万科计提巨额存货跌价准备为哪般？

作者： 孙旭东

来源：证券市场周刊（ID：capitalweek）

万科对有风险的项目计提巨额的跌价准备有过分谨慎之嫌，投资者不必过于担心，应该注意的是这些项目是否真的“弱不禁风”，以及为什么会“弱不禁风”。

万科（000002.SZ）在2018年三季报中计提了巨额的存货跌价准备，截至报告期末，本集团存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。1-9月，本集团计提的存货跌价准备，考虑递延所得税因素后，影响税后净利润-22.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润-19.6亿元。” 

对万科的这一举动，有投资者认为其过于谨慎，理由是“全行业似乎都没有看到同样的操作”。 

我认可上述观点。事实上，从公告中“本集团对存在风险的项目计提存货跌价准备”这句话就大致可以推测万科很可能是过于谨慎。 

过于谨慎？

对存货计提跌价准备，会计准则要求相当程度的确定性——确定存货的可变现净值必须建立在取得的确凿证据的基础上。这里所讲的“确凿证据”是指对确定存货的可变现净值和成本有直接影响的客观证明。 

因此，如果只是有些项目存在风险，存在存货成本高于可变现净值的可能性，其实并不需要计提跌价准备。 

万科公告中称部分城市房地产市场调整，那么，这些城市是哪些？公告没有说。咨询工作人员，也守口如瓶。

一方面，行业内其他上市公司并没有计提太多的存货跌价准备。以2018年前3季度营业收入计，绿地控股（600606.SH）、万科和保利地产（600048.SH）名列A股房地产开发行业上市公司前三，营业收入分别为2330.45亿元、1760.22亿元和949.21亿元。前三季度，万科的资产减值损失高达32.52亿元，而绿地控股只有0.81亿元，保利地产只有-0.17亿元。相对于其经营规模来说，万科的资产减值损失明显高于同行。 

另一方面，在计提了巨额的存货跌价准备后，万科第三季度的加权平均净资产收益率为3.54%，比上年同期只增加了0.23个百分点；前三季度的加权平均净资产收益率为10.04%，比上年同期只增加了0.51个百分点。2017年前三季度，万科仅完成了全年竣工计划的46.4%，而2018年前三季度完成了59.1%。在竣工进度大大加快、营业收入增长了50.32%的情况下，净资产收益率的增长反而逊色于2017年（前三季度加权平均净资产收益率同比增加1.4个百分点）。 

基于以上分析，我怀疑万科有平滑利润的意图。 

然而，我又注意到，从2014年开始，万科每年都计提不少的存货跌价准备。 

那么，是万科一直在管理盈余？似乎又不是如此。如果以近5年来的扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率论英雄，万科显然比绿地控股和保利地产要强。此前，我在点评万科2016年度利润分配预案时曾指出，自2012年以来，万科净资产收益率在行业中的排名逐年上升。因此，或者万科没有管理盈余，或者盈余管理的力度不大。 

典型案例大连海港城

来看一下具体项目。由于季报信息不足，我们以年报和半年报中的数据来作分析。2018年上半年末，万科对12个房地产项目计提了15.37亿元的存货跌价准备，其中“大连海港城”的金额最大，为4.13亿元。

从表2中可以看到，大连海港城项目的开发可能不太顺利——项目的占地面积和规划建筑面积比最初减少了23%；截至2017年年末，七八年的时间过去了，而即便以减少后的规划建筑面积计，项目也只竣工了23%。

不过，即便如此，我对这个项目会赔钱还是有些怀疑。一方面，万科是在2010年拿的地，地价可能很低；另一方面，大连海港城的售价远较周边楼盘为高。根据搜狐焦点网提供的信息，2018年6月，万科大连海港城的房价为8500元/平米，而其周边楼盘均价仅为5700元/平米；另据房天下网提供的信息，大连海港城周边楼盘的房价为4100元/平米至4800元/平米。 

2016年年末，万科对大连海港城项目计提的存货跌价准备为1.15亿元，2017年年末增加至4.20亿元，因此，我们重点分析2017年和2018年上半年的情况。

万科计提跌价准备的房地产存货分为已完工产品、在建开发产品和拟开发产品三类。如果万科是根据资产负债表日的实际房价对存货计提跌价准备，那么，我认为计提比例（计提的跌价准备/存货原值）从高到低应为拟开发产品、在建开发产品和已完工产品。这是因为，项目会赔多少钱是一定的，即计提准备金额不变；而从拟开发产品到在建开发产品再到已完工产品，随着投入的增加，存货原值依次增加，则计提比例理应依次降低。

然而，万科2017年的情况并非如此，表4显示，万科对在建开发产品的计提比例高达55%，令人惊讶。 

2018年上半年末，万科对已完工产品中的大连海港城项目计提了约16%的跌价准备，比例之高远超2017年年末（不到1%）。 

是因为大连海港城的售价降低了？根据房天下网提供的信息，并非如此——在此期间，大连海港城的售价维持在8500元/平米没有改变。 

是因为建造成本增加了？还是新增加的已完工开发产品带过来了过多的跌价准备？2018年上半年，已完工开发产品——大连海港城增加了1.76亿元，应为部分在建开发产品竣工转入。也就是说，2017年年末对在建开发产品计提了过多的跌价准备？ 

我还注意到，万科在2017年年末和2018年上半年末对拟开发产品——大连海港城均计提了237217078.11元的跌价准备，一分不差。问题是，在这两个时刻，拟开发产品——大连海港城项目的原值是不同的，2018年上半年末比2017年末少了0.98亿元。这就是说，因为部分拟开发产品在2018年开工，因而导致已完工开发产品原值减少，那么，相对应的跌价准备也应转到在建开发产品中去才是。 

同样令人疑惑的还有——据2017年报，在建开发产品——大连海港城注明：预计下批竣工时间为2018年12月；而据2018年半年报，已完工开发产品——大连海港城最近一期竣工时间为2018年3月。 

基于以上分析，我对万科计提存货跌价准备的客观性和严谨性产生了怀疑。不过，我更重视的是大连海港城项目为什么没能产生良好的效益：开发缓慢、销售不畅——从2018年半年报数据来推测，半年的时间里，期末已完工产品部分也只销售了10%。按这样的销售速度，即使是会计账面上盈利的项目也可能因时间成本问题而变得不划算。从这个角度来考虑，对大连海港城项目计提巨额的存货跌价准备倒是情有可原了。 

平滑利润不会增加公司价值，但改善经营管理则无疑会增加公司价值。