销售，受整体供不应求的市场现状影响，房企开工意愿强烈。土地市场3 月成交集中在西咸新区，共计成交 17 宗土地，该区域土地市场热度持续不减，随着西咸一体化的强力推进，该区域的集中与叠加利好尤为可期。

后市预判：

供应：4 月初将迎来一波强势供应潮。

成交：由于供应放量的滞后性，多家拿证项目尚未开盘，导致成交量下滑。

房价：预计后市整体价格稳中见涨，短期内价格大幅上涨的可能性有限。

热点区域：高新区、城东的浐灞与曲江新区。

兰州

楼市现状：

3月，兰州市商品住宅新增供应环比下降，基本无项目新开盘，成交回暖环比大涨211%.，均价略有下滑。政策上多家银行陆续上调首套房贷利率，多数银行已执行上浮5%~10%的利率；另外明确房企和中介若拒绝公积金贷款将被严惩。土地市场3月供地25宗，集中在永登县和兰州新区，且工业用地为供应主力。新增土地成交11宗，成交楼板价大幅上涨至1107元/平米，兰州新区及周边地县为成交的主力区域。

后市预判：

供应：受政策变化影响。

成交：受政策变化影响。

房价：交价格将维持小幅波动，平稳运行的态势。

热点区域：七里河区三滩板块、彭家坪板块；安宁区盐池板块、安宁中心板块；城关区城关中心板块、青白石板块。

济南

楼市现状：

3月，济南商品住宅供应量较上月稍有减少，供不应求现象开始显现。共开盘加推8次，推出3052套房源，客户购买热情较高，案场到访量增加，开盘当天去化率达到86%，特别是位置较好的项目去化情况优异。受土地市场影响，市场价格相对偏低，另外开发商在售房源减少市场货量减少，各开发商价格调整意愿较为强烈。随着停工令解除，各项设施开始恢复施工，加之部分楼盘开始出现房源告急现象，大部分楼盘开工意愿较为强烈。政策方面放开四类人员落户限制，土地市场本月无供应成交，二手房市场止跌回涨，价格开始平稳上升。

青岛 

楼市现状：

3月，青岛商品住宅成交量和供应量均大幅增加，6个新开项目基本全部售罄，例如万科未来城线上卖房两秒售罄，市场火爆，原本对地缘客户有抗性的项目，现在也已经不是问题。政策上专项整治，红岛新区要求准售房源今后要公开摇号；3月还出台了新的户籍政策，满足相关要求后落户只限制在45岁以下。土地市场供应大幅放量，供应建面达到313万方主力为胶州，成交建面144万平米，环比虽然下降了45%，但同比上升107%，热度仍在延续。

后市预判：

供应：受市场监控政策影响，开发商观望，预期供应减少。

成交：限签房源签约，成交量还是会维持在15000套的水平以上。

房价：上涨压力大。

武汉

楼市现状：

3月份武汉供应仅100万方，依然处于低位，推盘量较2月有所回升共18次开盘，供应4748套，日光盘频次有所下降，整体首日去化率87%，连续两个月首日去化率下滑2%，其中刚需项目的去化率多数仍保持良好，改善及高端项目的去化率受阻明显，整体来看“金三”成色不足。在行政调控深化，叠加信贷环境收缩下，案场客户量明显下滑。多数开发商接受限价积极推盘意愿明显提升，但部分地价过高的项目，仍旧处于捂盘状态，开发商对开盘价格的预期暂未出现明显的下调意愿。土地市场方面本月供地较少，分别分布在中南中北及阳逻板块，成交含住宅土地9宗，其中8块土地均为现场挂牌，均为底价成交无溢价。

后市预判：

供应：4月份武汉市的供应量将会明显回升，预计供应量将会处于200万方左右。

成交：预计成交量将会回升至150万方左右。

房价：绝大多数项目房价难上涨，但个别企业存在依靠特殊操作得以备案价上涨可能。

热点区域/板块：三环内刚需客户置业热门板块如白沙洲、四新、青山依然保持较高热度，三环外光谷新中心、文化大道、盘龙城片区仍旧是关注焦点。

长沙

楼市现状：

3月，长沙楼市较2月明显好转，供不应求持续。新开盘加推项目共20个，整体去化情况较好。政策方面“全装修新政”“首套刚需优先”相继推出，规定长沙内五区商品住宅，采用全装修建设交付的比例不低于70%，其他地区不低于30%，促使成交量上行 。土拍市场持续升温，六区一县成交量同环比上升，共成交经营性地块6宗，其中两宗涉宅用地均为“双限”地块，溢价成交。

