731新政后，深圳的公寓到底怎么了？

昨夜，村长的好友标叔站在窗边眺望远方，背着手做沉思状。

半晌，他回头神秘兮兮地说，自己准备去当房产中介了。

因为，最近深圳的房地产市场，让中介帮忙卖房子的项目，越来越多。

以前大多只是商铺、公寓需要启动二三级联动，现在住宅也加入了这样的行列。

重点是，他收到的风声显示，现在开发商给中介的提成，丰厚了许多。

以前从公寓到商铺，中介的提成可能在1到3个点之间。

最近听说某个项目，佣金直接高了好几个点！

如果保守地按总价300万算，多1个点就是3万了。

标叔目光中泛着金光，感觉自己即将迎娶白富美，走向人生巅峰。

他说，要买什么车，已经想好了。

如果这几天你在深圳的地铁口，有中年大叔凑过来拦住你：大哥，买房吗？

请对他温柔一些，那一定是标叔。

一

深圳一手公寓市场的好日子，在今年7月份的最后一天走到了尽头。

2018年7月31日这天，深圳调控加码，时隔两年再放大招，祭出住宅3年限售，公寓5年的政策，并且今后的公寓一律只租不售。

新政规定公寓5年限售，如果再加上交房前大约2年，公寓的转手冻结期长达约7年。7年的持有成本，直接让许多投资客望而却步，公寓再也不是以往的香饽饽。

深圳中原研究中心的统计数据显示，731新政后，深圳公寓连续两个月量价齐跌。

新政后首月，全市没有新公寓项目获批。8月共成交960套，环比下降13.67%；成交面积5.42万平，环比下降9.70%；成交均价为53156元/平，环比下降10.77%。

9月份，公寓项目扎堆入市，全市有8个公寓获批，项目批售面积合计41.3万平。

但最终仅仅成交812套，环比下降15.42%；成交面积4.31万平，环比下降20.44%；成交均价为45004元/平，环比下降15.34%。

来到10月份，公寓市场在南山的万科臻湾汇这样的豪宅公寓，以及华润城润府这样的网红公寓的拉动下，成交均价和套数才终于止住下跌颓势。

但即使华润城3期这样占尽天时地利，曾引发现象级抢房潮的楼盘，其公寓产品润府开盘去化也仅三成，9月份开盘，卖到现在还没卖完。

平心而论，华润城3期的公寓是目前深圳市场性价比最高的公寓。如果它都卖不动，其他公寓的状况可想而知。

前几日，华润城再次推出公寓产品万象府215套。开发商均价定到了10.2万/平，比润府8.5万的均价还高了一截，最终开盘当日成交量却只有53套，去化率仅约2成5。

无独有偶，位于深圳前海片区的华润悦玺，9月27日推280套面积在122-338平方米的公寓，价格区间8.2万-10.5万／平方米，最终开盘去化率仅43.2%。

品牌开发商卖不动，品牌开发商的网红产品也卖不动，最核心地段的产品还是卖不动，其他一众公寓，销售情况就更是一个大写的惨。

9月底到10月初，深业泰富广场、深业中城、京基御景峰等十余项目均在此期间先后推出公寓产品，但成交都并不理想。

10月下旬，深业中城开盘推出商务公寓751套，该项目蓄客9天认筹约500批。

但深圳中原研究中心的数据显示，深业中城开盘当天仅成交117套，整体去化率约11%。

二

公寓卖不动怎么办？

1、砸钱。加强营销，加大广告投放；

2、让利。启动二三级联动，也就是开发商转介，让中介帮忙卖。

例如华润城3期的公寓产品。据中介朋友小刘说，为了激发中介的积极性，原本开发商只给1个点佣金，后来把佣金提高了。

再不行，就唯有降价了。

据《南方都市报》报道，

7月底，位于龙岗中心城的金地龙城中央的公寓产品即将入市。开盘前，营销中心的销售表示，项目单价在3.3—3.8万之间，精装交楼。几日后项目备案，均价3.34万/平方米。

11月初，该项目推出了20套双十一优惠抢购房源。其余的房源也会根据不同的付款方式有不同程度的优惠，若一次性付款，则最低可获得2.8万／平方米的优惠价格。

深圳中原研究中心的数据显示，金地龙城中央的公寓10月份成交均价为2.98万/平方米。

当然，比起让利的开发商，还有更惨的一群人——投资客。

此前，731新政还未出台，公寓市场上最流行的一个词，就是整购。

几层几层地买，已算是小意思，大手笔的整购，都是按栋买。

腾讯房产深圳站的记者了解到：

• 2017年11月12日，“龙光玖钻”被整售两层，共64套房源，总货值达1.4亿元。

• 2017年11月28日，龙华“红山6979”一期公寓471套被整购。

• 2018年1月，新年首个开盘的福田“宝树台”公寓约200余套被洽谈整售；

• 2018年3月27日，位于龙华的汇德大厦被打包整售，备案总价高达41亿；

• 2018年4月5日，华联全景商务公寓260套总价8.1亿，被打包买走。

今年7月，据龙岗的天安数码城T4公寓，以及上文提到的龙城中央自在寓的销售称，该两个项目也都有在洽谈整售事宜。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿，甚至将2017年定义为“深圳商用地产大宗投资新元年”。

但731新政的出台，给这一切画下了休止符。

那些此前疯狂买入公寓的投资客，尽管还有机会出货，但可能再难找到接盘的人。他们恐怕应了那句玩笑话——炒房炒成了房东。