德银升目标价不涨反跌，龙湖地产（00960.HK）股价到顶了吗？

今年来港股牛冠全球，截至今日本年度恒生指数累积涨幅高达22%，在内地资金带动下港股已经开启了暴走模式，引来投资人一片欢呼。

而在恒生行业指数中，恒生地产建筑业指数同样表现喜人，仅次于恒生资讯科技也指数排名第二，年内累积涨幅逾三成。

如果单独拎出内房股板块，年内内房股累积涨幅则高达65%，国内房企战斗力可谓惊人！

另外聚焦板块内个股，中国恒大以2.6倍涨幅居板块个股之首，表现可谓强势。此外，涨幅高达一倍的个股亦超过7只，分别是融创中国、龙光地产、雅居乐集团、碧桂园、新城发展、中国奥园。

而今天要说的龙湖地产，今年股价也跟随大势一路走高，此前一度翻倍。不过在昨日破顶之后，股价开始向下，连续两个交易日跌逾半成。

与此同时德银却在同一时间内调高龙湖地产目标价14.6%，由17.45元升至20元，评级“买入”。而今日兴业证券也在研报中推荐内房股，首选个股中龙湖地产也赫然在列。

在大行唱好下，龙湖地产股价却不买账，走势颓唐，不禁让投资者生疑：难道龙湖地产股价已经到顶了吗？

看着今年这一路向上的股价走势，突然这两天连续缩量下跌感觉确实有种像是要掉落悬崖的感觉，这样的担忧似乎无可厚非，不过如果单看基本面，龙湖地产的表现却并未变化。

从德银的判断逻辑来看，德银认为，计入近日龙湖地产土地购及强劲销售预期后，预测未来三年公司盈利的年复合增长22%，2017年销售增长82%至1600亿元人民币，毛利率轻微提高，同时估计其土地储备优质，占逾九成楼面是来自一线及二线城市，可销售资源料逾6500亿人民币，足以支持2018年续有强劲增长。另外，龙湖派息比率35%，估计2017-2019年可望提供3-5%的股息率。 

而兴业则在整个行业形势上予以分析，其认为港股即将进入中期业绩期，由于地产公司上、下半年项目结算的不均匀性，一般上半年的业绩可参考性并不强。但是地产公司2015年的合约销售大幅增长，开始进入结算期，部分公司开始发布中期盈喜，如果中期业绩能够锁定更好的业绩，那全年业绩的确定性将更高。

另外兴业认为目前“沪港通/深港通”对港股地产仍然是资金净流入。整个地产行业平均估值对应2016A/2017E的10.1/7.4倍PE，1.3倍PB，平均股息收益率为4%，在上市地产公司合约销售持续超预期的前提下，行业整体估值有望继续上行。兴业维持对行业“推荐”的评级，行业首选为龙湖地产、中国金茂等 。

今年来，地产板块主要上市公司上半年的销售表现好于行业平均水平，累计合约销售金额和面积的同比增速为54.6%和43.2%，远高于行业的21.5%和16.1%。而龙湖地产在其中表现更是亮眼，回顾去年，龙湖地产在全国24个城市实现合同销售为881亿元，同比增长61.6%；公司全年实现收入514.4亿元，同比增长14.3%。而在今年前6个月，龙湖地产累计实现合同销售金额就已高达926.3 亿元，同比增长140%；半年内销售额轻松超过2016年全年，并达到2017年销售目标的84%。此外合同销售面积595万平方米同比增长也高达133%。

在行业内龙湖地产表现同样凶猛，上半年龙湖销售额增速位列全行业前列，与碧桂园不相上下，84%的年度目标完成率更是排在所有房企之首。

此前7月3日，龙湖地产市值还突破了千亿，这也是其自2009年上市以来首次进入千亿市值房企的行列。截至今日（7月25日）龙湖地产收盘价为18.82港元/股，以此计算的市值为1107亿港元。在所有内房股中，龙湖的市值仅次于万科、恒大、碧桂园、中海和华润。

回顾今年龙湖地产的上涨逻辑尽管与大势基本吻合，但不同于融创的是，在龙湖的这轮上涨中，南下资金的重要性远不如前者。从港股通资金持仓成本数据来看，截至7月25日，内地资金通过港股通持有龙湖地产1.596亿股，占其总股本的2.7%。

对此有分析指，认为龙湖的上涨势头更多是建立在自身的成长性和行业的基本面上。东方证券分析师竺劲更是表示，内房股的走势更像是销售数据的同步指标，当公司和行业数据出现转好时，股价会有明显上扬。"港股内房股的表现还没有结束，碧桂园、融创、龙湖这样的公司还有比较大的机会。"

另外再从分红来看，龙湖地产从2009年上市以来开始每年分红，起初股利支付率为14%。随着公司收入提升公司现金分红不断增加且提高股利支付率，到16年股利支付率达到30.59%。与其他市值相近的香港和内地房地产开发商相比，龙湖地产在分红率、ROIC和股息率方面正逐渐追平和赶超蓝筹股。2016年，标普给予公司BBB-投资评级，惠誉给予公司BBB-评级，公司债获得境内AAA评级。2016年公司连续发行6个公司债，累计发行金额118亿元，票面利率3.06-3.75%。公司融资成本不断优化，综合借贷成本下降到4.92%。2017年3月公司取得穆迪Baa3，属于境内唯一民营投资级评级。