后市预判：

供应：二季度预计有65个项目开盘，预计供应量将会回升。

成交：整体维持高位。

房价：预计市场价格将有小幅拉升。

热点区域/板块：长沙雨花经济开发区。

无锡 

楼市现状：

3月无锡楼市供不应求，受到整体市场大环境的影响本月成交面积大涨，改善型需求依旧为市场主力。新开盘项目数量仅4个，但整体去化情况良好。二手房市场受季节性因素影响，市区成交量环比大幅增长，但同比下降较多。本月经营性土地累计成交8幅，均为商办用地；挂牌经营性土地8幅，其中住宅用地4幅，土地供应量较上月大涨517%。政策方面公积金新政出台，在原委托还贷业务涵盖公积金住房贷款、商业性住房贷款基础上增加了组合住房贷款还贷业务；同时各大银行对首套房贷款利率普遍需要上浮10%~30%。

后市预判：

供应：预计4月份整体供应量将小幅增加，维持在前期正常水平。

成交：因备案、利率上浮等政策影响，成交量不会出现大幅的上涨。

房价：整体价格预计保持相对平稳，短期内调整幅度有限。

热点区域/板块：新吴区。

南京

楼市现状：

3月，南京供求环比均有回暖，但同比去年仍有较大差距。26个项目开盘入市以老盘居多，主要位于城北、江北、江宁、城北等板块，热点区域项目以及低总价项目去化情况良好，各楼盘到访量有了明显回升，特别热点区域的热点楼盘，案场到访量不断增加。政策上近期出台了公积金新政，突出对刚需群体购买首套住房的支持力度。土地市场本月无供应，成交8宗地，因目前南京土拍设置了多重规则，开发商加大自持及配套建设，因此开发商拿地谨慎，整体土拍热度趋冷。因春节假期的数据滞后，二手房市场呈现量升价跌态势。

后市预判：

供应：开盘潮将至，预计未来主城有近24盘推出7000套房源。

成交：随着3月供应回暖，成交也将回升。

房价：房价上涨压力较大，高价地项目直接关系到各板块房价格局。

热点区域/板块：江北、江宁与远郊板块的高淳溧水依旧是4月供应大户，热度不会下降。

重庆 

楼市现状：

3月，重庆政策相对温和，楼市供应稳定，成交量持续回升，特别是改善需求较旺，均价波动平稳，存量继续保持低位，消化周期仅2个月。新开盘项目数量较多，整体去化水平较高，房企开工意愿较为强烈。二手房市场热度也小幅回暖，成交表现量价齐涨。土地市场供应周期性回暖，成交回落，5宗拍卖成交，3宗挂牌成交，且拿地企业以国企、央企为主。

后市预判：

供应：预计4月中下旬迎来供应高峰。

成交：4月预计102个项目开盘，“银四”成交量将持续回升。

房价：受限价政策约束，市场价格走势相对平稳。

热点区域/板块：随着核心区开发接近饱和的状况下，城市供需外溢，土地供应偏二环热门区域，以龙兴、西永、歇马为代表。

昆明

楼市现状：

3月,昆明市场供需两旺，但因预证趋严供应量并不大，市场火热供不应求未得到逆转，持续消耗存量。政策调控加码升级，从呈贡住宅限售2年加码为三大热点区域限售3年，进一步遏制炒房行为，另外，政策进一步收紧公积金政策，并提出落实差别化房地产信贷调控政策，也都是着眼于去杠杆，控制投机性、投资性购房行为。 房企加推项目明显增多，由于出台了新的市场政策，加推项目整体去化率一般。土地市场3月商住类用地供应15宗，成交8宗多为底价成交，整体上招拍挂土地增加数量超去年全年。

后市预判：

供应：4月供应将逐渐上升。

成交：4月成交将会环比小幅下滑，市场将逐渐回归市场正常水平。

房价：受昆明楼市调控政策升级的影响，近期市场均价将会保持平稳，调控区域以外的版块均价将会稳中有升。

热点区域/板块：主要集中在2、3环及3环外，南市区和呈贡区受到房企的重点关注。

沈阳

楼市现状：

3月市场活跃度提升明显，沈阳商品住宅供应放量，成交突破100万方。新入市项目仅有于洪区粤泰城1个，开盘去化率一般，但整体存量去化略有成效。成交均价呈小幅波动之态，整体与上年四季度持平。土地市场比较平静，共成交居住用地2幅。

后市预判：

供应：预计4月上市量与去年同期相比降处于微降状态。

成交：预计成交量将呈现上涨趋势。

房价：预计4月后房价降继续小幅上升。

热点区域/板块：浑南、于洪、沈北、铁西等四区仍为城市热销区域，沈北新区道义板块领跑全市，其区域价格也被持续小幅推高。

郑州 

楼市现状：

3月，郑州新增商品住宅供应环比下滑较为明显，成交量显著增加，新开盘项目数量众多，整体去化水平较好。价格上开盘项目并无明显调价迹象，案场到访量较上月有所上涨，月度平均单盘到访量140组客户，环比上涨7%。土拍市场供地增加，郑州主城区有20宗土地（19宗住宅，1宗商业用地）竞拍，包括2宗净地，18宗城改用地。

