佳兆业集团(01638.HK):旧改之王潜力十足,业绩、估值极待释放

今年港股内房板块在一系列内外因素影响下,走势不尽如人意,尤其是进入到下半年,一轮阴跌下来,房股整体估值已经到了一个低点。从目前来看,现在进场买入其实已经有了足够的安全边际。

今年港股内房板块在一系列内外因素影响下,走势不尽如人意,尤其是进入到下半年,一轮阴跌下来,房股整体估值已经到了一个低点。从目前来看,现在进场买入其实已经有了足够的安全边际。不过房企也有房企的众生相,在这个行业竞争白热化的时刻,房企们也面临着诸多问题,大型房企的高周转模式在房住不炒等宏观政策调控下前景并不明朗,而中小房企盲目扩张带来的风险积聚效应也十分明显,如若在这个阶段轻易下注,也很容易踩雷。所以投资者们也就更应该要去关注那些基本面扎实,且业绩有强劲支撑的企业。从这个评判角度来看,佳兆业(01638.HK)算是一个值得我们关注的标的。

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828日,佳兆业公布其上半年业绩报告。从财报数据来看,佳兆业上半年仍然保持着较高的增长态势,各项指标也颇有亮点,而观之公司今年在二级市场的表现,股价下调不少,估值水平明显低于过往及行业,存在较高的值博率,而近来公司亦获得不少投资机构唱好,值得我们对其价值进行挖掘。

1、营收、净利润持续增强,毛利率维持行业领先水平

今年前6个月,佳兆业实现总营收150亿元,同比大增75%,实现毛利47亿元,同比增长66%;公司净利润为22亿元,同比增长24%;公司核心净利润较去年同期增长66%19亿元,毛利率保持在32%的行业领先水平。 透过这些业绩数据,反映出公司目前仍然维持着较快的增长趋势,盈利能力也十分强劲,处在行业头部位置,展现出来颇具优势的竞争力。

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另外从营收构成来看,佳兆业虽然有多元化的业务形态,不过其主要收入来源仍然还是房地产开发及销售,公司上半年营收中93%来自物业销售,其他各分部的业务虽然部分成长性很好但占比则还是明显偏低。从这点而言,佳兆业的主业还是在房地产销售上,不过其多元化的业态也在帮助公司实现转型,为房企下半场竞争打下新的埋伏,佳兆业在规避行业变局带来的风险的同时,也有了新的想象空间。

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2、合约销售量价齐升,年内目标达成可期 

上半年佳兆业实现合约销售额253.2亿人民币,同比增长12.7%,回溯近两年公司合约销售也一直持续维持在高增长状态中。此外得益于公司在粤港澳大湾区的深度布局,其合约销售均价也在不断提升,今年上半年公司合约销售均价已经接近18000元每平,同比增幅达到11%。佳兆业凭借着前瞻性的布局,卡位了优势地域,实现了合约销售的量价齐升,有力的促进了公司业绩的增长。

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值得注意的是,今年年初的年度业绩会上,佳兆业设定年度销售目标为700亿元,较2017年增长56%。而当时公司给出的2018年全年可售货值约为1270亿,算下来仅需55%以上的去化率即可完成年度目标。另外今年前7个月,佳兆业实现累计合约销售约为318亿元,已经完成全年目标的45%。由于公司今年主要推盘集中在三季度末及四季度,下半年可售货值约为830亿元,且这里面99%位于一二线城市,60%位于大湾区,相对来说去化难度不大。

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此外下半年也刚好叠加了行业旺季,在推盘密集及销售回暖的带动下公司完成既定目标的难度不大,甚至还有望超额完成目标。而合约销售作为业绩的先行指标,由此也可以预判公司后续还将保持较高的成长姿态。

3、大湾区深度布局,深圳成销售重要来源

正如上述所说的,佳兆业凭借优势布局,实现了业绩的腾飞。而具体来看公司的合约销售分布,也能感受到这种布局对佳兆业的影响所在。今年年内公司大湾区项目的合约销售额占比达到55%,相当于超过一半的销售业绩来自于大湾区,由此也反映出公司在大湾区的布局之深。

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另外从数据来看,截止6月底,公司在粤港澳大湾区拥有土储为1261万平方米,占优质土地储备中的57%,其中湾区内的惠州,深圳土储最多。

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值得一提的是,公司在深圳的销售额占比惊人,占到全国的37%,显然这也从侧面展现了公司长期以来深耕深圳一城所带来的巨大优势,即一方面当前该城市土地资源整体已经供不应求,房价还将有较大的提升动力,从而带动公司在该城市整体的销售业绩走强。另一方面凭借早期在这座城市的布局,公司有着较低成本的土储,由此也能带给公司较高的毛利率水平,进一步提升其盈利能力。