长春 

楼市现状：

3月长春市场成交量高位上涨，环比上涨114%，冬歇期市场各项目主要以去化库存为主，新增房源有限，随着天气转暖，市场开始陆陆续续有新品上市。房价呈上涨态势，企业通过最新楼栋加推后提高项目价格，大部分项目或多或少都有上调价格的动作，加速市场升温。需求结构基本无变化，依旧为刚需为主，改善辅助，改善类需求逐渐小幅度上涨。本月土地市场新增经营性用地18幅，成交15幅，其中10幅为商住用地，多集中分布于莲花山区域。

后市预判：

供应：预计4月份商品住宅供应量会有所上涨。

成交：成交量也会有大幅度提升。

房价：预计二季度价格会持续走高。

热点区域/板块：目前热点区域仍旧为南部新城板块，随着一级市场的发展，开发商未来的重点将会逐渐转移到绕城高速外的城区，长春新区和莲花山区域为主要区域。

杭州

楼市现状：

3月杭州确定启动摇号政策，受两会和公证摇号暂停申领预售证影响，3月商品住宅供应量同比下降22%；成交环比大幅上涨， 42个项目推盘，集中在中旬，滨江江南名府等4盘首开，当天均基本售罄，热点项目继续保持高去化，萧山经开区等多盘受土拍红利影响，去化显著提升。当前市场热度仍维持高位，企业新开工意愿较强，案场到访量显著提升，热门项目尤为显著。土地市场涉宅用地成交13宗，集中在余杭、萧山，楼面均价环比下34%，土地挂牌量高，景芳三堡、九堡、富阳间隔较长再度出让宅地。二手房市场因经适房、安置房达到入市交易的年限，性价比相对较高，集中签约助推二手房量显著提升。

后市预判：

供应：4月供应将在中下旬爆发，当前需摇号方案审核通过后方能领出预售证，部分项目存在观望，环比出现下降是大概率事件。

成交：公证摇号后集中签约，相对周期拉长，4月预计成交将出现回落。

房价：受成交结构影响小幅下降。

热点区域/板块：相对偏刚需区域，如留下、闲林、临安等；热门板块如钱江世纪城、滨江区府等仍将观望。

宁波

楼市现状：

三月传统旺季，宁波各项目新领预售证环比2月份上升明显，供求大涨，成交均价环比也上升明显。开发商普遍密集加推房源，去化情况分化明显，定价较为合理的刚需首改项目较为热销，高端改善盘去化基相对一般，整体市场热度环比二月份有所上升，整体案场到访量环比上升明显，属于正常的季节性回暖。开发商新开工意愿较强，纷纷想在4月传统营销旺季尽快占领市场份额。土地市场3月挂牌4宗商办用地和3宗住宅用地，均采用网络竞价，共成交2宗涉宅用地。二手房市场升温明显，不少观望客户受一手房价格挤压而转向了二手房市场，但目前宁波二手房房源较少，总体供不应求。

后市预判：

供应：预售证申领速度加快，预计4月供应仍将处于相对高位。

成交：4月预计推盘量较大，成交继续放量为大概率事件。

房价：4月份预计入市高端项目较多，均价将维持高位。

热点区域/板块：鄞州区，海曙区，镇海区。

南昌

楼市现状：

3月，南昌楼市有所好转，供应成交涨幅明显。22盘项目新开入市，以中端、中高端为主，去化表现分化，仅有蓝光林肯公园8号等少数几个项目开盘去化率在80%以上，需求结构还是以刚需为主，改善为辅，投资需求被压制。目前成交均价在11700元/平方米左右，企业在主城区的项目开工意向较强，往上调价的意愿也较强。政策方面规范个人非按揭类贷款，提升个人贷款利率，明确规定公租房租赁合同年限最长不超过5年。3月经营性土地市场较为冷淡，供求均明显下降，供地紧缺仅1宗，成交仅3宗。

后市预判：

供应：4月供应或有所下降。

成交：4月预计有近19盘推新，银四或再助楼市小阳春。

房价：基本与前期持平。

热点区域/板块：高新区、九龙湖，另外湾里区、南昌县、新建区有望成为南昌楼市的价值洼地。

徐州

楼市现状：

3月，徐州楼市供应量继续下跌，同比去年大幅下降80%，成交量较上月略有回暖，整体市场热度不减，去化周期只有5个月，供不应求情况持续。新开盘项目仅有3个，整体去化情况不错，特别是核心板块和热点区域的项目去化率在80%以上。土地市场升温明显，3月挂牌6宗包括4宗住宅用地，共成交土地18宗，金茂、武汉金林首入徐州；万科、保利、维维挺进铜山乡镇。

后市预判：

供应：预计4月将迎来一波供应小高峰。

成交：供应量的增加将推动成交。

房价：首批“限房价”房源将入市，整体价格将继续保持平稳。

热点区域/板块：铜山区娇山湖板块及高新区板块。

苏州

楼市现状：

3月，苏州市场整体供应量同比仍处低位，上旬新房市场较为冷淡，整体推盘量不高，下旬市场逐渐回暖，供应量大幅上升，共12盘新开入市，整体去化率在63%，部分热度较高楼盘取得近9成去化。案场到访方面板块内“高品质”、“高性价比”项目来访量较多，土地市场预计二季度末集中推地。

后市预判：

供应：预计4月供应量为60万方左右。

成交：预计4月成交量将大幅上升，未来成交量为65万方左右。

房价：目前市场低价项目在逐渐清盘，未来市场价格将小幅上升，商品住宅未来均价19500/㎡左右。

热点区域/板块：吴江太湖新城及城南板块项目热度较高，吴中甪直、光福、香山板块产品签约量大。

常州

楼市现状：

3月，常州商品住宅供应环比骤增，但总量依然不足致成交还在低位徘徊。全月市区共14个楼盘18次开盘，共推出2665套房源，整体认购率74%。土地市场本月有7宗地块挂出，其中1宗纯住宅用地，5宗商住用地，值得注意的是此次土拍为近两月来首次，集中在如凤凰新城等热点板块，共成交4宗地块，包括2宗纯住宅用地，1宗商住用地。

后市预判：

供应：4月商品住宅供应量预计40万㎡左右。

成交：4月商品住宅成交量预计40万㎡左右。

房价：商品住宅均价预计在13000元/㎡左右。

热点区域/板块：清凉-丽华、清潭路、钟楼开发区、凤凰新城、薛家等板

厦门 

楼市现状：

3月厦门市场逐渐复苏，供应大幅增加，由于供应集中在中下旬，上旬以去库存为主，下旬成交数据备案滞后，造成全月成交持续低位运行，出现供涨销落的情况。3个项目加推，均为高总价、改善型产品，整体案场到访量明显增加，看盘热度有所提升，但当前市场观望情绪浓厚，购房者对价格的抗性较大，整体去化一般。土地市场无商住用地成交，年度供地计划出炉，共拟出让住宅用地30块，以集美区幅数最多。信贷方面，首套房贷利率回调至最低基准利率。

后市预判：

供应：预计4月新增供应将继续上升。

成交：预计4月在多个项目入市助力下，成交量有所上行。

房价：近期老旧项目“高低”价房源搭配备案明显，价格回落至3万+，预计政府仍将通过此手段稳定房价。

热点区域/板块：集美区的环杏林湾板块和灌口板块。

福州

五区

闽侯

楼市现状：

3月福州商品住宅整体放量明显，为2017年以来第二高位，成交方面受“限签”政策影响，有价无市持续低位运行。作为全年首个销售旺季，房企推案热情高涨，共14个项目集中供应，整体去化不足7成，相比前几个月去化率下滑明显，市场上额外加精装成普遍现象，多家银行提高首套房贷利率，普遍较基准利率上浮15%。土拍市场较为冷清整体土地储备不足，市区无土地成交，外围仅福清成交5幅地块，且距离福清市区较远，起始楼面价较低，但房企拿地意愿仍然较强，本土小开发商竞拍较为激进，土地溢价率普遍超6成。

后市预判：

供应：4月多个项目进入持销期，市场潜在开盘项目较少，预计4月份供应量将大幅下滑。

成交：4月项目陆续备案，成交量或小幅上涨。

房价：在“限价限签”背景下，房价难有大起大落，持续中高位运行是大概率事件。

热点区域/板块：五四北、奥体板块热度较高，短周期内仍将保持较大热度，另外与旧城改造的整体大环境一致，连潘、义井等片区将成为市区改善型置业的热点；高房价下带来的大量刚需外溢，将进一步提升周边低价刚需板块的热度，如南屿、南通。

南宁

楼市现状：

3月，各房企开始集中发力，加大推货力度冲刺一季度销售指标，供应明显上升，成交量较2月已有明显回升，但同比去年下降幅度达26%，开盘推新项目多达10个，但大多有价无市，多个盘提出如外收款、一次性付清等条件，10个盘仅3个热销，其余去化大部分在60%以下，主要受调控限价严格，银行贷款吃紧等因素影响。土地市场保持休眠状态，本月无住宅用地供应及成交。

后市预判：

供应：预计4月供应量将保持较高水平。

成交：预计成交量将继续回暖。

房价：预计后期房价走势仍是以“稳”为主，维持在万元左右。

热点区域/板块：西乡塘区和江南区。

来源：克而瑞地产研究