4、旧改之王,万亿货值待释放

截止目前,佳兆业土储达逾2200万平方米,而这其中还有逾300万平方米来自旧改项目,占总土储比例达14%,这里面深圳同样也是占据了主力部分。

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这还是只是土储之内的,如果算上还没有计算容积率以及纳入土地储备的旧改项目,佳兆业的旧改项目面积更大。从半年报数据来看,佳兆业目前的旧改项目占地面积为2680万平方米,这些项目预计可给公司带来价值超过万亿规模的货值。而这其中深圳占比同样最高,超过了三分之一,达到了980万平。在寸土寸金的深圳,能够有如此庞大的旧改储备,这也意味着公司未来在旧改项目转化成公司业绩上还将有更多的优势。

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实际上公司近年来在深圳有多个旧改项目也已经陆续进入收获期,据半年报数据,深圳2018年上半年已供地项目货值达19亿元,公司旧改下半年预计供地货值394亿其中这里面深圳亦占有70亿货值。另外公司2018年全年预计旧改项目可供地近90万平米,带来货值贡献近430亿元。2019年预计供地货值近420亿元此外根据深圳中原研究中心数据显示,旧改项目深圳佳兆业未来城以650套成交量,名列深圳市2018年上半年新房成交套数第二名。未来随着这些项目的持续推出,相信对增厚佳兆业的业绩,提升公司毛利率都将会起到十分明显的作用。

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值得一的是,旧改项目也并非轻而易举就能操盘的,从这点来说,历来有着旧改专家美誉的佳兆业在这方面还是颇有实力的,公司手里不仅握住了有大量旧改项目这一手好牌,同时也已经拥有了非常丰富的旧改经验

举例来说,一方面佳兆业旧改周期远远短于同行业,公司目前已经形成一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设、运营服务等方面的成熟运作模式,而一般情况项目周期只需要3-5年,而对比同业其旧改周期往往要超过10年,由这也可以看出佳兆业在这一块的核心竞争力所在。另一方面,佳兆业在旧改项目中往往会更加注重多业态的整合,公司将教育、医疗、科技产业、地产、商业、酒店等融合在一起,产生了巨大的协同效应,也有力的支持了公司多元化的发展路线,给公司的品牌和利润带来增长。

可以预见的是未来随着公司加快旧改项目的价值释放,佳兆业的业绩还将会有更多值得期待的地方。

总结:

当前佳兆业已经走出了低谷,在业绩稳步回升的同时也保持了高姿态发展势头

公司近年来积极降负债、去杠杆,优化资本结构,今年中期净负债率已经从去年末的300%降至258%,取得了突出的效果,公司以“现金为王”当前手上持有现金263亿,能够轻松应对短期负债的压力。佳兆业债务结构持续优化,目前2年内到期债务比例已经从接近60%降低到36%,平均债务成本在约8%,利息覆盖比率提升至1.4倍。公司整体风险可控,企业发展也逾渐成熟、稳健。

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佳兆业集团当前在资本市场市盈率为4.47倍相较于过往与同业,仍有较大的估值优势,而随着房地产存量时代的到来,凭借公司在旧改领域的护城河,估值也有更多的提升空间。

值得一提的是,由于之前规模相对较小佳兆业并没有受到太多投资机构的关注,而随着近年来粤港澳大湾区概念的兴起,深圳房价飙涨,旧改掀开序幕等重重利好的出现,公司也开始获得市场的重视,今年优异的中期业绩表现更是令不少投研机构称赞,而透过这些机构给出的估值,我们也可以一窥公司的价值所在。

从云峰金融给出的报告来看,其指出当前地产股的估值普遍不高,而佳兆业集团的研究覆盖较少,估值更低。公司合计NAV250亿港元,每股NAV4.12港元,相比较8/23收盘价3.11港元,折价率为32%NAV对应18PE5.63x8/23收盘价对应18PE4.25x,均低于行业平均水平。另外国泰君安国际则高度看好佳兆业庞大的旧改项目储备所带来的发展潜力,特别是未来深圳核心区位旧改项目的孵化,其以市场平均NAV9.6港元折让50%,即4.8港元作为交易参考,相当于6.15倍的预计2018年每股盈利,认为公司股价潜在上升空间超50%

由此种种,足见这些机构对佳兆业的高度看好,而随着公司的价值后续被市场更多的发现和认知,相信公司股价定会有更为强劲的表现,值得我们期待。

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